Внешний износ (экономический износ)

Функционирование объекта оценки решаются с учетом условий внешней среды(физической, правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние на ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физические и правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметры экономические и социальные. Физическая среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости. Из характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внимания следующие: климат, предрасположенность к природным катастрофам, экология и предрасположенность к техногенным катастрофам, рельеф местности, характер ландшафта, характер застройки.

Компоненты юридической сущности объекта – в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. понятие собственности (права собственности)- право собственности, право владения, право распоряжения. Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

- право на доход;

-  право на добровольное отчуждение, потребление, изменений - вплоть до уничтожения улучшений;

- бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

- запрещение использовать объект во вред другим людям;

- возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

- гарантии восстановления нарушенных прав.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

- предмет потребления (бездоходного);

- реального актива (фактора производства);

- финансового (инвестиционного) актива

Социальную среду определяют и характеризуют:

- престижность района местоположения объекта;

- состав населения;

- социальные группы;

- динамика изменения численности и состава;

- подвижность населения;

- занятость населения;

- структура уровней образования;

- состояние рынка труда;

- уровень преступности.

Оценка экономического износа производится с использованием матричного метода экспертных оценок факторов:

Таблица №11

Расчет накопленного износа производится по формуле:

И = 1,0 – ( 1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк)

И = 1,0 – (1-0,28) * (1,0-0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38

Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка

Обоснование используемых данных:

- Кадастровая стоимость 1 сотки земельного участка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100 рублей за 1 кв.м.

- Арендный платеж составляет – 1% от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.

- Выкупная цена 1 сотки земельного участка определена в соответствии с законом №401-ОЗ от 06.02.2008 пп 1 «б» в размере. 2,5% от кадастровой стоимости.

- Рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Дзержинском районе Калужской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб.(анализ рынка).

Сценарий 1

После окончания срока аренды договор будет продлен.

Арендные платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).

Стоимость права аренды:

 = 15 000*50 – 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.

Сценарий 2

После окончания срока аренды земля будет выкуплена по выкупной цене. Срок аренды принимается равным одному году

Таким образом:

Капитализированная стоимость арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срока аренды составит:

 = 8400 /0,1596 = 52632 руб.

Стоимость выкупа после 12 месяцев аренды:50*2500 = 125000 руб.

Стоимость права аренды земельного участка расположенного под зданием = 125000 + 52632 = 177 632 руб.

Далее следует согласование результатов, полученных двумя способами. Определяем среднее из двух значений