Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся:

· помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:

· межквартирные лестничные площадки

· лестницы

· лифты и лифтовые шахты

· коридоры

· технические этажи

· чердаки

· подвалы и технические подвалы

· помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;

· крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;

· механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;

· земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:

· элементы озеленения и благоустройства

· иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети (пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491):

· внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.

· внутридомовая инженерная система водоотведения;

· внутридомовая система отопления;

· внутридомовая система электроснабжения.

Определение состава ОИ

Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491:

· Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.

· Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.

· Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

 

 

Компетенции ОСС

Компетенции общего собрания собственников помещений в МКД – это те вопросы по управлению, содержанию и использованию общего имущества дома, которые собрание вправе обсуждать и принимать по ним решения. Вопросы должны быть внесены в повестку дня, а решение по ним принимается путём голосования по каждому вопросу.

 Основные группы вопросов, находящихся в компетенции общего собрания (ст. 44 ЖК РФ):

· Способ управления МКД

· Совет МКД

· Общее имущество МКД

· Договор управления МКД

· Предоставление коммунальных услуг

· Капитальный ремонт

· Вопросы проведения ОСС

ОСС не может принимать решения по вопросам, которые не отнесены законодательством к его компетенциям, или решения, которые противоречат законодательству.

Вопросы выбора способа управления МКД

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в доме, надлежащее содержание и решение вопросов использования общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг гражданам (п. 1 ст. 161. ЖК РФ). Именно общее собрание собственников принимает решения о том, кто и как будет управлять многоквартирным домом.

Собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления МКД (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

· непосредственное управление (если в доме не более 30 квартир);

· ТСЖ, ЖК, ЖСК;

· управляющая компания.

Таким образом, к компетенции ОСС относятся все вопросы о выборе управляющей организации (УО, ТСЖ, ЖСК) или иного способа управления и его смене (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), а так же о ликвидации ТСЖ и ЖСК в МКД, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

 

Вопросы о совете МКД

Совет многоквартирного дома – это специальная структура, состоящая из наиболее инициативных собственников помещений в доме. Она представляет интересы собственников и контролирует работу УО. Такой орган должен быть обязательно создан, если в доме более четырёх квартир и не создано ТСЖ, ЖСК или ЖК (п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Задачи совета МКД (п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ):

· обеспечивать выполнение решений ОСС;

· выносить предложения о пользовании ОИ МКД;

· осуществлять контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом и т.д.

В компетенции общего собрания собственников находятся следующие вопросы, касающиеся деятельности совета многоквартирного дома:

· избрание совета МКД из числа собственников помещений (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ);

· установление количества членов совета МКД (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ);

· избрание председателя совета МКД из числа членов совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ);

· переизбрание совета МКД (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ);

· установление срока действия совета МКД (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ);

· досрочное переизбрание совета МКД в случае, ненадлежащего исполнения им обязанностей (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ);

· о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета: такое решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ);

· наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома (пп. 4.2 п. 4 ст. 44 ЖК РФ);

· наделение председателя совета МКД полномочиями на решение тех вопросов, которые не относятся к компетенции ОСС. В частности, он сможет подписывать акты выполненных работ, принимать работы по текущему ремонту (пп. 4.3 п. 4 ст. 44 ЖК РФ).

Вопросы общего имущества в МКД

Собственники помещений в МКД вправе совместно принимать решения относительно содержания, управления и использования общего имущества в доме:

о текущем ремонте общего имущества в доме (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ);

об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги, как они будут финансироваться (ч.ч. 1 и 3 ст 162 ЖК РФ);

о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

о реконструкции МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

о строительстве хозяйственных построек, других зданий, строений и сооружений (п. 1 ч. 2 ст 44 ЖК РФ);

о пользовании общим имуществом иными лицами – например, для того, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

об условиях аренды общего имущества (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Вопросы договора управления МКД

Договор управления заключается между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, которые обладают более 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Согласно договору УО обязуется в течении определённого срока за указанную в договоре плату (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

· оказывать услуги по управлению МКД;

· выполнять работы по по надлежащему содержанию ОИ;

· выполнять работы по ремонту ОИ;

· предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в МКД;

· поддерживать готовность инженерных систем;

· осуществлять другую деятельность по управлению МКД.

Общее собрание принимает решения по вопросам:

· определения условий договора управления МКД при выборе УО в качестве способа управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);

· определения состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);

· определение перечня работ и услуг по управлению, ремонту и содержанию ОИ в МКД (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);

· порядка определения цены договора и размера платы за содержание жилого помещения в МКД (п. 3 ч. 3 ст 162 ЖК РФ);

· порядок внесение платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества);

· порядка контроля за выполнением УО обязательств по договору управления (п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);

· расторжения в одностороннем порядке договора управления, если УО не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Предоставление коммунальных услуг

Федеральным законом от 3.04.2018 № 59-ФЗ общему собранию собственников помещений в МКД дано право принимать решение, заключать ли собственникам помещений, которые действуют от своего имени, договоры с РСО о предоставлении коммунальных услуг:

холодного и горячего водоснабжения;

водоотведения;

электроснабжения;

газоснабжения;

отопления и теплоснабжения.

А также договоры на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Вопросы капитального ремонта

Капитальный ремонт – проведение работ по устранению недостатков, замене изношенных конструктивных элементов и инженерных сетей и повышению эксплуатационных характеристик здания в целом. Для проведения таких работ каждый МКД создает фонд капитального ремонта.

Общее собрание собственников помещений уполномочено принимать решения по вопросам капитального ремонта и формирования фонда капитального ремонта в многоквартирном доме:

· капитальный ремонт общего имущества в МКД и использование фонда капитального ремонта;

· выбор способа формирования фонда капитального ремонта (п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· о размере взноса на капремонт, если он превышает установленный минимальный размер такого взноса;

· и минимальном размере фонда капремонта, если он превышает минимальный установленный размер фонда (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· о выборе лица, которое уполномочено на открытие спецсчёта и операции с денежными средствами, находящимися на спецсчёте (п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

· о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт;

· о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счет (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ);

· о получение кредита или займа на капремонт ОИ в МКД

· об определении лица, которое уполномочено получить кредит или займ на капремонт;

· определении существенных условий кредитного договора или договора займа;

· о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт и об уплате процентов за пользование таким кредитом или займом (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Вопросы проведения ОСС

На одном из первых ОСС необходимо установить порядок проведения последующих общих собраний собственников помещений и решить следующие вопросы:

о сроках и порядке проведения годового ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

определение способа направления сообщения в письменной форме о проведении общего собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);

определение помещения, в котором будет размещаться сообщение о проведении общего собрания;

порядок оформления решений ОСС протоколами;

об использовании ГИС ЖКХ и иных информационных систем для проведения общего собрания собственников (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

об определении администратора общего собрания при проведении в системе общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

в каком порядке администратор общего собрания будет принимать решения собственников при проведении собрания в системе в форме заочного голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

порядок финансирования расходов на те общие собрания, которые были созваны по инициативе собственников, у которых не менее 10% голосов (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

об использовании ГИС ЖКХ или другой информационной системы в деятельности совета дома: о возможности перемещения собрания в виртуальное пространство (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

о месте хранения копий протоколов ОСС и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ);

о порядке уведомления о принятых на собрании решениях (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Общее собрание собственников вправе решать любые вопросы, касающиеся организации и проведения таких собраний, если принятые решения не противоречат законодательству.