D ) Метод коэффициента покрытия долга

Данный метод применяется для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок с землей привлекаются кредитные средства.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

 

r = КПД  rк m

 

где:

КПД – коэффициент покрытия долга, который определяется по формуле:

КПД =

ЧОД – чистый операционный доход;

ГПОК – годовая плата за обслуживание кредита;

rк – ипотечная постоянная, %

m – удельный вес заёмных средств, %

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки застроенных и свободных земельных участков, приносящих доход.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимого имущества, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимого имущества в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП когда:

· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

· имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

· оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методом дисконтирования денежных потоков осуществляется путём преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землёй и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимого имущества.

Для применения метода ДДП необходимо:

· тщательно проанализировать на основе финансовой отчётности, представляемой заказчиком, величину и динамику будущих доходов и расходов по объекту недвижимости;

· обосновать ставку дисконтирования;

· определить срок получения доходов и владения для предполагаемой перепродажи;

· рассчитать текущую стоимость будущих доходов путём дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функции сложных процентов и полученные величины сложить по формуле:

Сз =  +  

 

где:

ЧОД – чистый операционный доход;

t – расчетный период;

i – ставка дисконтирования;

P – реверсия.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода составляет 5–10 лет. Поскольку в условиях переходной экономики сложно прогнозировать доходы, генерируемые объектами недвижимости в течение длительного периода времени, рекомендуется принимать расчетный период равный 3–5 лет. Это реальный срок на который можно сделать обоснованный прогноз.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов

Особенности расчёта денежного потока при использовании метода ДДП:

1. Поимущественный налог, слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

3. Платежи по обслуживанию кредита необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

4. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД – ОР – предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток для уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Реверсия представляет собой наиболее вероятную цену, за которую объект недвижимого имущества может быть продан в конце расчётного периода.

Обоснование цены перепродажи земельного участка в конце прогнозного периода возможно тремя способами:

· непосредственным назначением цены исходя из тенденций соответствующего сегмента рынка;

· прямая капитализация чистого операционного дохода за год, следующий за годом прогнозного периода:

Р =  

 

где:

Р – реверсия;

r – ставка капитализации для года, следующего за расчётным периодом;

· принятием допущений в изменение стоимости земельного участка или единого объекта недвижимого имущества:

 

Р =  PV

 

где:

∆ – годовой темп роста стоимости;

PV – текущая рыночная стоимость объекта;

Ставка дисконтирования отражает ожидания инвестора по поводу будущих доходов и определяется с помощью следующих методов:

1. метод построения;

2. метод выделения;

3. метод альтернативных инвестиций;

4. метод мониторинга.

1) Метод кумулятивного построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Эта ставка называется нормой отдачи на инвестиции и отражает характеристики определенных инвестиционных затрат которые, по ожиданиям инвестора, должны быть компенсированы за счет будущих доходов.

Ставка дисконтирования, рассчитанная с помощью методов кумулятивного построения определяется по форме:

 

i = реальная «чистая» ставка прибыли + ставка ожидаемой инфляции + премия за риск + премия за затраты

 

Реальная «чистая» ставка прибыли – это прибыль, которую инвестор ожидает получить за отказ от текущего использования определенной суммы денежных средств и инвестирование её в бизнес. «Чистая» ставка прибыли одинакова для всех инвестиций. В качестве безрисковой ставки прибыли используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту. В практике оценщиков Молдовы в качестве ставки прибыли, очищенной от риска используется ставка дохода на государственные ценные бумаги на срок 364 дня.

Ставка ожидаемой инфляции отражает компенсацию, которую получит инвестор в случае снижения покупательской способности будущих доходов под влиянием инфляции. Ставка ожидаемой инфляции определяется на основании официальных прогнозов об инфляции в национальной экономике.

Премия за риск отражает уровень риска данных инвестиций.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков связанных с принятием инвестиционного решения. Различают систематический и несистематический риск.

Систематические риски:

– общая политическая ситуация;

– общая экономическая ситуация;

– изменение законодательства;

– увеличение числа конкурирующих объектов.

Несистематические риски:

– менеджмент;

– не получение арендных платежей;

– износ зданий;

– чрезвычайные ситуации;

– юридическая некомпетентность.

Определение различных составляющих премий за риск:

а) Инвестиционный риск. Различают три вида инвестиционных рисков:

· риск, связанный с осуществлением бизнеса;

· риск, связанный с неожиданной инфляцией;

· риск неликвидности.

Риск, связанный с осуществлением бизнеса отражает возможность изменения операционных расходов в связи с изменением рыночных условий и общей экономической ситуации.

Данный вид риска состоит из двух частей:

· рыночный риск;

· остаточный риск.

Рыночный риск возникает в случае диверсификации инвестиционного портфеля, то есть когда инвестиции инвестора направлены в различные сектора экономики или сегменты рынка, что позволяет распределить риск, связанный с бизнесом по различным направлениям и снизить за счет этого общую величину риска.

Остаточный риск – это риск не диверсифицированных инвестиций.