СТП РФ состоит из текстового и картографического материала.

Текстовой материал состоит из Положения о территориальном планировании (цели и задачи, перечень мероприятий и последовательность их выполнения), материалы по обоснованию проектов СТП РФ.

Материалы по обоснованию проектов СТП РФ содержат: обоснование вариантов решения задач, перечень мероприятий  по их решению, обоснование предложений и этапы их реализации, перечень основных факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Картографический материал отображает следующие вопросы:

1) Карты (схемы) использования территорий России или ее части, границы земель различных категорий, иной информации об использовании соответствующей территории – опорный план;

2) Карты (схемы) ограничений, утверждаемых в проекте схемы в том числе границ территорий различного назначения (объектов культурного наследия, зон с особыми условиями использования, территорий подтвержденных воздействию ЧС, зон планированного размещения объектов федерального значения, зон экологического риска и возможного загрязнения окружающей среды в случае аварий и др.);

3) Карты (схемы) с отображением результатов анализа комплексного развития территорий и размещения объектов федерального значения, в том числе с учетом результатов инженерно-геологических изысканий;

4) Могут выполняться иные карты (схемы) в соответствии с задачами.

 

Градостроительным кодексом РФ предусмотрены вопросы подготовки, согласования, утверждения СТП РФ, более детальные процедуры и сроки их выполнения при необходимости регулируются Постановлениями Правительства РФ. Основные этапы этой работы выглядят следующим образом:

1) Подготовка – осуществляется проектными организациями, которые соответствуют определенным требованиям, на конкурсной основе;

2) Согласование – осуществляется с заинтересованными органами исполнительной власти субъектов РФ (если затрагиваются их интересы), субъект РФ проводит согласование с заинтересованными органами местного самоуправления:

- основные положения проектов СТП подлежат опубликованию в соответствующих СМИ и вынесены на соответствующий сайт органов власти в системе «Интернет» с целью ознакомления всех заинтересованных лиц;

- сроки согласования органами государственной власти до 3 месяцев, для муниципальных образований – 1 месяц, если в течение указанного срока замечаний и предложений не поступило – документ считается согласованным;

- правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства могут вносить свои замечания и предложения, либо оспорить принятые в документе решения в судебном порядке;

- в случае поступления сводных заключений с предложениями и замечаниями, в течение 30 дней после истечения срока согласования создается согласительная комиссия для подготовки материалов согласования и внесения изменений, либо отклонение проекта от согласования.

3) Схема территориального планирования (РФ, субъекта РФ, муниципального района) и изменения к ней утверждаются высшим исполнительным органом государственной власти или представительным органом местного самоуправления;

4) В течение 3-х месяцев после утверждения СТП составляется план реализации, который содержит:

- сроки подготовки документации по планировке территории для размещения объектов (федерального или местного значения);

- сроки подготовки проектной документации и строительства указанных объектов;

- финансово-экономическое обоснование реализации СТП.

 

К документам территориального планирования муниципальных образований относятся: схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы городских округов, генеральные планы поселений.

Согласно Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» предусмотрено 4 типа муниципальных образований: сельское поселение, городское поселение, муниципальный район, городской округ. Основные положения этого закона, связанные с градостроительной деятельностью, мы рассмотрим позднее.

В планы реализации документов территориального планирования муниципальных образований (кроме ранее перечисленных требований)  добавляется еще одно существенное требование – решение о подготовке Правил землепользования и застройки, которые выполняются для межселенных территорий и территорий населенных пунктов.

Как правило, планы реализации СТП и генпланов населенных пунктов составляются на 5 лет (реже 10 лет) и корректируются каждые 2 года.

Наиболее  сложным документом территориального планирования является разработка проекта генерального плана городского округа из-за большого количества информации, которую необходимо обработать, проанализировать и наметить пути решения сложных проблем развития крупного или крупнейшего городского образования (мегаполиса).

 

 

Доктор архитектуры, исследователь социальных проблем урбанизации и городской политики – Леонид Борисович Коган, так пишет об этом:

«. . . на лицо кризис несоответствия  между теми задачами, которые мы пытаемся решать, и тем уровнем цивилизованного развития, на котором мы находимся . . . Нужно было опереться на такую систему оценок, которая основывалась бы на категориях, позволяющих увидеть и определить возможности общества в зависимости от его типа культуры, стадии цивилизованности, поведенческих характеристик различных слоев и групп, наконец от той среды, того пространства, в котором общество обитает . . . , который еще со времен средневековья, присущ развитым странам Запада. Ведь именно от этих условий, как показала история, зависят умение, да и само желание жить нормальной жизнью и нормально работать, а не просто зарабатывать себе на жизнь».

«Важнейшее предназначение городской политики состоит сегодня в том, чтобы использовать механизмы и закономерности урбанизации, развития городов для укрепления и развития демократической базы общества». Далее он поясняет, что урбанизация от латинского слова «urbanitas»н случайно обозначает такие понятия, как: культурность, вежливость, учтивость, воспитанность, образованность, безупречная речь, тонкость в обхождении и тому подобное, все это характеристики цивилизованного человека.

Процесс урбанизации отличается от «светского градостроительства наличием обратной связи с конкретными потребителями среды жизнедеятельности.

В нашем обществе (особенно в последние годы реформ), к сожалению, отсутствует понимание прямой зависимости между степенью цивилизованности поведения и эффективностью трудовых процессов.

Внедрение в общество взглядов на урбанизацию как всепроникающий процесс, тождественный по своей сути самой цивилизации, требует придания урбанизации соответствующего политического веса. Речь идет о перестройке сознания и представлений миллионов, десятков миллионов людей при единичности усилий в этом направлении даже в самой науке о городах.

(К 57 Коган Л.Б. Города и политика: российские уроки. – Обнинск: Институт муниципального управления.2003. – 216 с. – («Эффективная коммуникация») ). ISBN 5-900927-48-2.

Мне хочется порекомендовать еще один литературный источник для более глубокого осмысления Градостроительного кодекса РФ, это «Комментарий к Градостроительному кодексу РФ (постатейный) Ред. С.А. Богомолов. – М.: ТБ Велби, из-во Проспект, 2005.» Кроме этого разработчик кодекса Фонд «Институт экономики города» подготовил материал, посвященный обсуждению проблемных вопросов градостроительной деятельности, который так и называется: «Обсуждение проблемных вопросов градостроительной деятельности в связи с введением в действие Градостроительного кодекса РФ». Материал размещен в системе «Интернет» на сайте ГИС – Ассоциации и составляет более 300 страниц печатного текста, где рассмотрено свыше 40 вопросов деятельности практикующих архитекторов.

 

 

В целях соблюдения права человека на благоприятную среду обитания, прав и законных интересов правообладателей недвижимости по проектам генеральных планов городских округов в обязательном порядке проводятся публичные слушания, в соответствии  с установленным порядком. Глава муниципального образования с учетом заключения о результатах публичных слушаний принимает решение о согласовании или  отклонении (отправка на доработку)  проекта генерального плана.

Исполнительные органы государственной власти или местного самоуправления, объединения граждан могут направить документы территориального планирования на государственную экспертизу. Результатом государственной экспертизы проекта ДТП является заключение о соответствии проекта требованиям технических регламентов и требованиям рациональной организации территории. Заключение может быть положительным или отрицательным (что не является препятствием для утверждения ДТП). Заключение может быть оспорено в судебном порядке. Оплату работы госэкспертизы выполняют инициаторы рассмотрения.

 

 

Градостроительное зонирование. Правила землепользования и застройки, порядок их разработки и утверждения. Виды территориальных зон, градостроительный регламент. Виды разрешенного использования земельных участков. Ограничения землепользования, сервитуты.

 

Градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Территориальные зоны – зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, который утверждается НПА органов местного самоуправления (либо НПА органов государственной власти субъектов РФ) и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов недвижимости, предельные (максимальные или минимальные) размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции), ограничения по использованию земельных участков и объектов на них.

ПЗЗ разрабатываются в целях:

- создания условий устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

- создания условий для планировки территорий МО;

- обеспечения прав и законных интересов физических и юридических  лиц, в том числе правообладателей недвижимости;

- создания условий привлечения инвестиций, в том числе путем возможности выбора наиболее эффективных видов использования недвижимости.

ПЗЗ включает в себя:

1) порядок  их применения и внесения изменений;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

 

На карте градостроительного (правового) зонирования устанавливаются границы территориальных зон  (принцип однородности).

Каждый земельный участок может принадлежать только к одной территориальной зоне, территориальная зона не может состоять из одного участка. В обязательном порядке на карте отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий: санитарно-защитные, водоохранные, охраны объектов культурного наследия и другие.

Градостроительный регламент устанавливается для всей территориальной зоны и содержит:

1) виды разрешенного использования недвижимости;

2) предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства (реконструкции) ;

3) ограничения использования земельных участков и объектов.

Для межселенных территорий ПЗЗ готовятся в случае планирования застройки таких территорий.

Решение о подготовке ПЗЗ принимается главной местной администрации, где обозначен порядок и сроки проведения работ. Иные положения, касающиеся организации указанных работ. Одновременно   утверждается состав и порядок действия комиссии по  подготовке ПЗЗ.

ПЗЗ могут разрабатываться на всю территорию МО или ее часть, допускается разработка ПЗЗ на часть территории МО при отсутствии, утвержденных документов территориального планирования (генплана).

Решение о подготовке ПЗЗ и назначении комиссии подлежит опубликованию в официальных органах СМИ и размещению на сайте МО в сети «Интернет», может быть озвучено на радио и телевидении.

Осуществляется сбор предложений заинтересованных лиц и проводятся публичные слушанья по проекту ПЗЗ, с подготовкой протокола о результатах публичных слушателей.

Утверждаются ПЗЗ представительным органом местного самоуправления  по представлению главы местной администрации.

Утвержденные ПЗЗ должны соответствовать ранее выполненной и утвержденной градостроительной документации, подлежат опубликованию в установленном порядке. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении ПЗЗ в судебном порядке.

Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в порядке аналогичном разработке и утверждению этого документа.

Границы территориальных зон  могут устанавливаться: по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположного направления; по красным линиям; по границам земельных участков; по границам муниципальных образований, населенных пунктов (в границах МО); по естественным границам природных объектов и иным границам.

В результате градостроительного (правового) зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур (коммуникационные коридоры), сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемых территорий, специального назначения (кладбища, полигоны бытового мусора и др.) , размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Например, в составе жилых зон могут выделяться зоны по видам жилой застройки (индивидуальные (усадебные) дома, малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная и т.п. При этом в жилых зонах допускается размещение объектов, социально-бытового и коммунального обслуживания, объектов здравоохранения, общего образования, культовых зданий, гаражей-стоянок и др.объектов, не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

Также в общественно-деловые зоны могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи, кроме объектов общественно-делового назначения.

Видов территориальных зон может быть от 14-17 до 300-500.

 

 

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков;

2) возможности сочетания различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капстроительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития по генеральному плану поселения;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны природы и объектов культурного наследия.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты в границах территориальной зоны (обозначенной на карте).

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр таких объектов;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, водного фонда, земель запаса, особо охраняемых природных территорий (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий.

Земельные участки и объекты капстроительства виды разрешенного использования и параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с регламентами, если их использование не создает опасности для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, для объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных объектов может осуществляться    только путем приведения их в соответствие с регламентом в установленные этим регламентом сроки. В случае продолжения функционирования таких объектов, может быть наложен запрет на их использование  в соответствии с законодательством.

Различают следующие виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно разрешенные.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателем недвижимости самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Разрешение на условно-разрешенный вид использования рассматривается по заявлению правообладателя недвижимости комиссионно с проведением публичных слушаний за счет средств заявителя.

Разрешение на отклонение от предельных параметров объекта недвижимости рассматривается по аналогии с получением разрешения на  условно разрешенный вид использования недвижимости.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение по указанным проблемам.

 

Планировка территории. Проект межевания территорий.

Градостроительный план земельного участка.