Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции.

Жилищные правоотношения — это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т. д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения являются чисто управленческими, и вряд ли их следует относить к числу организационных жилищных правоотношений. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и различными пользователями жилых помещений, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников.

К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом нуждающихся граждан в жилье и распределением жилых помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе тех правоотношений, которые возникают в дальнейшем в связи с использованием предоставленного по ордеру жилья. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений.

Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном являются имущественными, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).

С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т. е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья. На регулирование складывающихся при этом отношений в основном и был рассчитан Жилищный кодекс РСФСР. Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, а также договора поднайма и других оснований. Они являются в основном возмездными и регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу: 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; 3) пользования общим имуществом собственников помещений; 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; 5) учета жилищного фонда; 6) содержания и ремонта жилых помещений; 7) переустройства и перепланировки жилых помещений; 8) управления многоквартирными домами; 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; 10) предоставления коммунальных услуг; 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; 12) контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения. В частности, они могут возникать из: — договоров социального и коммерческого найма жилого помещения; — членства в ЖСК (ЖК); — членства в семье гражданина-собственника или нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК); — договора найма служебного жилого помещения; — договора найма жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения; — договора пожизненного содержания с иждивением; — завещательного отказа; — договоров поднайма жилого помещения, о вселении временных жильцов и др.

По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы: — имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их можно условно именовать «первичными» пользователями — после собственника или органа, им управомоченного); — не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно можно именовать «вторичными» пользователями жилого помещения). К последним следует относить поднанимателей и временных жильцов.

84. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения: вопросы теории, законодательного регулирования и судебной практики

Под правом собственности лица на жилое помещение понимается основанная на законе присвоенность конкретным лицом конкретного жилого помещения, влекущая его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющая возможность господства над жилым помещением с корреспондирующей необходимостью несения бремени его содержания.

Право собственности на жилое помещение возникает у лица по разным основаниям. В качестве основных из них могут быть названы:

1) строительство жилого дома;

2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.

Приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок:

а) купли-продажи;

б) ренты;

в) мены;

г) дарения;

д) получение жилья по наследству и т.п.

По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Под правомочиемвладения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т.п. Право владения представляет фактическую сторону собственности, так как защита его устанавливается в интересах собственника и собственности. Под правомочиемпользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле - потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением указанием на то, что пользователи жилым помещением могут использовать его только для проживания граждан. Использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается.

Правомочие пользования тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только фактически владея им. Под правомочиемраспоряжения понимается основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т.п.). Реализацию правомочия распоряжения можно рассматривать как динамику отношений собственности, так как она влечет перемену собственника. Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.

Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере. С введением в действие в январе 1993 г. Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" жилищные отношения стали регулироваться с учетом активизации процесса образования различных форм собственности на недвижимость в жилищной сфере.

Существенному увеличению частного жилья способствовало принятие в 1991 г. Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Согласно данному закону наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов получили право приобрести в собственность занимаемые ими жилые помещения. Следует отметить, что ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривается приватизация лишь жилых помещений, занимаемых по договору социального найма.

Современное правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения.

Собственники жилых помещений приобрели право сдавать жилье по договору найма за плату, определяемую соглашением сторон, без каких-либо ограничений "предельными ставками". Ранее сдача внаем жилого помещения с оплатой, превышающей установленные пределы размера оплаты, квалифицировалась как использование собственником жилья для извлечения нетрудовых доходов, следствием чего могло явиться безвозмездное изъятие жилого помещения (ст. 131 ЖК РСФСР).

Общие положения о наследовании: актуальные проблемы теории и практики. Особенности наследование по завещанию. Особенности наследование по закону.

Термин «наследственное право» можно рассматривать в объективном и субъективном смысле.

В объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих процесс перехода прав и обязанностей умершего гражданина к другим лицам в порядке универсального правопреемства. В эту совокупность норм входят и правовые акты, регулирующие отношения, которые возникают в связи с открытием наследства, защитой, осуществлением и оформлением наследственных прав.

В субъективном смысле под наследственным правом принято понимать право лица быть призванным к наследованию, а также его правомочия после принятия наследства.

Наследственное право базируется на сочетании двух основополагающих принципов:

свободы наследования;

охраны интересов семьи и так называемых обязательных наследников.

В наследство может входить только имущество, которое принадлежало наследодателю на законных основаниях. Гражданский кодекс определяет наследство как принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности за исключением тех, которые напрямую связанны с личностью наследодателя (например: право на получение алиментов). По наследству переходят и права требования умершего, у которого могли быть должники, не успевшие при его жизни исполнить свои обязательства. Основную группу обязанностей, переходящих по наследству, составляют денежные и иные долги.

Законодательство предусматривает возможность принять наследство путем совершения фактических действий, т.е. действий, из содержания которых можно сделать вывод о намерении наследника принять наследство. Пункт 2 ст. 1153 ГК РФ устанавливает: признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

В практике правоприменения нередко возникают споры по поводу признания тех или иных действий в качестве действий по принятию наследства. Нередко наследники, пропустившие срок для принятия наследства, обращаются в суд с требованием установить факт фактического принятия наследства. При этом в обоснование своих требований наследники часто приводят различные аргументы: "участвовал в похоронах и в поминальных обедах наследодателя, забрал фотографии и часть предметов домашней обстановки и квартиры наследодателя и перевез в свою квартиру", "участвовал в похоронах матери и проживал в доме после похорон до 9 дней". В одном из дел истцы в числе доказательств, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, указали на то, что после похорон из сада взяли яблоки.

При решении вопроса о фактическом принятии наследником наследства суд, должен проверить наличие двух юридических фактов: 1) выражают ли действия наследника его намерение принять наследство; 2) совершены ли указанные действия в пределах шестимесячного срока, установленного для принятия наследства.