Время и место проведения ОСС

При определении даты проведения общего собрания собственников важно учитывать несколько факторов.

· Годовое собрание проводится во втором семестре года, следующего за отчётным, если решением общего собрания не установлены другие сроки его прповедения (ч. 1 ст.45 ЖК РФ).

· Внеочередное собрание можно провести в любое время, но нужно учесть, что собственники должны быть уведомлены о проведении собрания не менее чем за 10 дней до его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

· Собрание, которое организует УО по обращению более 10 % собственников, должно быть проведено в течение 45 дней с момента обращения собственников (ч. 6 ст 45 ЖК РФ). Правило про уведомления действует и в этом случае: собственники должны быть уведомлены не менее чем за 10 дней до проведения собрания.

При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня.

Провести собрание можно во дворе дома, если позволяют погодные условия, или можно арендовать учебный класс в ближайшей школе.
Можно обратиться в орган местного самоуправления с просьбой помочь с помещением для проведения ОСС. Согласно ст. 1 и ст. 13, 14 ЖК РФ, ОМС должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своих прав, вытекающих из отношений, регулируемых ЖК РФ.

Время собрания лучше назначать после окончания рабочего дня или в выходные, чтобы максимальное количество собственников смогли принять в нём участие, обеспечить кворум и решение вопросов повестки.

Документы, необходимые для проведения ОСС

К собранию необходимо подготовить и оформить согласно требованиям законодательства следующие документы:

· Сообщение о проведении ОСС (п. 1 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2011 № 411/пр)

· Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС

· Реестр собственников (п. 3.1 ст 45 ЖК РФ)

· Схема распределения долей собственников в праве общей собственности

· Лист регистрации собственников, принявших участие в очном собрании и приглашённых лиц (п. 5 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2011 № 411/пр)

· Бланк решения собственника (бюллетень) по вопросам, поставленным на голосование (ч. 12 разд. VII Приказа Минстроя РФ от 31.07.2011 № 411/пр)

· Проекты документов, которые будут рассмотрены и утверждены на ОСС

· Бланк протокола ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)

Сообщение о проведении ОСС позволит уведомить собственников помещений о предстоящем собрании, о месте и времени его проведения, а также ознакомить их с повесткой дня.

Реестр собственников, листы регистрации и схема распределения долей необходимы для контроля и на этапе подсчёта голосов. На основании сведений, которые указаны в этих документах, можно будет определить, состоялся ли кворум и приняты ли решения по вопросам повестки.

Бланки для голосования позволят собственнику письменно оформить свои решения по каждому вопросу.

Проекты документов, например, договора управления, нужно будет предоставить собственникам для ознакомления в заранее определённом порядке.

Протокол в ходе собрания будет заполнять секретарь. Там же будут оформлены решения собственников по каждому вопросу.

Повестка дня ОСС

Определить состав вопросов, которые будут входить в повестку дня, необходимо до того, как собственникам будут разосланы сообщения о проведении общего собрания. Эти вопросы формулирует инициатор собрания или инициативная группа (ч.ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ).

В абсолютном большинстве случаев нельзя менять повестку дня на самом собрании: вносить дополнительные пункты или изменять формулировки. Единственное исключение из этого правила – присутствие на собрании 100 % собственников, которые единогласно проголосовали за изменение повестки (ч. 8 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр).

Не допускается объединять разные вопросы в одной формулировке – по каждому вопросу должно быть получено чёткое и однозначное решение собственника: «за», «против» или «воздержался».

По этой же причине нельзя вносить в повестку пункты «иное», «другое», «разное» – это не конкретные вопросы, на них нельзя дать однозначный и понятный ответ (п. 16 Приказа Минстроя от 25.12.2015 № 937/пр).

Не стоит вносить в повестку большое количество вопросов: на обсуждение всех может потребоваться слишком много времени.

В повестку обязательно должны быть включены следующие вопросы (ч. 2 разд.VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр):

· выбор председателя собрания

· выбор секретаря собрания

· выбор счётной комиссии

Раньше обязательным вопросом повестки дня также было определение места или адреса, где будут храниться протокол ОСС и решения собственников. После принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ оригиналы протоколов и решений любого собрания должны быть переданы в ГЖИ. В УО остаются только копии.

Как действовать, если по обязательным вопросам повестки решение не принято? В таком случае некому будет выполнять необходимые функции: вести собрание, считать голоса и т.д. Законодательство не даёт рекомендаций на этот счёт, поэтому можно в решении и в протоколе делать сноски к каждому из вопросов. Например, в вопросе о выборе председателя/секретаря/счётной комиссии, поставленном на голосование, перечисляется, кто станет председателем/секретарём/войдёт в счётную комиссию. В сноске указывается: «В случае если указанные лица не избраны, председательствует на собрании/ведёт протокол/подсчитывает голоса инициатор собрания». Такой способ формулировать обязательные вопросы поможет избежать возможных проблем (Приказ Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр).

В повестку дня первичного собрания целесообразно включить вопросы:

· об утверждении состава ОИ;

· утверждении долей каждого собственника в общем долевом имуществе;

· о порядке проведения ОСС;

· о порядке уведомления собственников о проведении собрания и о его результатах.

Решение этих вопросов облегчит проведение общих собраний в дальнейшем.