Тема 8. Инвестиции в недвижимость

Учебные цели

· ознакомиться с порядком принятия решения об инвестициях в недвижимость;

· понимать основные факторы, по которым определяется стоимость недвижимого имущества: спрос, предложение, характер собственности, процесс передачи имущественных прав;

· знать, как определяется ожидаемая доходность инвестиций в недвижимость;

· иметь представление о способах оценки недвижимого имущества и уметь их применить к возможному объекту вложения средств.

Резюме

В данной теме рассматриваются возможные виды вложения средств в недвижимость. Важнейшими критериями при выборе недвижимости в качестве инвестиционного объекта являются: цель инвестирования, вопросы прав собственности, время, место расположения. Стоимость недвижимости формируется под воздействием четырех факторов: спроса, предложения, конкретного объекта недвижимости и процесса передачи прав на него. Для оценки рыночной стоимости недвижимости на практике применяются следующие методы: затратный, метод рыночных сравнений, доходный метод. Ожидаемая доходность инвестиционных вложений оценивается, применяя метод дисконтированных денежных потоков, либо путем расчета внутренней нормы доходности. Финансовый риск и риск ликвидности являются основными типами риска инвестиций в недвижимость. Пассивные формы инвестирования в недвижимость включают вложения в трастовые инвестиционные фонды управления недвижимостью и партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью.

Изучаемые вопросы

Рынок недвижимости. Цели инвестиций в недвижимое имущество. Факторы, определяющие стоимость недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости: затратный подход; метод рыночных сравнений, доходный подход. Схема анализа инвестиций в недвижимость. Прогнозирование доходов от инвестиций. Пассивные формы вложений в недвижимость.

Практические задания

· Определение рыночной стоимости недвижимости.

· Оценка ожидаемой доходности от инвестиций в недвижимость.

Тема 9. Принятие решений о капитальных вложениях; классификация проектов

Учебные цели

· понимать сущность и важность принятия решений о капиталовложениях;

· иметь представление о разнообразии проектов капитальных вложений;

· знать основные принципы принятия долгосрочных инвестиционных решений;

· понимать основные подходы к формированию инвестиционной политики предприятия.

Резюме

В данной теме рассматривается механизм принятия решений, требующих вложений в долгосрочные активы компании, которые необходимы для осуществления нормального производственного цикла. Такого рода инвестиции принято называть капитальными вложениями, а сам процесс анализа проектов и принятия решений о капиталовложениях принято называть капитальным бюджетированием, так как осуществление капитальных инвестиций требует привлечения значительных сумм денег до того, как они непосредственно потребуются компании. Решения об инвестициях в долгосрочные активы имеют особую важность для инвесторов, в силу следующих причин: 1) данные проекты часто затрагивают большие объемы ресурсов; 2) сложно вернуть назад вложение, если оно уже совершено.

Процесс принятия инвестиционного решения по капиталовложениям схож с инвестиционным процессом по приобретению ценных бумаг.

Изучаемые вопросы

Реальные инвестиции; характеристика капиталовложений. Принципы принятия долгосрочных инвестиционных решений. Решения по отбору и реализации инвестиционных проектов. Важность подготовки капитального бюджета. Форма сводного инвестиционного плана (бюджета) компании. Информационное обеспечение инвестиционных решений. Классификация проектов: замена оборудования; модернизация; расширение и реорганизация; выход на новые рынки; исследования и разработки; долгосрочные контракты и другое. Процесс принятия решения о капиталовложениях.

Тема 10. Проект капиталовложений; методы оценки проекта

Учебные цели

· знать методы оценки инвестиционных проектов, понимать их назначение и уметь использовать их на практике;

· применять каждый из методов для принятия решения по конкретному инвестиционному проекту;

· уметь объяснить преимущества и недостатки каждого метода оценки инвестиционного проекта;

· уметь делать выводы о полезности того или иного метода с точи зрения интересов инвесторов.

Резюме

Для оценки инвестиционного проекта и принятия решения о капиталовложениях используются четыре основных метода оценки: 1) учетная (бухгалтерская) норма доходности; 2) период окупаемости; 3) чистая приведенная стоимость; 4) внутренняя норма доходности. Первые два метода не могут полностью учитывать распределение инвестиций во времени, и это их недостаток. Метод чистой приведенной стоимости считается более предпочтительным; он позволяет оценить денежные потоки во времени. Метод внутренней нормы доходности тесно связан с методом чистой приведенной стоимости, так как рассчитывается на основе дисконтированных денежных потоков.

Изучаемые вопросы

Принципы оценки инвестиционных проектов. Релевантные затраты и затраты упущенных возможностей. Финансовые методы оценки инвестиций. Учетная (бухгалтерская) норма доходности. Период окупаемости капиталовложений. Чистая приведенная стоимость. Внутренняя норма доходности. Сравнительный анализ методов оценки инвестиционного проекта.

Практические задания

Освоить технику оценки инвестиционного проекта, применяя различные методы оценки.