Особенности управления рынка недвижимости

Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, и направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

1. Экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

2. Техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и требованиями экономического управления;

3. Правовом - распределение и комбинирование прав, связанных с недвижимостью.

Целью управления может быть максимальный доход, увеличение ликвидности здания, увеличение его стоимости или иные цели. Экономические задачи управления недвижимостью:

• планирование и бюджетирование доходов и расходов по зданию;

• маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов, оптимизация сроков аренды и состава арендаторов;

• контроль за поступлением арендных платежей;

• поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем, переговоры с арендаторами;

• анализ эксплуатационных расходов и их снижение;

• создание прозрачных для собственника финансовых отношений.

Технические задачи управления недвижимостью:

• техническое обслуживание и эксплуатация здания;

• клиринг - профессиональная уборка;

• отношения с поставщиками воды, тепла, электричества;

• отношения с проверяющими и контролирующими организациями;

• отношения с субподрядчиками по эксплуатации и клирингу: обслуживание грязезащитных ковриков, лифтов, охранно-пожарной сигнализации, гарантийное обслуживание установленного оборудования;

• взаимодействие с поставщиками телекоммуникационных услуг, корпоративного питания или услуг безопасности.

На первый взгляд управлять недвижимостью - дело нехитрое. Для этого надо:

• привести дом в надлежащий вид;

• заселить его арендаторами (в данный момент отмечается дефицит помещений);

• собирать арендную плату, решая время от времени мелкие вопросы.

Создается впечатление, что с такой работой может справиться хозяйственная служба собственника здания, а все рассказы про сложность и ответственность – лишь попытки отнять часть прибыли у собственника и направить ее в карман лишнего посредника - управляющего.

Для управляющего как профессионального участника рынка недвижимости дом (объект недвижимости) - это система (упорядоченный набор) многих слагаемых: комплекс прав и

обязательств, место приложения финансовых, человеческих и информационных ресурсов и только затем - технический объект. Причем важны не только абсолютные величины, например срок аренды или общая площадь, но и их взаимное влияние и способ упорядочивания. Учет всего многообразия факторов позволяет, и максимизировать доход, и обеспечить стабильность его получения.

Дом должен оправдывать ожидания собственника, а не создавать проблемы, отвлекая от других проектов или регулярных бизнесов. Какие выгоды можно извлечь из здания? Этот вопрос каждый собственник решает индивидуально, определяя цели управления. При инвестиционном управлении целью является максимизация стоимости объекта, дохода от аренды или некоторого их сочетания в определенном временном периоде, а при оперативном - поддержание объекта наиболее пригодным для определенной деятельности.

Услуги управления можно разложить на три составляющие: управление зданием как техническим объектом, коммерческим объектом и системой.

Управление недвижимостью как техническим объектом включает эксплуатацию, дооснащение и плановую замену имеющихся коммуникаций, формирование и развитие телекоммуникационной инфраструктуры, разработку и установку систем охранной сигнализации, видеонаблюдения и контроля доступа, привлечение охранных структур, анализ технической стороны имеющихся договоров с поставщиками тепла, электроэнергии, внешних сервисов, поддержание чистоты внутри здания и на прилегающей территории, благоустройство территории, взаимодействие с надзорными и контролирующими органами.

Управление недвижимостью как коммерческим объектом включает подбор арендаторов и поддержание с ними рабочего контакта, проведение для них общих маркетинговых

мероприятий, формирование ставок аренды и операционных расходов, страховую защиту объекта недвижимости, анализ и контроль коммерческой составляющей договоров с поставщиками коммунальных услуг и внешних сервисов, обеспечение четкой прозрачной системы финансовой отчетности перед собственником.

Обе составляющие применяют уже заданные характеристики объекта недвижимости и оптимизируют лишь их использование. Управление объектом недвижимости как системой, напротив, задает характеристики, от которых зависят границы возможной оптимизации, и включает анализ рынка, создание концепции здания - как технических элементов (удобство служебных помещений, надежность эксплуатации и сервисного обслуживания закладываемых коммуникаций), так и коммерческих (соотношение используемых и неиспользуемых площадей, ориентация на якорных арендаторов со специфическими требованиями, в том числе к конструктивным особенностям занимаемых помещений), идея позиционирования объекта па рынке. При моделировании свойств объекта деньги не являются единственным или основным регламентирующим фактором. Идея оценивается не только с точки зрения финансовой достаточности (доступности) и рентабельности, но и с точки зрения доступности информационных и человеческих ресурсов. Причина - в объективно существующем дефиците указанных ресурсов у многих управляющих компаний.

Проблемы и затруднения управляющих компаний определяются как спецификой вида деятельности, так и степенью зрелости рынка управления недвижимостью и смежных рынков.

Еще недавно одной из наиболее актуальных проблем для участников рынка был дефицит информации об управлении. Управляющие активно изучали технологию управления, входа на объект. Их интересовало, как создать концепцию и что это такое; как посчитать, сколько человек нужно для эксплуатации объекта. Сегодня изучением данных вопросов занимаются начинающие и региональные компании, где рынок управления развит в значительно меньшей степени.

Так как носителем технологии регулярного управления объектом может являться отдельный специалист, задача приобретения технологии (или заполнения пробелов в технологии) может быть сведена к подбору кадров, в частности управленческих. Сложнее дело обстоит с технологией входа на новый объект, которой владеет сложившийся коллектив. При взятии новых объектов в управление требуется некоторое время на «обкатку» известной технологии. А поскольку рынок управления недвижимостью в настоящее время растет еще экстенсивно, в значительной мере за счет увеличения количества участников - управляющих

компаний, таким опытом обладают далеко не все называющие себя профессионалами в сфере управления недвижимостью.

Возрастание роли недвижимости в составе активов предприятия и конкуренция среди собственников вынуждает последних более внимательно относиться к предложениям управляющих компаний. Однако для самих управляющих компаний это означает ужесточение требований к объему управляемых площадей. Ведь объект передается сторонней компании не только потому, что она не зависит от руководства собственника объекта. Главная причина - в экономии, достигаемой при больших площадях управляемых объектов. Соответственно компания, управляющая одним объектом или только заявляющая о выходе на рынок управления, вряд ли сделает конкурентоспособное предложение собственнику.

Однако недостатки в оптимизации затратной части могут быть компенсированы, в частности активным продвижением на рынке, как это уже делали многие управляющие компании в начале своей работы.

С увеличением расходов, прямо или косвенно связанных с недвижимостью (налог на недвижимость, стоимость коммунальных услуг, зарплата персонала, занятого в обслуживании здания), неминуемо возрастет роль недвижимости в активах каждой крупной компании и суммарно в системе общенационального рынка.

Необходимость оптимизации пользования недвижимостью потребует от управленцев повышения осведомленности о современных возможностях и инструментах в данной сфере. Соответственно стратегия информирования, обучения пользователей как средство продвижения услуг сохранит свою эффективность для управляющих компаний.

Изменение спроса на услуги управления находится в тесной связи с изменением правовой ситуации на рынке недвижимости, в частности земли, где в ближайшие два-три года сохранится низкий входной барьер, появятся и оптимизируют маркетинговую стратегию и вход на новые объекты те компании, которые сегодня находятся в процессе формирования. Изменения в конкуренции, разборчивость потребителей вызовут дальнейшее развитие инфраструктуры.

Роль имиджевой составляющей в структуре активов управляющей компании еще возрастет. А смещение восприятия управления недвижимостью от набора полезных трудоемких операций к обеспечению стабильности процветания объекта потребует от управляющих адекватных вложений в нематериальную составляющую своего бизнеса.

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет

существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.

Сервейеры выполняют следующие Функции:

 1.Сбор, предоставление и обработка информации об объектах недвижимости;

 2.Подготовка и внедрение проектов по застройке;

3.Оценка и управление недвижимостью;

 4.Ремонт, реконструкция и модернизация зданий;

 5.Строительная инспекция и экспертиза;

 6.Продажа и аренда коммерческой недвижимости.

Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Задачи сервейенговой компании

В рамках системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям.

Основными задачами такой компании являются:

1. Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием;

2. Выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг;

3. Коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов);

4. Организация процессов развития недвижимости.

Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими разное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего

жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль.

 В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участия в их деятельности общественных организаций. С такой целью в 2002 г. была создана общественная организация "Российское общество профессиональных оценщиков и управляющих недвижимостью - сервейеров" (РООС), учредителями которого выступили: Госстрой РФ, МГСУ, ЦНИИУЭС, структуры Госстандарта и др. Основная задача этой организации послевузовская подготовка специалистов и проведение сертификации оценочных и сервейенговых компаний.