Тема 5. Системный подход в управлении имущественным комплексом

Теоретической основой управления имущественным комплексом являются совокупность системных школ и направлений, среди них: общая теория систем, кибернетика, функциональная теория организации, системный анализ, синергетика.

Общая теория систем определяет понятие системы, как целое, составленное из взаимосвязанных частей, плотность связей внутри которой превышают плотность связей с окружающей средой. Отдельно взятые объекты недвижимости представляют собой технические системы, однако рассмотренные, как объекты собственности и управления, они приобретают черты бихевиоральных (имеющих поведение) систем.

Кибернетический подход предполагает выделение управляющего блока и управляемого, между которыми существуют прямая и обратная связи. Согласно функциональной теории организации целое развивается тем успешнее, чем активнее обособленные его части содействуют достижению общих результатов.

Синергетический подход развивает ранее перечисленные подходы. Его можно сформулировать как целое не равное арифметической сумме частей. Синергетика подробнее, чем другие системные направления рассматривает эволюцию системы и различные катаклизмы, которые могут произойти с ней. Комплексное использование различных направлений системного подхода позволяет более досконально исследовать и спроектировать усовершенствованный механизм функционирования системы.

С точки зрения абстрактно-теоретической имущественный комплекс представляет собой технические, или искусственно созданные физические системы (здание, комплекс, инженерные сооружения).

И это было бы справедливо при их проектировании, строительстве, технической эксплуатации, реконструкции и ликвидации. Однако в современном обществе бесхозных объектов недвижимости практически нет.

Во всем их жизненном цикле действуют люди и целые коллективы, играющие различные роли: собственники, инвесторы, управляющие, арендаторы, эксплуатирующие организации и контролирующие органы. Таким образом имущественный комплекс входит в состав более общей социо-технической.

В условиях утвердившегося в России рыночного механизма рассмотрение объектов недвижимости вместе со всеми причастными к их жизненному циклу субъектами становится объективно необходимым.

Следует отметить, что рынок недвижимости, сформировавшейся в стране и ее регионах, существенно отличается от других рынков более сложными условиями проведения сделок, значительными затратами на их осуществление. Так, велики трансакционные издержки при заключении сделок. Это затраты на поиск информации о рыночной ситуации, ведение переговоров, оценку имущества и др.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на три основные составляющие (рис.2):

- рынок земли (земельных участков);

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений;

Рис. 2. Структурные составляющие рынка недвижимости

Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, но сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков (в определенной, ограниченной мере), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости в стройиндустрии, промышленности стройматериалов и объектов недвижимости самих строительных организаций и предприятий.

В настоящее время аренда нежилых помещений (коммерческой недвижимости) - один из самых распространенных договоров гражданско-правового характера, применяемых в хозяйственной деятельности различными предприятиями, коммерческими структурами, различными учреждениями и индивидуальными предпринимателями.

Очень часто отдельному субъекту невыгодно приобретение недвижимости, потому что на долгое время омертвляются затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что на то время, когда имущество не используется, оно фактически исключается из сферы хозяйственной деятельности, поэтому приходится производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до их полного износа, а на хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда для утилизации такого имущества также приходится производить большие расходы. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды. Многие бизнесмены не имеют достаточно средств, чтобы приобрести в собственность, интересующую их недвижимость, и поэтому вынуждены арендовать ее.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду привлекательна и для собственника имущества. Она обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество. Иногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду. Именно поэтому сейчас на рынке коммерческой присутствуют участники, для которых сдача в аренду является главным источником дохода и их основной деятельностью. Именно в настоящее время этот бизнес становится высокодоходным, формируется целый рынок аренды нежилых помещений (коммерческой недвижимости).

До начала 90-х годов собственность на недвижимость в промышленности и в других сферах народного хозяйства имела две формы: общегосударственную и собственность общественных организаций и кооперативов. Процесс приватизации предприятий России способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь, в процесс приватизации включились магазины, предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». В стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий. А денег на их выкуп у трудового коллектива к моменту приватизации, как правило, не было. Поэтому малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом выкупа. В течение первых двух лет приватизации (с 1992 г.) нежилые помещения предлагались в основном для аренды. Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться; соответственно росло предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торговли и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились государственные учреждения (НИИ, проектные институты, учебные заведения и т.д.) и промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам. Таким образом, сформировался вторичный рынок нежилых помещений, на котором предлагаются объекты, перешедшие в частную собственность в ходе приватизации предприятий.

С 1991 г. активно развернулось строительство новых зданий преимущественно офисного назначения. Большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате в крупных городах России начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес центрах и офисных зданиях, которые обычно соответствовали западным стандартам. К 1997 г. в результате завершения первого этапа приватизации и продолжающейся «денежной» приватизации большая часть государственного имущества перешла в собственность вновь образованных акционерных обществ и товариществ. При этом реальную ценность во многих случаях имела лишь недвижимость (здания, сооружения и земля), а устаревшее оборудование требовало замены и имело минимальную рыночную стоимость.

Большинство предприятий в условиях рынка нуждается в существенной модернизации, для которой необходимы значительные средства. Первоначально предполагалось, что они будут привлекаться новыми собственника через рынок ценных бумаг. Однако практика показала, что этот путь для многих предприятий оказался нереальным. Рынок акций развивался очень медленно. Предприятия часто не могли выпустить и разместить свои акции, чтобы привлечь дополнительные средства для развития производства В сложившихся условиях гораздо реальнее было (и остается) получить банковский кредит под залог недвижимости, либо продать часть объектов, ставших избыточными в результате модернизации. А для текущего поддержания жизнеспособности предприятия и повышения доходов акционеров с успехом может использоваться сдача недвижимости в аренду, что часто и наблюдается на практике.

Пройдя через приватизацию, либо выкупив у государства арендованное имущество, коммерческие организации уже могут самостоятельно распоряжаться принадлежащими им объектами недвижимости. Введенные при приватизации ограничения по ее использованию, как правило, устанавливались на сроки от одного до трех лет. Во многих случаях эти сроки к 1998 г. уже истекли или заканчивались, что также способствовало развитию этого рынка.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обязательными субъектами любого рынка - продавцом и покупателем на нем оперируют также государство (контролирующие органы, органы гос. регистрации, органы по управлению гос. имуществом и т.д.) и, как правило, профессиональные посредники: риелтеры, оценщики, ипотечные кредиторы и другие.

Участие государства в процессах купли-продажи объектов недвижимости при регистрации каждой сделки и при лицензировании основных профессиональных субъектов делает этот рынок более контролируемым.

Рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. Рынок недвижимости важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам на недвижимость приходится более 50% мирового богатства. В настоящее время этот факт осознан и в России: в классификаторе отраслей народного хозяйства Российской Федерации «операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности. Как правило, перед руководством коммерческой организации, выходящей на рынок недвижимости, стоят следующие проблемы:

- оценка объектов недвижимости и возможностей их использования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;

- подготовка необходимых документов, подтверждающих права организации на распоряжение объектами недвижимости;

- подготовка коммерческого предложения или бизнес-плана;

- реклама и поиск партнеров, оценка их надежности;

- защита от возможных посягательств со стороны преступных группировок;

- установление плодотворных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;

- проведение переговоров и согласование условий сделки;

- оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;

- контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки.

Основное свойство объектов недвижимости - неподвижность -приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ (например типовые), но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используется продажа по образцам и биржевая торговля.

Недвижимость - это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной, и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо - через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и/или предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости, в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

Наряду с куплей-продажей для рынка недвижимости характерно значительное развитие арендных отношений. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. При совершении сделки с недвижимостью она физически не перемещается в пространстве от одного владельца к другому (как это происходит с движимыми вещами), а переходят только определенные права на нее. Таким образом, объектом сделки является определенный пакет прав; он же и объект ценообразования. Обычно это права собственности или права аренды, как правило, с определенными ограничениями, например, по возможным направлениям использования. Но возможны и некоторые вариации вокруг этих основных вариантов, например, сервитуты. Рынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самостоятельны.

Традиционно рынок коммерческой недвижимости включает в себя следующие сегменты: торговой, офисной и складской недвижимости. При этом торговая недвижимость - это помещения, используемые как под магазины, так и под различные виды услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т.д. В более широком смысле коммерческая недвижимость включает еще гостиницы, апартаменты и паркинги.

Бизнес-центры предоставляют самый полный набор офисных услуг клиентам: во-первых, они специализируются на них и, во-вторых, все чаще переходят под управление профессиональных компаний. Минимальный набор услуг в центрах среднего класса включает: круглосуточную охрану, уборку помещений, наличие автостоянки, различных телекоммуникационных систем, комнат для переговоров, кафе и баров. Дополнительно: свободную планировку офисов, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, круглосуточный доступ, наличие сервисных служб: представительства банка, билетных касс, тренажерного зала, ресторана и т.д.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70- 80 % национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, поскольку даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Таким образом, можно заключить, что рынок коммерческой недвижимости сейчас является активно развивающимся, однако и в нем есть свои нерешенные задачи и проблемы. Стоит обратить внимание на растущий спрос на нежилые помещения и тенденцию перепрофилирования промышленных предприятий на объекты коммерческой недвижимости.