Порядок отвода земель для несельскохозяйственных нужд.

 Отвод земельного участка для несельскохозяйственных целей, как правило, связан со строительством тех или иных объектов. Отвод земель для несельскохозяйственных нужд может осуществляться с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования. Предварительное согласование мест размещения объекта необходимо тогда, когда возможны различные варианты размещения, а само проектирование объекта связанно с проведением изысканий и привязкой к конкретным условиям местности.   По разрабатываемому мною проекту земли под строительства автомобильной дороги отводятся с предварительным согласованием.

На стадии предварительного обоснования места анализируются все возможные варианты размещения участка, и выбирается лучший вариант.

В состав работ по предварительному согласованию входят:

1. проведение подготовительных и обследовательских работ специальной комиссии.

2. выбор и обоснование вариантов ра0мещения земельного участка.

3. осуществление предварительной договоренности, информирование населения и согласование земельного отвода.

4. оценка экологического, социального и иного воздействия строительства и оборудования проекта на окружающую среду, проведение экспертизы и предварительных расчетов по соответствующим компенсациям.

5. разработка, обоснование, рассмотрение и утверждение проекта отвода земельного участка.

6. оформление документации по соответствующим обременениям и сервитутам на проведение проектно-изыскательских работ.

 Подготовительные и обследовательские работы заключаются в сборе, изучении и систематизации различных сведений и материалов, необходимых для принятия всесторонне обоснованного проектного решения. На первой стадии подготовительных работ решаются следующие задачи:

1. Устанавливается состав участников землеустроительного процесса (состав может значительно различаться в зависимости от значимости размещаемого объекта и характера использования земли);

2. Рассматриваются представленные заказчиком варианты размещения земельного участка. По каждому из вариантов определяется предварительная площадь, ориентировочные границы и конфигурация отвода; изучается необходимость проведения обследований и изысканий; изучаются правовые основы землевладения и землепользования; собираются и изучаются все необходимые для разработки землеустроительного проектирования материалы.

3. Выявляются и изучаются пожелания заинтересованных землевладельцев и землепользователей, разрабатываются компромиссные предложения по отводу земельного участка и установлению режимов землепользования.

На основании этих данных разрабатывают в полном составе проект обоснования землепользования несельскохозяйственного объекта.

Эта стадия образования землепользования несельскохозяйственного объекта завершается принятием решения компетентными органами о согласовании места размещения объекта, что служит основанием для выполнения проектно-изыскательских работ на самом объекте.

Проектно-изыскательские работы на строительство самого объекта включают разработку и утверждение проектно-сметной документации и состоят из проведения специальных изысканий, разработки генерального плана строительства, проекта рекультивации земель, согласования, государственной экологической экспертизы, утверждения проекта.

После составления и утверждения проекта строительства объекта и включения его в план строительства предприятие, учреждение, организация обращаются в тот же административный орган с ходатайством о предоставлении ранее предварительно согласованного участка для строительства объекта. К ходатайству прилагают: проект образования землепользования, составленный на предыдущей стадии; документы о финансировании строительства; копию генерального плана размещения всех объектов на участке; рабочие проекты рекультивации земель и снятия плодородного слоя почвенного покрова и другие документы.

Районная (городская) администрация с привлечением районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству подготавливает необходимые материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) и предоставлении земельного участка для заявленных целей. В решении указывают площади отводимых земельных угодий, условия предоставления земельного участка и другие данные.

На этой стадии землеустроительный объект, включающий размещение и установление площади участка, могут уточнять, что дополнительно согласовывают с собственниками земли и землепользователями.

 После принятия компетентным органом решения о предоставлении земельного участка его оформляют, после чего можно приступить к использованию земельного участка (строительству объекта).

 В процессе оформления земельного участка устанавливают и закрепляют границы земельного участка в натуре (на местности); изготавливают документы о праве на землю; совершают сделки с землёй (заключение договоров); выплачивают стоимость убытков, связанных с отводом земельного участка и права аренды или компенсируют величину доплаты при обмене земельных участков; оформляют государственную регистрацию прав на земельный участок; вносят земельный участок в реестры государственного учёта земель и объектов недвижимости; получают лесорубочный билет; получают лицензию и заключают договор водопользования и водосбора; получают и регистрируют разрешение на строительство объекта.

Строительство нового или расширение (реконструкция) существующего объекта недвижимости и последующая государственная регистрация прав на него невозможны без оформления права на земельный участок с указанием целевого назначения и условия, использования которого соответствует целям строительства; без разрешения строительства объекта.

В свою очередь, использование земельного участка и строительство объекта должны удовлетворять санитарным, природоохранным и другим требованиям, установленным ограничениям и обременениям, градостроительным и Строительным нормам и правилам. В случае нарушения и несоблюдения указанных условий юридические лица и их должностные лица и граждане могут быть подвергнуты различным штрафам и наказаниям.

Изымают и предоставляют земельные участки для строительства в соответствии с Земельным кодексом и другими нормативными и правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

1.3. Требования, предъявляемые к несельскохозяйственному землепользованию.

При размещении земельных участков несельскохозяйственных объектов возможны следующие отрицательные последствия:

• нарушение существующих землепользовании и территории сельскохо­зяйственных предприятий;

• нарушение транспортных и территориальных связей;

• снижение качества земель, прилегающих к размещаемому земельному участку;

• отрицательное влияние на окружающую среду объекта, расположенно­го на участке.

Эти последствия необходимо в максимальной степени предотвратить или уменьшить.

Учитывая особенности и влияние размещаемых земельных участков и са­мих несельскохозяйственных объектов, их землепользования должны:

• иметь минимально необходимую площадь;

• не содержать в своём составе ценных сельскохозяйственных угодий;

• не нарушать существующую организацию территории сельскохозяйст­венных предприятий;

• не вести к ухудшению качества земель;

• не создавать неудобств для функционирования окружающих объектов;

• не воздействовать отрицательно на окружающую территорию и среду.

Выполнение этих требований, имеющих кроме производственного также и экологическое значение, возможно только при тщательной разработке зем­леустроительного проекта.

Требования, предъявляемые к образованию землепользования несельско­хозяйственного назначения, которые необходимо выполнять в процессе зем­леустроительного проектирования.

1. Предоставляемый участок размещают с учётом интересов всех отрас­лей, землевладельцев (землепользователей), расположенных на данной территории, при соблюдении приоритета сельскохозяйственного зем­лепользования.

2. Предоставляемый участок размещают там, где территориальные усло­вия позволяют выполнить специальные задачи землепользования с учё­том социальных условий.

3. Площадь, конфигурация и природные условия участка должны соот­ветствовать тем целям, для которых его предоставляют, а также пара­метрам производства.

4. Затраты, вложенные ранее в улучшение земель, ценные угодья, сло­жившаяся внутрихозяйственная организация территории, целостность землепользования должны быть по возможности сохранены.

5. Охрана природы, предотвращение загрязнения земель, водоёмов, воз­душного бассейна и т.п. должны быть обеспечены.

Тщательное и квалифицированное проектирование - надёжный путь, обеспечивающий рациональную организацию использования и охраны зе­мельных ресурсов в целом и правильное использование продуктивных зе­мель, а также соблюдение всех действующих правовых норм.

1.4. Задачи, решаемые в проекте.

Землеустроительный проект отвода земельного участка разрабатывается на стадии предварительного согласования мест размещения объектов и при необходимости уточняется на стадии изъятия и предоставления земельного участка. Его состав, содержание и методы обоснования проектных решений зависят от масштабности объекта, влияния на экономику района, социальную и природную среду.

Проект отвода земель включает следующие составные части:

ü  Расчет и обоснование площади предоставляемого участка (образуемого землепользования).

ü Размещение земельного участка на территории, проектирование конфигурации и границ отвода.

ü Определение состава земель по принадлежности, видам собственности и угодьям; составление проектной экспликации.

ü Определение видов и размеров убытков землевладельцев и землепользователей, включая упущенную выгоду.

ü Подготовка технических условий снятия, сохранения и ис­пользования плодородного слоя почвы с изымаемого участка.

ü Подготовка технических условий рекультивации нарушае­мых земель.

ü Подготовка предложений по условиям предоставления зе­мельного участка.

ü Установление режимов использования земель, обременений, ограничений и сервитутов.

ü Разработка предложений по реорганизации (упорядочиванию) существующих землевладений и землепользований в связи с отводом участка и строительством объекта.

Расчет и обоснование площади земельного участка производится на основании представленных заказчиком документов. Основными из них являются генеральный план, проект или схема планировки объектов строительства и оборудования территории, а также технико-экономическое обоснование, проект трассы линейного сооружения, проект горного отвода и другая проектная документация.

 В практике землеустройства используются три основных способа расчета площади участка: по нормам отвода; по минимальной плотности застройки промышленных предприятий; по аналогам.

Первый способ является самым распространенным и основан на использовании установленных норм отвода земель для различных целей. Он применяется при установлении полосы отвода линейных объектов.

Второй способ расчета площади отвода земельного участка практикуется, в основном, при размещении дополнительных объектов строительства на уже используемых в соответствующей сфере территориях.

Третий способ расчета площади земельного участка предполагает, использование аналогов, то есть данных о рационально действующих объектах равной мощности.

Размещение участка по территории, проектирование конфигурации и границ отвода требует большого опыта проектировщика и учета многих условий.

Для поиска наилучшего решения разрабатываются несколько вариантов размещения объекта. Эти варианты должны отвечать следующим требованиям:

1. использовать преимущественно земли государственного запаса или малопродуктивные, неэффективно используемые земли других категорий;

2. не допускать существенного нарушения сложившейся системы землепользования;

3. не допускать существенного изменения социальной и экологической ситуации в конкретной местности;

4. не допускать развития процессов эрозии, заболачивания, подтопления и других процессов деградации и нарушения земель.

Указанные требования особо важно соблюдать при формировании крупных земельных отводов или размещении полосы отвода для линейных сооружений. Характерно, что линейные отводы, занимая сравнительно небольшую площадь, ведут к существенным ограничениям хозяйственной деятельности местных предприятий.

Определение состава земель по принадлежности, видам собственности и угодьям производится в запроектированных границах земельного отвода по каждому из намеченных вариантов.

В результате этих действий должны быть рассчитаны количественные и качественные показатели, необходимые для внесения изменений в земельно-учетные документы и определения стоимости компенсаций.

 Определение видов и размеров убытков землевладельцев и землепользователей, включая упущенную выгоду.

В соответствии со статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации возмещению в полном размере подлежат убытки, причиненные:

1. изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2. ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3. временным занятием земельных участков;

4. ограничением прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Общие расчеты убытков производятся по каждому из намеченных вариантов размещения объекта и являются одним из важных элементов экономического обоснования отвода земельного участка.