Оценка накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания . Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или , по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Для определения степени физического износа объекта оценки использованы результаты визуального осмотра технического состояния конструктивных элементов зданий и сооружений на 01 августа 2010 года. При определении физического износа зданий и сооружений использованы правила оценки физического износа жилых зданий (ВСМ 53-86(Р)).

Для определения накопленного износа применяется таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий.

Таблица 2.1 - Таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий

Учитывая общее удовлетворительное состояние оцениваемой квартиры и самого девятиэтажного дома, величина износа объекта оценки принимается равной 10 %. В расчетах стоимость функционального и экономического износов принята на нулевом уровне.

Анализ рынка услуг тульских строительных организаций, занимающихся жилищным строительством, показал, что средняя стоимость застройки одного кв. м. жилья в кирпичных домах города Тулы на дату оценки составляет в среднем 40000 руб.

Тогда восстановительная стоимость оцениваемой квартиры составит:

41000 руб. * 33 кв. м = 1353000 руб.

Стоимость оцениваемой квартиры с учетом физического износа составит:

S зат = 1353000 * (100-10)/100 = 1217700 руб.

Таким образом, стоимость оцениваемой квартиры, определённая затратным подходом, составляет 1217700 (один миллион двести семнадцать тысяч семьсот рублей).