Порядок проведения ОСС

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД и его основные этапы определены «Методическими рекомендациями по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах», утверждённых приказом Министроя РФ от 31 июля 2014 № 411/пр.

Чтобы правильно и успешно провести общее собрание собственников помещений, нужно выполнить каждый из перечисленных ниже этапов:

· Определить инициативную группу

· Решить основные организационные вопросы

· Составить реестр собственников

· Определить процедуру проведения ОСС

· Правильно провести голосование по вопросам повестки

· Подвести итоги и уведомить собственников о результатах

· Передать документы

· Разместить информацию об ОСС на информационных ресурсах

Определение инициативной группы

Первое, что нужно сделать до начала самого собрания, – определить инициативную группу. Из неё в результате должен появиться инициатор собрания.

Законодательством не установлены требования к инициативной группе и обязанностям её членов. Обычно, инициативная группа разрабатывает проект повестки дня, выбирает инициатора, подбирает кандидатуры ответственных лиц, занимается организацией подготовительной работой к проведению собрания.

Никаких специальных требований к кандидатурам председателя, секретаря и счётной комиссии законодательство не предъявляет, но они должны быть избраны из числа собственников помещений в МКД. А счётная комиссия может состоять только из председателя и секретаря (Письмо Минстроя РФ 27787-ОГ/04 от 23.06.2017).

Инициатор ОСС

Кто может стать инициатором ОСС зависит от того, какой вид общего собраниявыбран (годовое, внеочередное, первичное).

Кто может стать инициатором ОСС

Если собрание проводится впервые в доме-новостройке, то инициатором может быть один или несколько собственников помещений. Первое годовое собраниев таком доме могут организовать те собственники, которые были выбраны на первичном собрании как инициативная группа (пп. «а» п. 2 разд. III Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр).

Годовое и внеочередное собрание могут инициировать:

· Любой собственник помещения – юридическое или физическое лицо (ч. 2. ст. 45 ЖК РФ).

· Группа собственников, которые обладают не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов в МКД.

В этом случае собственники обговаривают и составляют повестку дня, по которой они хотят провести собрание, а дальше обращаются в управляющую компанию, ТСЖ или в жилищный (жилищно-строительный) кооператив, которые, свою очередь, обязаны провести собрание с такой повесткой дня в течении 45 дней с момента обращения (ч. 6 ст 45 ЖК РФ).Минусом такого способа организации собрания является длительность процесса – к моменту его проведения повестка может перестать быть актуальной.

· Инициатором собрания может быть и сама управляющая организация, но только та, которая управляет домом на основании договора управления МКД.

Иногда складывается ситуация, когда управляющая организация, не имеющая отношения к дому, преследуя свои цели, пытается организовать общее собрание. Такого права у неё нет. Все решения, принятые на таком собрании, если оно всё-таки состоялось, можно будет без труда оспорить (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Бывает так, что управляющая организация потеряла лицензию, но продолжает управлять МКД, имея действующий договор управления. Такая УО вправе быть инициатором ОСС, пока не будет выбрана новая организация по конкурсу или по решению общего собрания или организован иной способ управления.

· Правление ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).

· Орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления как инициатор ОСС

ОМС вправе инициировать общее собрание только в следующих случаях:

· если муниципальное образование имеет на праве единоличной собственности жилое или нежилое помещение в доме;

· созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ);

· если орган местного самоуправления на основании обращения собственников, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ, ЖК, ЖСК выявит невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД – для расторжения договора с такой УОй и о выборе новой УО или об изменении способа управления МКД (ч. 1.1. ст.165 ЖК РФ);

· если в повестку дня собрания включаются вопросы об избрании совета МКД, в том числе председателя совета, или о создании в данном доме ТСЖ (ст. 161.1 ЖК РФ);

· если решение собственниками в доме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта не было принято (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ).

Права инициатора ОСС

Инициатор общего собрания собственников в многоквартирном доме вправе (п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр):

· выявлять всех собственников;

· определять долю каждого собственника в общем имуществе МКД;

· предварительно опрашивать собственников;

· определять доли каждого собственника помещений в доме;

· определять кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии.