Разработка нормативов градостроительного проектирования.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (микрорайонов, кварталов, жилых комплексов), установления границ земельных участков для размещения объектов.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться  разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков как в отношении застроенных, так и подлежащих застройке территорий.

Проект планировки состоит из основной части (подлежащей утверждению) и материалов по ее обоснованию.

Основная часть включает:

1) чертеж (чертежи) планировки территории (эскиз застройки) на котором отражены:

- красные линии;

- дороги, улицы, проезды, линейные объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

- границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового, иного назначения.

2) Положения о размещении объектов капстроительства федерального, регионального и местного значения; характеристики планируемого развития территории: плотность и параметры развития территории; развитие систем социального, транспортного, инженерно-технического обеспечения и др.

 

Материалы по обоснованию проекта планировки включают графические материалы и пояснительную   записку.

Графические материалы содержат:

1) схему расположения элемента планировочной структуры ( ситуационный план);

2) схему использования территории до проекта (опорный план);

3) схему улично-дорожной сети и организации движения транспорта;

4) схему участков объектов культурного наследия;

5) схему границ зон с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, водоохранные и др.зоны);

6) схемы вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

7) иные материалы для обоснования положений по планировке  территорий.

Пояснительная записка содержит описание и обоснование положений, касающихся:

1) определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного, инженерно-технического обеспечения;

2) защиты территории от чрезвычайных ситуаций, мероприятий по ГО и обеспечению пожарной безопасности;

3) иных вопросов планировки территории.

 

Проект планировки территории является основой для разработки проекта межевания территории.

Подготовка проектов межевания территорий выполняется как для застроенных, так и подлежащих застройке территорий. В первом случае он обеспечивает оформление землеотводных документов и базу налогообложения, во втором – конкурсное распределение участков.

Проект межевания может быть в составе проекта планировки или в виде отдельного документа.

В проекте межевания отображаются:

1) красные линии (по проекту планировки);

2) места допустимого размещения строений на земельном участке;

3) границы застроенных земельных участков (в т.ч. линейных объектов);

4) границы формируемых земельных участков для предоставления;

5) границы земельных участков для объектов (РФ, субъекта РФ, местного значения);

6) границы территорий объектов культурного наследия, зон с особыми условиями использования территории и др.;

7) границы зон действия публичных сервитутов.

 

В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

Подготовка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)  осуществляется в составе проекта межевания или отдельным документом, для застроенных или подлежащих застройке территорий.

В ГПЗУ указываются:

1) границы земельного участка, место размещения объекта, границы действия публичных сервитутов; кадастровый номер (при его наличии);

2) информация о градостроительном регламенте и видах разрешенного использования земельного участка, параметрах объекта (или отсутствие регламента);

3) информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, другие сведения.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Постановление Правительства РФ.

Порядок рассмотрения, согласования и утверждения проектов планировки и межевания аналогичен процедуре согласования документов территориального планирования может быть уточнен согласно НПА субъекта РФ или НПА органа местного самоуправления. Публичные слушания проводятся только по проектам местного самоуправления.

Проект межевания и ГПЗУ могут быть разработаны по заявке физического или юридического лица на земельный участок, правообладателем которого он является (в течение 30 дней).

 

 

Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов. Инженерные изыскания, проектирование. Государственная и негосударственная экспертиза. Выдача разрешений на строительство, осуществление строительства, выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Строительный контроль и государственный строительный надзор.

 

Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства состоит из следующих этапов:

1) инженерно-геологические изыскания;

2) разработка и согласование проектной документации;

3) государственная (или негосударственная) экспертиза проектной документации;

4) выдача разрешения на строительство объекта;

5) строительство объекта, строительный контроль, государственный строительный надзор;

6) выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем  и метод их выполнения устанавливается с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания заказчика (застройщика) в зависимости от назначения объекта, конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий строительства.

Проектная документации содержит  материалы в текстовом виде и в виде карт (схем), чертежей, определяющих архитектурные, функционально-технические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (реконструкции) объектов капстроительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются характеристики надежности и безопасности объекта.

Заказчик-застройщик заключает договор с физически или юридическим лицом на выполнение проектной документации и обязан представить следующие исходные данные:

1) градостроительный план земельного участка;

2) результаты инженерных изысканий  (при отсутствии - задание на выполнение инженерных изысканий);

3) технические условия на подключение к сетям  инженерно-технического обеспечения;

4) задание на проектирование объекта.

 

Проектная документация содержит следующие разделы:

(кроме проектов линейных объектов)

1) пояснительная записка с исходными данными и основными технико-экономическими показателями проектируемого объекта;

2) схема планировочной организации земельного участка (генплан);

3) архитектурные и технологические решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий;

6) проект организации строительства объекта;

7) проект организации работ по сносу и демонтажу объектов, их частей (при необходимости сноса существующих строений);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к объекту;

11) смета на строительство объекта;

12) иная документация и расчеты в случаях, предусмотренных законодательством. (Например: конструктивные и теплотехнические расчеты, расчет инсоляции и естественного освещения, интерьеры основных помещений и тому подобию по заданию заказчика)!

 

Что еще важно знать о процессе подготовки проектной документации ?

Не требуется подготовка документации при строительстве, реконструкции, ремонте индивидуального жилого дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проекта. К сожалению, вопрос получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  детально законодательством в случае строительства его без проектной документации. Кроме того, индивидуальным жилищным строительство является тогда, когда дом возводится собственными силами для проживания своей семьи (возможно с помощью родственников и знакомых).

Очень важным является получение техусловий на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения. Часто заказчик поручает эту работу проектным организациям по отдельному договору.

Запрашивать техусловия может только правообладатель земельного участка, либо орган местного самоуправления.

Процедура получения описана Земельным кодексом РФ (ст.31, п.2) и уточнена Градостроительным кодексом РФ (ст.48, п.п.7,8,9,10).

Техусловия предоставляются без взимания платы в течение 14 дней по максимуму потребности и могут уточняться в течение года, к техусловиям прилагается информация о плате за подключение от организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей. Порядок подключения, размер оплаты, сроки и др. может устанавливаться Правительством РФ.

Проектная документация утверждается заказчиком ()застройщиком, но до утверждения направляется им на государственную (в отдельных случаях) или негосударственную экспертизу.

Федеральный закон от 18.12.2006 г. № 232 –ФЗ добавил (ч.16 к ст.48 Град.кодекса РФ) ч.16. НЕ допускается требовать согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы.

Этот же Закон разделил государственную экспертизу на уровни Федерации и субъекта Федерации.

Государственной экспертизе федерального уровня подлежат особо опасные, технически сложные и уникальные объекты,  перечень которых содержится в дополненной к Государственному кодексу РФ статье 48¹ (сорок восемь – прим.).

Например: к особо опасным и технически сложным отнесены  объекты атомной энергетики, гидротехнические сооружения, федеральные линии связи и электропередачи (более 330 кВт), космической деятельности, аэропорты, ж.д. станции, метрополитены, морские порты, автодороги федерального значения. Опасные производственные объекты перечислены в приложениях 1 и 2 к Федеральному закону от 21.07.1997 г. № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». К уникальным – отнесены объекты со следующими характеристиками: высота более 100 м, пролеты более 100 м, наличие консоли более 20 м, заглубление подземной части более 10 м, с наличием конструкций и систем с нестандартными методами расчета с учетом физических или геометрических нелинейных свойств.

Кроме того, иными федеральными органами проводится госэкспертиза объектов, связанных обороной и безопасностью страны и определенных НПА федеральных органов (Президент, Правительство РФ) в особых условиях (особая экономическая зона, континентальный шельф, морские воды и др.).

В остальных случаях, государственная экспертиза проектной документации проводится органом исполнительной власти субъекта РФ или подведомственным ему государственным учреждением.

Заказчик (застройщик) может направить проектную документацию на  основе договора в негосударственную экспертизу, которая проводится аккредитованными организациями, в случае, если при проектировании и строительстве не предусмотрено использование бюджетных средств.

Государственной (или негосударственной ) экспертизе не подлежат следующие виды объектов:

- - отдельно стоящие жилые дома не более 3 эт. (на одну семью);

- - Блокированные жилые дома не более 3 эт. (не более 10 блоков);

- Многоквартирные дома не более 3 эт., не более 4 блок-секций;

- Гражданские здания не более 2 эт., общей площадью не более 1500 м²;

- Производственные здания без санитарно-защитных зон не более 2 эт., общей площадью не более 1500 м²;

- Повторно применяемые  (типовые проекты) ранее прошедшие экспертизу, или модифицированная проектная документация, не затрагивающая характеристик надежности и безопасности зданий.

Не допускается проведение иных государственных экспертиз с 01.01.2007 г.

Срок проведения госэкспертизы объекта не более 3 месяцев.

Результатом экспертизы является положительное заключение, при отрицательном – возможная доработка и повторное    направление.

Порядок организации  и проведения экспертизы проектной документации, разме6р оплаты и порядок ее взимания устанавливается Правительством РФ либо органом исполнительной власти  субъекта РФ.

 В случае нарушения градостроительного законодательства, полномочия по осуществлению госэкспертизы проектной документации могут быть изъяты у субъекта РФ.

После прохождения экспертизы и утверждения проектной документации, заказчик (застройщик) должен (получить разрешение на строительство объекта) у уполномоченного органа местного самоуправления (департамент архитектуры и градостроительства), форма разрешения утверждена Правительством РФ.

К заявлению о получении разрешения на строительство объекта заказчик (застройщик)  обязан приложить:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации;

4) положительное заключение госэкспертизы;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров (если было);

6) согласие всех правообладателей объекта реконструкции (если их несколько).

 

При строительстве индивидуальных жилых домов к заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения жилого дома (схема генплана).

Не допускается требовать иных документов при получении разрешения на строительство (кроме перечисленных).

Разрешение на строительство выдается органом исполнительной власти соответствующего уровня в течение 10 дней . Может быть выдано разрешение на отдельные этапы строительства , реконструкции. Разрешение выдается без взимания платы. Срок действия разрешения в соответствии с проектом организации строительства, для индивидуальных жилых домов – 10 лет. При переходе права на недвижимость срок действия разрешения на строительство сохраняется.

Не требуется выдача разрешения на строительство временных (вспомогательных объектов (дачи, гаражи, киоски, навесы и др.) – перечень определяется НПА местного самоуправления)спомогателдьбных на строительство временныхохраняетсяельстваенияXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.

Заказчик обязан в течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство передать уполномоченному органу власти один экземпляр копий инженерных изысканий и проектной документации для информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

Строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капстроительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство (пока это наличие лицензии в дальнейшем, возможно членство в саморегулирумых профорганизациях).

При осуществлении строительства по договору, заказчик должен подготовить земельный участок, а также передать материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. В случае приостановления работ более, чем на 6 месяцев, заказчик должен обеспечить консервацию объекта капстроительства.

Заказчик (застройщик) обязан заблаговременно (но не позднее 7 дней) до начала строительства уведомить орган государственного строительства надзора извещением о начале работ с приложением следующих документов:

1. копия разрешения на строительство;

2. проектная документация в объёме, необходимом для осуществления этапа строительства;

3. копия документа, о вынесении на местности осей здания (отступ от красных линий);

4. общий и специальные журналы, в которых ведётся учёт выполняемых работ.

 

Лицо, осуществляющее строительство (генподрядчик), обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капремонт объекта капстроительства в соответствии с заданием заказчика, проектной документацией, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ (для третьих лиц), окружающей среде, требования безопасности труда, сохранность объектов культурного наследия.

Генподрядчик также обязан обеспечивать доступ на стройплощадку представителей заказчика, представителей органа государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать заказчика, представителей органа государственного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления акта об их устранении, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Отклонение параметров объекта от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании вновь утверждённой заказчиком откорректированной проектной документации, соответствующие изменения вносятся в порядке, установленном Правительством РФ.

Требования к подготовке земельных участков для строительства объектов, состав и порядок ведения исполнительной документации, порядок консервации объектов могут устанавливаться НПА РФ.

Строительный контроль, в целях соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, осуществляется генподрядчиком, а также заказчиком. Заказчик по своей инициативе (на основе договора) может привлекать проектную организацию для осуществления авторского надзора.

Генподрядчик обязан извещать орган государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте.

Замечания строительного контроля оформляются в письменной форме, об устранении указанных замечаний (недостатков) составляется акт, который предписывается лицом, предъявившем замечания и лицом, осуществляющим строительство объекта.

Порядок проведения строительного контроля может устанавливаться НПА РФ

Государственный строительный надзор проверяет соответствие выполняемых работ в процессе строительства объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Государственный строительный надзор осуществляется уполномоченным органом федеральной исполнительной власти для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов.

Должностные лица, осуществляющие ГСН, имеют право беспрепятственного доступа на все объекты капстроительства, попадающие под действие ГСН.

По результатам проведенной проверки органом ГСН составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику или генподрядчику предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указывается вид нарушения, ссылка на НПА или требования технического регламента, а также срок устранения нарушений. Приостановление строительства (реконструкции) объекта на указанный срок в установленном законодательством РФ порядке.

Не допускается осуществление иных видов государственного надзора за строительством объектов, кроме предусмотренных кодексом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, которые удостоверяет выполнение строительства (реконструкции, капремонта) объекта в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство объекта, градостроительным планом земельного участка и проектной документацией.

Для ввода объекта в эксплуатацию заказчик обращается в соответствующий орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство объекта, с заявлением, к которому прилагается:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;

2. градостроительный план земельного участка;

3. разрешение на строительство;

4. акт приёмки объекта капстроительства (при строительстве по договору);

5. документ, подтверждающий соответствие построенного требованиям технических регламентов, подписанный лицом, осуществляющим строительство (генподрядчик);

6. документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта проектной документации и подписанный генподрядчиком и заказчиком (в случае строительства объекта по договору);

7. документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструируемого) объекта техническим условиям подписанные представителями организаций, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8. схема, отображающая расположение построенного объекта и сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанная генподрядчиком и заказчиком (при строительстве по договору – другими словами: исполнительная топографическая съемка);

9. заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (если проводился) о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Орган, выдавший разрешение на строительство, обязан проверить правильность оформления документов и в течение 10 дней выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (или мотивированный отказ).

Отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Заказчик обязан безвозмездно передать копию исполнительной топографической съёмки органу, выдавшему разрешение на строительство, для размещения её в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учёт построенного объекта или внесения изменений в госучёт при реконструкции объекта.

Форма разрешения установлена Правительством РФ.