Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования имущества

Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем видам имущества. Однако на практике, в процессе рассмотрения и выявления наиболее продуктивного вида использования, необходимо учитывать особые факторы, определенные спецификой конкретного объекта оценки. Их выявленные особенности и развитие рыночной ситуации могут потребовать обособленного вида использования, промежуточного использования, юридически не соответствующего использования, использования, не соответствующего наиболее эффективному варианту, многопрофильного использования, варианта использования особого назначения, спекулятивного использования, а также избыточные земельные площади.

Обособленные виды использования.Как правило, наиболее эффективные варианты использования объекта оценки не отличаются от использования аналогичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использования может отличаться. Например, в Москве производственные корпуса сдаются в аренду под складские помещения. Если рыночный спрос в конкретном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения.

В другом случае объект оценки с типичными характеристиками строений и земельного участка может анализироваться по специальному варианту использования, так как он не вписывается в окружающую схему землепользования или использования аналогичных объектов. Например, если здание с типичными характеристиками развлекательного центра расположено в фешенебельном жилом районе, его назначение должно быть оценено в соответствии с вариантом использования, основанным на конкретных предпочтениях. Выбираемый вариант должен обеспечивать максимальную стоимость земли, а не традиционное использование имущества, характерное для сопоставимых объектов.

Промежуточные виды использования. Если вариант наиболее эффективного использования имущества основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сложившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифицировать как наиболее эффективный вариант для данного периода. Например, первые этажи жилых многоэтажных зданий в новых микрорайонах города Москва предусматриваются под коммерческое использование. Однако по мере освоения территории, увеличения численности жителей в микрорайоне окончательный вид использования может отличаться от первоначального. Так, небольшие помещения, используемые на начальном этапе освоения территорий под продуктовые магазины, по мере строительства специализированных универсамов, входящих в крупную сеть, перепрофилируются в различные предприятия сферы услуг (парикмахерские, прачечные, туристические агентства и т. д.).

Необходимость промежуточного использования оцениваемого объекта не всегда оказывает влияние на его стоимость. Промежуточный вариант использования может приносить такой же по величине доход, однако может наступить момент, кода он окажется не востребованным рынком в силу ряда объективных причин. В рассматриваемом примере ставки арендной платы и величина эксплуатационных расходов для продуктового магазина и парикмахерской могут быть одинаковыми, однако вид бизнеса, базирующегося на конкретном объекте оценки, может оказаться неконкурентоспособным. Подобные изменения можно наблюдать и в других крупных городах России.

Юридически противоречивые виды использования. Вид использования имущества, идентифицируемый как юридически противоречивый, возникает, если фактическое использование объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, действующим в районе его расположения. Обычно это является следствием изменения или возникновения новых норм зонирования.

Юридически противоречивые виды использования не обязательно являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют специального анализа. Если юридически противоречивый вариант использования дает более высокую стоимость объекта оценки, оценщик должен учитывать, что разница может относиться к стоимости существующего здания и не влиять на стоимость земельного участка как такового. Оценщику следует различать стоимость строений несоответствующего вида использования и надбавку, создаваемую данным видом использования.

В некоторых случаях данный вид использования впоследствии должен быть прекращен в обязательном порядке. Для прекращения юридически не соответствующих видов использования отводится некоторый период времени, и в проводимом анализе он может рассматриваться как промежуточный вид использования.

Виды использования оцениваемого имущества, не относящиеся к наиболее эффективным. На практике реально существующая застройка может не соответствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения строений, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определенных капитальных затрат. Например, в первом случае необходимо перепрофилирование жилой недвижимости в коммерческую. Во втором случае существующая жилая недвижимость должна быть заменена более комфортабельными жилыми объектами. При сохранении назначения недвижимости не возникает потеря стоимости от внешнего старения. Если наиболее эффективный вариант использования недвижимости противоречит существующему, стоимость зданий следует оценивать с учетом потери стоимости в результате экономического устаревания, а стоимость земельного участка определять на основе существующего вида использования.

Многопрофильные виды использования. Одним из вариантов наиболее эффективного использования может быть многопрофильное назначение, предусматривающее несколько видов использования для земельного участка и строений.

Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения, офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земельном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры. В таком случае оценщики определяют стоимость каждой составляющей многопрофильного вида использования объекта. Однако в данном случае у собственника могут отсутствовать и возникать определенные дополнительные права, обусловленные именно многопрофильным назначением объекта. В результате это может привести к тому, что сумма стоимостей различных составляющих многопрофильного объекта не будет совпадать со стоимостью всей объекта оценки.

Виды использования специального назначения.К имуществу специального назначения относят объекты, предназначенные только для строго определенного или для очень ограниченного вида использования. В данном случае оценщик в качестве эффективного использования может рассматривать только сохранение существующего варианта при условии его жизнеспособности.

Если существующее назначение объекта оценки экономически нежизнеспособно, стоимость недвижимости определяется как сумма стоимости земельного участка и стоимости, находящихся на нем улучшений (посадки, дороги и тротуары, инженерные сети и т.д.). В других случаях рассматриваются два вида наиболее эффективного использования — сохранение прежнего использования специального назначения (стоимость текущего использования) и перепрофилирование под альтернативное использование (стоимость для альтернативного использования). Анализ должен быть проверен рыночным спросом на подобные объекты специального назначения, поскольку существование спроса на такие объекты определяет стоимость его текущего использования. Отсутствие спроса свидетельствует о необходимости перепрофилирования, при этом стоимость перепрофилированного объекта, вероятно, будет отличаться от его стоимости как объекта специального назначения.

Например, наиболее эффективным использованием завода, выпускающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, будет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффективным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохранение его дальнейшего использования в качестве элеватора.

Спекулятивные виды использования. Находящийся в собственности земельный участок, предназначенный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятивный инвестиционный инструмент. Если собственник рассчитывает на рост стоимости земли, он должен учитывать временной риск, заключающийся в том, что ожидаемый рост не будет достигнут в течение ожидаемого срока. Вместе с тем текущая стоимость земли зависит от ее потенциального наиболее эффективного использования в будущем. Оценщику сложно определить тип потенциального наиболее эффективного использования имущества в силу многообразия возможных вариантов, поэтому обычно рассматриваются наиболее подходящие альтернативные виды использования или сопоставляются ожидаемые уровни доходов и расходов.

Избыточная и лишняя площадь участка. В некоторых случаях площадь земельных участков превышает размер, диктуемый наиболее эффективным видом использования. Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуемую текущим использованием зданий.

Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным способом использования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными. В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и продаже, представляет собой лишнюю площадь.

Вопросы для самоконтроля освоения темы

1. Назовите цель и назначение проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости.

2. Перечислите критерии анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости: перечислите и изложите их содержание.

3. Перечислите методы оценки наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости.

4. перечислите нестандартные виды и направления наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Тема 3. Имущественный (затратный) подход при оценке бизнеса

Общие положения затратного (имущественного) подхода при оценке стоимости бизнеса

Затратный подход (Assets Approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых создания, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

При проведении оценки бизнеса затратный подход правильнее называть имущественным, так как в данном случае оценке подлежит имущественный комплекс, который формирует бизнес.

Затратный подход при оценке бизнеса реализуется через следующие основные методы:

Ø метод чистых активов;

Ø метод ликвидационной стоимости.

Кроме перечисленных методов в рамках имущественного подхода при оценке стоимости могут применяться следующие методы:

Ø избыточной прибыли;

Ø экономической добавленной стоимости.

Имущественный подход позволяет определить:

1. Стоимость бизнеса как стоимость вложенного капитала (market value of invested capital). В данном случае имущественный подход позволяет определить стоимость затрат капитального характера на дату оценки, осуществленных при создании бизнеса.

2. Стоимость собственного капитала (market value of equity)

Основная идея имущественного подхода заключается в его поэлементной оценке.

Главный признак имущественного подхода — это поэлементная оценка, т. е. оцениваемый бизнеса (имущественный комплекс) расчленяется на составные части, которые подлежат оценке. В результате оценки составных частей бизнеса путем их суммирования получают стоимость бизнеса (имущественного комплекса).

Имущественный подход целесообразен к применению в следующих случаях:

Ø при оценке государственных имущественно-производственных комплексов;

Ø при оценке бизнеса, имеющего одного владельца;

Ø при расчете стоимости имущества, предназначенного для специального использования (то есть объектов, которые не приносят доход или не генерируют денежный поток), а именно: школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т. д.;

Ø при оценке в целях налогообложения и страхования;

Ø при судебном разделе имущества;

Ø при распродаже имущества на открытых торгах.

Основной недостаток затратного подхода в оценке бизнеса заключается в том, что он не учитывает будущие доходы от функционирования бизнеса (имущественного комплекса, предприятия).