Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Рыночная стоимость объектов, рассчитанная с применением сравнительного подхода, может быть рассчитана по формуле:

Sср = П*Сап,

где Sср - стоимость здания, определенная сравнительным подходом, руб.;

П - площадь здания, кв.м;

Сап - стоимость 1 кв.м площади сопоставимых объектов, руб.

Информация о стоимости аналогичных объектов получена по материалам рекламных объявлений изданий: газет “Моя реклама”, “Панорама”, “Слобода”.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В настоящее время на рынке жилой недвижимости города Тулы спрос и предложение на однокомнатные квартиры характеризуются средней активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для сравнительного подхода.

Анализа рынка недвижимости г. Тулы дал следующие данные по продажам однокомнатных квартир в девятиэтажных домах представим в таблице 2.2:

Таблица 2.2 - Анализ рынка недвижимости г. Тулы

№ п/п	Площадь общая (жилая), кв.м	Стоимость, руб.	Площадь кухни, кв.	Этаж / этажность дома	Материал стен	Балкон	Сан. узел	Источник информации
1	33	1450000	7	5/9	кирпичный	есть	раздельный	Моя реклама
2	32,2	1500000	6,2	7/9	кирпичный	есть	совместный	Моя реклама
3	27,7	1330000	7,5	2/9	кирпичный	есть	совместный	Панорама
4	39	1300000	8	1/9	кирпичный	нет	совместный	Слобода
5	36	1400000	8	6/9	кирпичный	есть	совместный	Моя реклама

 

Указанные квартиры, представленные на продажу, являются близкими аналогами оцениваемой квартиры как по техническим параметрам, так и по местоположению.

Средняя стоимость 1 кв.м общей площади однокомнатной квартиры в г. Туле предлагаемой к продаже, с параметрами соответствующими оцениваемой на дату оценки составляет 41572 руб.

Учитывая, что в проведенном анализе рынка участвовали цены предложения, средняя стоимость объектов-аналогов должна быть скорректирована на коэффициент торга, который в среднем составляет 5 %.

С учетом этого коэффициента средняя стоимость сопоставимых объектов составит:

41572 * (100 – 5)/100 = 39493 руб. за 1 кв.м.

 

Таким образом, стоимость оцениваемой квартиры, рассчитанная с применением сравнительного подхода составит:

 

S _ср = 39493 * 33 = 1303269 руб.

 

Таким образом, стоимость оцениваемой квартиры, определённая сравнительным подходом, составляет 1303269 (один миллион триста три тысячи двести шестьдесят девять рублей).

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

В основе доходного метода лежит принцип – “вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк”.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Определение периода владения для оцениваемой недвижимости.

2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца владения.

3. Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.

4. Расчёт стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

5. Расчёт текущей стоимости периодических потоков и реверсии путём дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.

6. Расчёт окончательной стоимости путём суммирования всех текущих стоимостей доходов.

Существует два основных метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:

С = Сар * Т + Срев

где Сар – арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);

Т - число периодов;

Срев – цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).

Метод капитализации дохода основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет.

Данное предположение возможно только при условии вывода объекта оценки из состава жилого фонда.

Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 11000-12000 руб. в месяц. Учитывая местоположение и уровень технического состояния объекта оценки для расчетов принимаем величину в 11000 руб. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

П i = (Сар i – Сзс i ) * ТСЕ i ,

где Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования - СД - отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада Сбербанка РФ – 15 %. С учетом минимального риска инвестирования в недвижимость, принимаем ставку дисконтирования равной 20 %.

Вторым источником дохода является продажа объекта оценки по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

 

 

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Затраты владельца на содержание    квартиры составляют в среднем 1700 рублей в месяц. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 10 % в год.

Необходимо отметить, что для использования оцениваемой квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представим в табличной форме (таблица 2.3).

Таблица 2.3 - Расчет дисконтированного денежного потока

Наименование показателя

Единица измерения