Определение восстановительной стоимости

В качестве аналогов оценщиком принимаются объекты по данным Сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Расчет восстановительной стоимости здания, включает следующие этапы:

- Определение базовой восстановительной стоимости (ВС_б) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.

- Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.

- Определение коэффициента прибыли инвестора

- Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.

- Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.

- Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.

Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле (1):

(1)

где:

ВС_б – базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Πk_i – произведение корректирующих поправок.

Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I_69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

Базовая восстановительная стоимость

Расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

(2)

где:

V_объект – строительный объем объекта недвижимости.

УВС_аналог – восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

Расчет восстановительной стоимости приводится в таблице №11

Коэффициент прибыли предпринимателя

Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается исходя из следующих допущений:

- ближайший альтернативный проект для строительства является кредитование нового строительства с эффективной квартальной ставкой процента ( Y_k ) приблизительно равной 6%;

- учтено, что начальные вложения средств (В)обычно не превышают 30% от стоимости объекта;

-типичные сроки строительства для подавляющего большинства проектов не превышают 2 (двух) лет

Расчет производится по формуле:

kk k² k

P_r ≈ [1+ Y_k х 3 + δ_E х (1+2 Y_k х 3 + Y_k ² х 3 )] х Y_k х 2

Где P_r – прибыль предпринимателя

Y_k – эффективная квартальная ставка процента

k – продолжительность строительства в кварталах

Таблица №9

Диапазон значений величины прибыли предпринимателя относительно рассматриваемого объекта находится в пределах до 37,9%

Индекс пересчета

И 1969- 1984 - индекс изменения сметной стоимости строительства за соответствующий период. Для пересчета сметных цен из уровня 1969 г. в уровень 1984 г. Используются Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94). И 1969-1984 ⁼ 1,196;

И1984-2009 по приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области №4(106) октябрь 2009: