Описание основных параметров объектов оцениваемого имущества

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций составных компонентов объекта оценки (для всего здания) и уровня технического состояния самой квартиры.

Объект представляет собой однокомнатную квартиру, расположенная на пятом этаже кирпичного девятиэтажного дома. Состоит из:

- одной жилой комнат;

- кухни;

- коридора;

- раздельных санузлов.

Общая полезная площадь квартиры - 33 кв. м.

Жилая площадь квартиры        - 18 кв. м.

Высота потолков                       - 2,7 м.

В комнате имеется выход на не застекленный балкон.

Квартира имеет двойную входную дверь (деревянная и железная )

Стены квартиры кирпичные, перегородки – гипсовые.

Потолки в комнате поклеены светлыми потолочными обоями. Состояние потолков может быть охарактеризовано как удовлетворительное.

Стены в комнате оклеены обоями. Стены в коридоре покрыты пластиковыми панелями. Стены в санузлах выложены кафельной плиткой, на фартук кухни выложен кафельной плиткой, стены оклеены обоями. Состояние стен и их отделки может быть оценено как хорошее.

Полы сверху покрыты линолеумом. Выявлено вздутие линолеума. Состояние полов может быть оценено как удовлетворительное.

Дверные проемы деревянные, окрашены краской. Оконные проемы деревянные, двойные. Состояние оконных и дверных проемов – удовлетворительное.

Состояние подъезда может быть охарактеризовано как удовлетворительное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие “Наилучшее и наиболее эффективное использование”, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: выбор тех способов использования которые не запрещены законодательством РФ.

Физическая осуществимость: выбор физически осуществимых способов использования.

Финансовая осуществимость: выбор осуществимых способов использования с точки зрения достаточности средств финансирования.

Максимальная эффективность: выбор способа использования с точки зрения максимизации прибыли и стоимости оцениваемого имущества.

Наилучшее и наиболее эффективное использование: по моему мнению наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве жилой квартиры, то есть по существующему назначению.

Определение стоимости объекта оценки

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- затратный подход:

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход (ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2.  Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.

3. Определение величины накопленного износа строений.

4. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли.