Основные этапы оценки при сравнительном подходе

1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.

2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.

3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основе полученной на первом этапе информации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В методе сравнения продаж различают две группы методов расчета корректировок:

- количественные;

- качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

- парных продаж;

- статистический анализ.

В противном случае для оценки используются методы второй группы:

- относительный сравнительный анализ;

- экспертные оценки.

Необходимо отметить, что если ценообразующие факторы имеют качественный характер, то необходимо произвести их адекватное отражение на количественные шкалы, т.е. провести т. Н. ранжирование. Для этого, как правило, также используются экспертные оценки.

Сбор рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости. На дату оценки оценщик определил рыночную стоимость недвижимости рачсположенной в г. Москва с помощью сравнительного подхода сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст.435 и 437) по продаже коммерческих помещений.

Методика оценки

Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:

 - выбор аналогов

 - поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости

 - расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта

 - расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.

Расчет стоимости объекта оценки

Подбор аналогов

В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п.14 «…объектом –аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п.19 «… оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки, т.е. до 01.01.2010 года. Источники информации, использованные при оценке объекта оценки перечислены ниже в Таблице №20. Объем исследованной информации и степень ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющая высокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объекта оценки. Полученная информация признана оценщиком приемлемой для целей данной оценки, так как она является доказуемой (проверяемой при разумных усилиях):

- источники публичные;

- источники авторитетные;

- источники специализированные.

Исходные данные приводятся ниже в таблице №19

Таблица №19