Основные принципы оценки рыночной стоимости земли

Систематизация и анализ собранной по объекту оценки информации ведётся исходя из положений специальных оценочных принципов.

В основу принципов положена логика, правила и модели экономического поведения людей при формировании стоимости товара на свободном рынке.

При этом различают:

· принципы, основанные па представлениях пользователя;

· принципы, связанные с рыночной средой;

· принципы, связанные с объектом собственности;

· принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов оценки. Их практическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик исследуемого объекта.

Принципы, основанные на представлениях пользователя.

1. Принцип полезностиустанавливает способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определённого периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определённой экономической функции, например, для выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку тот, кто готов платить арендную плату за временное владение ею, создаёт у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.

2. Принцип замещенияоснован на допущении, что разумный покупатель не заплати за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения обнаруживается в каждом из трёх подходов к оценке стоимости.

Подход сравнения рыночных продаж. Когда существует альтернативный выбор аналогичных или похожих земельных участков, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой замены, при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении, которые могут служить заменой.

Затратный подход. Никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить па покупку земельного участка и строительства на нём здания с аналогичными параметрами и полезностью.

Доходный подход. Стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных издержек, сопоставимого, приносящего доход, замещающего объект недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину чистого дохода.

3. Принцип ожидания – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принцип ожидания подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов.

Принципы, связанные с рыночной средой

1. Принцип зависимостивыясняет, в какой степени стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов находящихся в сфере его расположения. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка, принятому в данном месте типу землепользования, и от его близости к экономическим центрам.

2. Принцип соответствия. Соответствие – степень, в которой потребительские свойства земельного участка: архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования. Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести особняк сбогатыми архитектурными украшениями.

3. Принцип спроса и предложения.Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определённым ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по определённым ценам. Цены на земельные участки растут при превышении спроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынок недвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Спрос на землю включает в себя два основных элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.

Сельскохозяйственный спрос является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос зависит, прежде всего, от уровня плодородия почв, возможности её повышения, а также от местоположения участка земли – степени удалённости от центров потребления, продовольствия и сырья.

Несельскохозяйственный спрос нейтрален к уровню плодородия почв. Главное-местоположение земельных участков. Несельскохозяйственный спрос складывается из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленного спроса, инфляционного спроса и пр.

Спрос и предложение являются краеугольными камнями в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость недвижимости, которая отражается в рыночных ценах. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку – предложение её, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнем занятости и доходом, пропускной способностью местной транспортной системы, ставкой процента по закладным и т.д.

4. Принцип конкуренции.Прибыль как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.

5. Принцип изменения, устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, её стоимость сильно зависит от колебания этих факторов.

Принципы, связанные с объектом собственности

1. Принцип сбалансированностиустанавливает, что любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

2. Принцип экономической величинызаключается в определении оптимальной в количественном исчислении величины собственности, необходимой для получения максимальной прибыли в соответствии с рыночными условиями в данном регионе. На любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Например, отсутствие места для парковки машин может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесёт дополнительного дохода.

3. Принцип экономического разделения. Имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличилась. Разделение имущественных прав на землю может осуществляться следующим образом.

– Физическое разделение – это разделение прав на воздушные пространства на поверхность земли и на её недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

– Разделение по времени владения – это различные виды аренды, выкуп, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

– Разделение совокупности имущественных прав на землю – права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного владения, права ограниченного использования.

– Разделение совокупности имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищество и др.

– Разделение по залоговым правам – судебные залоги, участие в капитале и др.

4. Принцип вкладаозначает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом: стоимость любого отдельного элемента недвижимости зависит от величины его вклада в общую стоимость или размеров её уменьшения при его отсутствии. Этот имеет практическое применение при расчёте уровня излишних или недостаточных улучшений либо их неправильного размещения при анализе лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

5. Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесённый к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Остаточная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счёт максимума выручки от продаж, минимума издержек или удовлетворения особых потребностей. Соответственно, чем больше остаточная продуктивность, тем больше стоимость собственности. Так, продуктивность отдельных видов угодий неодинакова: более высокий доход на единицу плодородия дают земли плодово-ягодных насаждений, далее следует пашня, залежь, сенокосы и пастбища, притом орошаемые угодья более ценны, чем неорошаемые.

Экономисты делят факторы производства на 4 группы: земля, труд, капитал и предпринимательская способность. Принцип остаточной продуктивности подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остаётся после возмещения расходов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использование.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого участка будет максимальной. Этот принцип является синтезом принципов всех групп, которые были рассмотрены ранее.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подобен анализу общего равновесия – это когда земля, труд, капитал и предпринимательская способность используются с целью максимального увеличения благосостояния потребителя, то есть ресурсы используются в наиболее эффективном варианте.

Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость недвижимости зависит от потенциальных вариантов использования, а не от одного только существующего варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного земельного участка, стоимость которого будет определяться его потенциалом. Чем более доходно потенциальное использование, тем выше будет спрос и рыночная стоимость. Неосвоенная земля в черте города всегда имеет более высокую стоимость, чем аналогичные участки в сельской местности.

Принцип применим и к освоенным земельным участкам. Возьмём, например, предназначенный для одной семьи жилой дом в развивающемся городском районе, который согласно зонированию, предназначен для коммерческого использования. Стоимость земли для коммерческого использования может сильно превышать её стоимость под жилую застройку и может даже превысить общую стоимость земли и здания. Участок затем может быть куплен для коммерческого использования, дом снесён, а на его месте может быть построено здание коммерческого назначения. Аналогичным образом, небольшое одноэтажное коммерческое сооружение часто сносится, чтобы освободить место под многоэтажное здание.