Единицы и элементы сравнения.

При анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

· цену за весь участок;

· цену за единицу площади, когда земельные участки приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений.

Единицы сравнения используются, когда необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 га – при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделение земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м² – при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий – доступ к транспортным магистралям и местной парковке, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр – при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходиться небольшая часть стоимости.

Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например, на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут приниматься:

· цена за 1 м² общей или чистой площади;

· цена за 1 м³ – для складов, элеваторов и др.;

· цена за единицу, приносящую доход – место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж рассматривают следующие элементы сравнения:

1) передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия продажи;

4) состояние рынка;

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) использование;

9) компоненты стоимости не связанные с недвижимостью.

Передаваемые права собственности

Корректировка учитывает разницу в выборе прав передаваемых при сделке. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности на него. Наличие ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно и цену продажи. Корректировка вноситься при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. Разницу между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав собственности.

Достаточно часто при продаже объектов доходной недвижимости собственность продают вместе с существующими арендными договорами. Если договорная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец недвижимости в течении всего оставшегося срока договора аренды будет получать денежные потоки, отличные от рыночных. Учет разницы между рыночной и договорной арендной платой при определение стоимости называют корректировкой на праве собственности. Величина этой корректировки может быть определена двумя методами либо методом прямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либо дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды

Условия финансирования.

Расчет поправки на условие финансирования зависит от финансовых договоренностей между продавцом и покупателем об условиях продажи и условиях финансирования сделки.

Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи. Корректировка не требуется, так как эта оценка реализована из текущей стоимости денег на дату продажи;

2) получение покупателем, кредита у финансовой структуры для приобретения земельного участка. Производиться корректировка цены продажи на величину платы за кредит;

3) финансирование сделки купли-продажи земельного участка самим продавцом. Для корректировки применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

Отличия в условиях по фактору наличных или безналичных платежей учитываются из средних рыночных данных

Условия продажи

На условия продажи отражают нетипичные условия осуществления сделки:

· особые отношения между продавцом и покупателем;

· недостаточное время экспозиции объекта недвижимости на рынке;

· отсутствие широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировок по данному элементу сравнения – достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого земельного участка с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Поскольку рассчитать поправку на условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

Состояние рынка.

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж.

Составляющими фактора времени является:

· инфляция или дефляция;

· изменения в законодательстве;

· изменение спроса и предложения на земельные участки.

Для выявления величины данной корректировки необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же участка земли, либо паре идентичных сравниваемых участков, различающихся лишь датой оценки. Чаще всего изменение состояния рынка во времени отражается показателем изменения цен.

Местоположение.

Корректировка на местоположения производиться в случае, если местоположение сопоставимых земельных участков отличается от местоположения оцениваемого участка. Местоположение земельного участка описывается рядом характеристик. Для земельных участков сельскохозяйственного назначения – плодородие; наличие и качество дорог; удаленность от рынков сбыта; наличие мелиоративных систем и другие характеристики. Для земельных участков городов и посёлков – транспортная доступность; развитость социально-бытовой структуры; престижность проживания в том или ином районе; удаленность от делового центра и другие. Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения как разница их цен продажи в различных местах размещения.

Физические характеристики определяют полезность участка земли, а значит и его стоимость. Конкретизация перечня физических характеристик должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристик с позиций их влияния на его стоимость.

Перечень этих характеристик разнообразен:

· площадь и форма;

· топография;

· земельные излишки.

Экономические характеристики.

Этот элемент сравнения используется для оценки земельных участков, приносящих доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости:

· условия и сроки аренды;

· применения скидки к арендной плате;

· коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода;

· качество управления;

· текущие затраты и др.

Использование.

Корректировка на использование производиться в случае, если использование сопоставимых участков в некоторой степени отличается от использования объекта оценки.

Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью, производится в редких случаях, когда в сделке с земельным участкам принимало участие и другое имущество, например, производственное оборудование.

Корректировка может производиться в трёх основных формах

Стоимостные поправки:

· денежные поправки, вносимые к цене единицы сравнения изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

· денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определённую сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Это поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений

Процентные поправки – вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Процентные корректировки бывают двух видов:

· независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;

· кумулятивная, когда учет каждой корректируемой характеристики ведётся с учетом других отличительных характеристик. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вноситься повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Для определения величины поправок применяются следующие методы:

· метод парного сравнения;

· анализ сопутствующих данных;

· статистический анализ;

Для парного сравнения основан на сопоставлении двух рыночных продаж в целях определения поправки по одному из элементов сравнения. При этом участвующие в сопоставимых продажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, по которой и выполняется корректировка.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и переработкой большого количества информации.

Анализ сопутствующих продаж предполагает выполнение корректировок на основе информации, полученной из аналогичных отчетов о развитие рынка, статьи, публикации.

Метод статистического анализа предполагает применение экономическо-математических методов. При анализе статистических данных о сделках купли-продажи недвижимости важное место занимает статистические характеристики, которые позволяют судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.

Средняя арифметическая, по данным наблюдений, равна

 

= : n

 

где:  – средняя арифметическая;

- данные наблюдений;

n – число наблюдений

Медианой называют значение признака, приходящегося на середину ранжированного ряда наблюдений.

Модой называют такое значение признака, которое наблюдалось наибольшее число раз.

В практике применения метода сравнительного анализа продаж могут применяться также другие методы выполнения корректировок: метод графического анализа, трендовый анализ, анализ затрат, индивидуальные опросы и др.

Последовательность внесения поправок и получения скорректированного результата.

1. При выполнении корректировок на:

· передаваемые права собственности;

· условия финансирования;

· условия продажи;

· состояние рынка;

Цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается после каждой корректировки.

2. Поправки на основные элементы сравнения могут быть выполнены в любом порядке. Цену продажи сравниваемого объекта недвижимости можно пересчитывать после каждой корректировки или после осуществления всех корректировок. Порядок применения этих корректировок не оказывает влияние на конечный результат.

3. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей уже скорректированной величины сопоставимой продажи, затем денежные поправки.

Типы корректировок на отличительные характеристики участка земли в черте населенных пунктов

Корректировка на глубину участка

«Правило 4 – 3 – 2 – 1»

Это правило подразумевает, на первые 25% глубины приходиться 40% стоимости, на вторые 25% – 30% стоимости, на третьи 25% стоимости – 20% стоимости и на последнее 25% – 10% стоимости участка.

Метод Рунге

Если площадь участка относительно большая, она делиться на зоны:

Зона I – глубина до 40 м от улицы;

Зона II – глубина участка между 40 – 80 м от улицы;

Зона III-а – глубина более 80 м от улицы, участок застроен

Зона III-в - глубина более 80 м от улицы, участок не застроен.

Соотношение между зонами:

Зона II составляет 50% от стоимости зоны I;

Зона III-а примерно 25% от стоимости зоны I;

Зона III-в менее 25% от стоимости зоны I.

Корректировка на неправильности формы

Участок треугольной формы

При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок треугольный из-за неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации объекта.

«Правило 65 – 35»

Установлено, что земельного участка треугольной формы с основанием по фронту улицы составит 65% стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной границы и глубиной.

Соответственно, стоимость земельного участка треугольной формы в том случае, когда на главной улице находиться его вершина, составляет 35% от стоимости участка прямоугольной формы.

Корректировка на угловое расположение

Преимущество углового расположения, особенно для коммерческих объектов недвижимости проявляется в свободе входа и выхода, в простате подъезда при высокой интенсивности транспортного потока и в дополнительных возможностям оформления витрин и организации рекламы.

Расчет величины влияния углового расположения ведется тремя основными приемами:

· Угловое расположение увеличивает стоимость земельного участка на 50%

Вводиться коэффициент углового расположения – 1,5.

· Влияние углового расположения представлено функцией отношения стоимости 1 м протяженности границы по боковой улицы к стоимости 1 м протяженности границы по главной улице.