I. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

При расчете чистого операционного дохода оценщиком последовательно рассчитываются следующие виды доходов:

Ø потенциальный валовой доход (ПВД);

Ø действительный валовой доход (ДВД);

Ø чистый операционный доход (ЧОД);

Ø денежные поступления до уплаты налогов (ДП).

Потенциальный валовой доход (ПВД) – максимальный доход, который может быть получен от бизнеса при конкретных условиях его ведения в конкретных рыночных условиях.

Действительный валовой доход (ДВД)– это потенциальный валовойдоход за вычетом потерь, которые могут возникнуть у владельца оцениваемого бизнеса.

Эти потери можно разделить на два вида:

Ø потери прямые;

Ø потери относительные.

К прямым потерям принято относить действительные потери, которые возникают по причинам, не зависящим от владельца бизнеса или самого бизнеса. Например, проведение ремонтных работ в здании, в котором расположены помещения для ведения бизнеса, могут привести к вынужденным простоям.

Относительные потери носят условный характер, но, тем не менее, ведут к снижению прибыли, приносимой бизнесом. Например, владелец бизнеса в силу каких-либо причин предоставил клиенту скидку с цены, длительность обслуживания одного клиента (выполнения для него работ) была более продолжительной по сравнению с другими клиентами. С формальной точки зрения бизнес функционировал, но принесенная прибыль была меньше в сравнении с ее средней величиной, характерной для данного вида бизнеса.

Обоснование ПВД, приносимого бизнесом, а также возможных потерь, сопровождающих его, являются сложными задачами. Поэтому при их обосновании оценщик, как правило, опирается на показатели, характерные для аналогичных видов бизнеса.

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений):

, (9)

Операционные расходы – это расходы, сопровождающие нормальное функционирование оцениваемой недвижимости и необходимые для получения действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

Ø условно-постоянные;

Ø условно-переменные, или эксплуатационные;

Ø расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, величина которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и объема предостав­ленных услуг. Наиболее типичными условно-постоянными расходами являются:

Ø налог на имущество;

Ø страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

Ø заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирова­на вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее;

Ø и др.

Конкретный перечень условно-постоянных расходов, связанных с оцениваемым бизнесом, должен быть установлен оценщиком индивидуально.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности бизнеса и объема предоставляемых услуг:

Ø коммунальные;

Ø на содержание территории;

Ø на текущие ремонтные работы;

Ø заработная плата обслуживающего персонала;

Ø налоги на заработную плату;

Ø расходы по обеспечению безопасности;

Ø расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что имеет место ряд расходов, которые не учитываются при расчете чистого операционного дохода. Как правило, такими расходами являются:

Ø экономическая и налоговая амортизация, так как это не денежные расходы по-своему содержанию представляют собой возмещение текущему собственнику затрат, понесенным им на приобретение оцениваемого бизнеса, то есть не является эксплуатационным расходом;

Ø расходы по обслуживанию кредита, так как эти расходы являются расходами по финансированию, а не операционными расходами;

Ø подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма вла­дения, состав прав собственности, налоговый статус владельца;

Ø предпринимательские расходы владельца бизнеса, не связанные с оцениваемым бизнесом и, следовательно, не увеличивающие доход от него, также не правомочно относить к составу операционных.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижи­мости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Капитализация – это процесс пересчета годового дохода, который приносит бизнес и позволяющий определить его стоимость на дату проведения этого расчета.

Ставка капитализации К_k – это показатель, который учитывает инвестиционные и иные условия, сложившиеся на дату капитализации дохода или на дату оценки бизнеса.

Ставка капитализации включает в себя две основные части:

1. гарантированную доходность инвестору от вложений в бизнес;

2. риски, связанные с бизнесом и тем сегментом рынка, к которому он относится.

Говоря иными словами, ставка капитализации показывает тот порог доходности, после которого вложения в данный вид бизнеса становятся привлекательными для инвестора.

На практике могут применяться следующие три метода расчета коэффициента капитализации, а именно:

Ø метод кумулятивного построения ставки капитализации;

Ø с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

Ø метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда не рассматривается вероятность возврата капитала, вложенного в приобретение бизнеса.

Вторые два метода применяются в тех случаях, когда планируется возврат инвестору вложенных им средств в приобретение бизнеса, и в том случае, когда бизнес приобретен не только за счет собственных источников финансирования, но и за счет привлеченных средств.