Характеристика рынка недвижимости

План работы

Введение                                                                                                                                    3

1 Характеристика рынка недвижимости                                                                                 5

2 Анализ и оценка рынка недвижимости                                                                                10

3. Ипотечное кредитование                                                                                                     26

4. Особенности управления рынком недвижимости                                                            31

5. Проблемы на рынке недвижимости и пути их решения                                                  36

Заключение                                                                                                                                41

Список использованных источников и литературы                                                         43

Приложение А - Программы ипотечного кредитования в Челябинске и

Челябинской области                                                                                                                 45

Приложение Б - Средняя стоимость недвижимости в Челябинске на 06.2009                    53

Приложение В - Средняя стоимость недвижимости в России на 06.2009                           54

 

 

Аннуитетные платежи - равные платежи, содержащие денежные средства на оплату процентов и частичный возврат кредита.

Вторичный рынок – рынок недвижимости, на котором Вы можете приобрести квартиру (или дом), уже находившуюся в собственности другого лица (Вы будете, как минимум, вторым собственником).

Дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей по кредиту, дифференцированные ежемесячные платежи имеют разный размер, уменьшаясь к концу срока кредита.

Заемщик - физическое лицо, с которым Банком заключается ипотечный кредитный договор на приобретение квартиры (жилого дома) и который становится собственником квартиры (жилого дома).

Ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения кредита.

Ипотечный кредит - целевые денежные средства, выдаваемые Банком на приобретение жилой недвижимости под залог недвижимого имущества.

Оценка недвижимости - определение рыночной стоимости недвижимости (квартиры или дома).

Первичный рынок - фактически это означает рынок новостроек. Т.е. рынок недвижимости, на котором Вы можете приобрести квартиру, еще не находившуюся в чьей-либо собственности (Вы будете первым собственником).

Процентная ставка - плата за кредит в процентном выражении к сумме кредита в расчете на определенный период времени: год, месяц и т.д.

Эффективная процентная ставка - ставка, по кредитам, включающая затраты на обслуживание кредита: банковские комиссии и т.п.

 

 

Введение

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль играет рынок. Одним из его видов является рынок недвижимости, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

В связи с вышеизложенным актуальность темы является бесспорной.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Развивается местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

Таким образом, проблема состоит в том, что, не познав основных особенностей рынка недвижимости, нельзя быть его полноценным и профессиональными участником, и оценивать недвижимое имущество.

Именно особенностям функционирования рынка недвижимости и посвящена данная работа.

Объектом исследования является Российская Федерация.

Предметом исследования выступает рынок недвижимости.

Целью исследования является совершенствование системы управления недвижимостью.

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи:

изучить экономическую сущность и дать общую классификацию рынка недвижимости;

проанализировать методы оценки недвижимости и дать оценку;

выявить особенности ипотеки в Российской Федерации;

произвести анализ и выявить проблемы формирования системы управления недвижимостью;

предложить мероприятия по совершенствованию системы управления недвижимостью в Российской Федерации.

 

 

Характеристика рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, леса, многолетние насаждения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». [17]

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. [18-26]

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, который можно условно назвать “младенческим”, наиболее бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир, и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

 

 

На втором этапе «юношеском» появляются первые нормативные акты, регулирующие этот вид деятельности. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что

при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап – «зрелый», который и переживает в настоящее время российский рынок недвижимости, когда предложение значительно опережает спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание [1]. С 2008 года начался естественный спад стоимости квартир. Цены на квартиры в Челябинске, и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось. Приблизительно на 6 - 8 продаваемых квартир сейчас находится один покупатель. Квартиры же низкого качества, в плохих районах перестали продаваться совсем. Престижные квартиры большой площади, а значит и высокой цены, продать теперь очень проблематично. [8,9,11] ( Приложение Б, В)

По основному признаку - виду объектов недвижимости - выделяется не менее 8 специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для прожи­вания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

В Российской Федерации, как и во многих, промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоян­ным или временным ограничениям.

Не могут государственные и муниципальные предприятия самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в

 

акционерных обществах - при крупных сделках (25—50% балансовой стоимости активов общества), решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание

акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов — только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

На становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы:

- политическая нестабильность;

- экономическая и социальная нестабильность;

- неуверенность в будущем у значительной части населения;

- сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;

- резкая дифференциация в доходах;

- неразвитость и нестабильность финансовой системы;

- недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д. [2]

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

1. Объектов недвижимости;

2. Экономических субъектов, оперирующих на рынке;

3. Процессов функционирования рынка;

4. Инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

1. Продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;

2. Покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);

3. Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников:

институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости - субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

 

1. Организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

2. Федеральные территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

3. Федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

4. Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

5. Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

6. Органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

7. Проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

8. Органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

9. Государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости - субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

1. Брокеры - организации оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

2. Оценщики недвижимости - организации оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

3. Финансисты (банкиры) – организации занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

4. Девелоперы - организации занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

5. Редевелоперы организации занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

 

 

6. Управляющие недвижимостью организации, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

7. Проектировщики и строители - организации, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

8. Страховщики - организации занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

9. Участники фондового рынка недвижимости организации, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

10. Аналитики - организации занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

11. Финансовые аналитики - организации, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

12. Маркетологи – организации специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

13. Информационно-аналитические издания и другие СМИ-организации, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

14. Специалисты по информационным технологиям - организации, обслуживающие РН;

15. Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

16. Сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

 Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и

продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

 

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

- оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

-оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

- оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

- оценка инвестиционного проекта;

- оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

- оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на аукционах. [3]