Основные показатели района местоположения объекта оценки (Бежицкий район г.Брянска)

Объект оценки расположен в Бежицком районе г. Брянска. Бежицкий район расположен на левом берегу Десны, к востоку от центральной части города.

Для этого района города характерна высокая концентрация промышленных предприятий. Здесь расположен промышленный завод БМЗ, ОАО «Ирмаш», ОАО «Лесхозмаш», ОАО «Термотрон-Завод», а также «Брянский завод металлоконструкций и технической оснастки» и др.

8.2 Общая характеристика рынка жилой недвижимости

Жилая недвижимость представляет собой наиболее массовую категорию объектов, в этой сфере происходит наибольшее количество сделок.

Начавшаяся в конце 80-х - начале 90-х годов приватизация явилась базой для формирования рынка жилья. По данным Госкомстата в области с начала приватизации и до 1 января 2001 года в личную собственность граждан передано 120,6 тыс. жилых помещений, общей площадью свыше 6000 тыс.кв. метров (66% от числа подлежащих приватизации). В результате влияния этих факторов кардинальным образом изменилась структура правообладания жилой недвижимости в Брянской области, и в настоящее время 82% жилищного фонда находится в частной собственности, в том числе 78,7% - в собственности граждан.

Существенное влияние на процесс формирования и функционирования рынка жилья в общем случае оказывают темпы роста ВВП; объем инвестиций в основной капитал; уровень инфляции и валютного курса; динамика цен на нефть; показатель финансового рынка (ставка банковского процента, доходность основных финансовых инструментов); уровень реальных денежных доходов; занятость населения.

Рынок жилой недвижимости в Брянской области условно можно разделить на следующие категории:

жилая недвижимость г. Брянска на первичном рынке;

жилая недвижимость г. Брянска на вторичном рынке.

В течение последних 15 лет в Брянске, практически во всех районах города преимущественно осуществлялась точечная застройка в тех местах, где можно было без высоких издержек подключиться к существующим инженерным сетям. Генеральный план развития города Брянска, где были ли бы обозначены приоритеты и функциональное зонирование территорий районов, в настоящий момент законодательно не утвержден.

Жилищное строительство в г. Брянске имеет локальных характер ввиду недостатка участков под строительство с развитой инженерной инфраструктурой и свободных от частной застройки. Точечный характер застройки обусловлен потребительскими предпочтениями незначительной частью платежеспособного населения. Ограниченный платежеспособный спрос (реальный спрос на квартиры предъявляют 8-10% населения города) обуславливает высокую ликвидность жилья в центре города, где уже мало подходящих свободных участков, и низкую привлекательность квартир для проживания на периферии города.

В последние пять лет жилищное строительство было локализовано в существующих микрорайонах:

В Бежицком районе - микрорайон Московский, ул. Литейная в микрорайоне Новый Городок, микрорайон Камвольный, ул. Медведева, ул. Комсомольская;

В Володарском районе - микрорайон Есенина, ул. Пушкина;

В Советском районе - микрорайон №4, микрорайон №5, ул. Брянского Фронта, Славянский микрорайон, ул. Фокина, ул. Бежицкая, ул. Дуки, ул. Горького, ул. Ромашина, ул. Рославльская, пл. Партизан, ул. Евдокимова-ул. Горбатова;

В Фокинском районе - вдоль Московского проспекта и на примыкающих к нему улицах: Западной, Чкалова, Кустова, а также в районе Мясокомбината.

Практически все эксперты строительного рынка отмечали следующее: районы, квартиры в которых пользовались повышенным спросом в 2006-2007 гг., и на которые ожидается спрос в первом полугодии 2008 гг., - это центр Советского и Бежицкого района, центр Фокинского района и Старый аэропорт.

Наибольший спрос наблюдается на квартиры, расположенные в Советском районе (39% от предъявленного спроса), этот район отмечается и самым высоким предложением квартир (65% -от общего объема предложения). 31% квартир, на которые предъявляется спрос, это квартиры, расположенные в Бежицком районе. Предложение по данному району, ввиду отсутствия строительных площадок, отстает от спроса, только около 20% квартир, предлагаемых на первичном рынке, располагаются в Бежицком районе. В Фокинском и Володарском районе отмечается превышение предложения над спросом. По Володарскому району соотношение предложения и спроса составляет соответственно около 6 % и 12%, по Фокинскому району - около 9% и 18%.

В Брянске и области преимущественно строят кирпичные дома. В последние несколько лет, в связи с ограниченным платежеспособным спросом и ростом цен на жилье строительные компании обратили внимание на менее дорогой и быстровозводимый панельный тип жилья (серия 90СБ).

В настоящее время активно развивается монолитно-каркасное строительство жилых домов, первые монолитно-каркасные дома в Брянске заложили в 2005 году, до этого монолитно-каркасное домостроение в городе не получало развития, поэтому в настоящее время лишь 3% предложения квартир приходится на монолитные дома. Примером монолитно-каркасного домостроения могут служить построенные и строящиеся дома в Фокинском районе города на пр-те Московском, в Бежицком районе города на ул. Медведева, в Советском районе города на ул. Крахмалева (территория старого аэропорта), на ул. Красноармейской.

Анализ ситуации на первичном рынке жилой недвижимости показал, что основным товаром на нем были квартиры во вновь построенных и строящихся многоэтажных жилых домах точечной застройки. Строительство осуществлялось, в основном, в пределах центров городских районов в порядке уплотнения жилых кварталов, что было обусловлено развитой инженерной и социальной инфраструктурой в местах застройки, высокой ликвидностью такого жилья, а также социально-психологическим фактором спроса на жилье в «центре».

Потребительские характеристики предлагаемых на первичном рынке квартир не имели принципиальных различий. В основном предлагались квартиры улучшенной планировки в домах, выполненных по индивидуальным проектам, с одной или несколькими лоджиями и площадью кухни не менее 9 кв. м без отделки и сантехнического оборудования. Элитное жилье в классическом его понимании в городе не предлагается ввиду его отсутствия на рынке.

Цена предложения первичного жилья в городе определяется, главным образом, месторасположением и этажностью жилого дома, степенью готовности, порядком оплаты и количеством участников сделки. Как правило, цена одного квадратного метра в уже сданных домах выше, чем в строящихся, на 15-20 процентов, а обращение покупателя непосредственно в строительную компанию позволяет сэкономить ему на оплате риэлтерских услуг (2-4% от стоимости квартиры).

Предложение на вторичном рынке представляет собой квартиры в относительно новых, недавно построенных домах; квартиры улучшенной планировки в домах конца 70-х - начала 80-х гг.; так называемые «хрущевки» и «сталинки». В отдельный сегмент выделяются индивидуальные жилые дома и коттеджи.

В целом на вторичном рынке жилой недвижимости сохраняются повышенные требования к месторасположению и качеству жилья. Растет спрос на квартиры улучшенной планировки. Также на рынке наблюдается рост спроса и, соответственно, цен предложения на квартиры в панельных домах первых серий («хрущевки»), что мотивировано более низкой стоимостью площади в них.

Цена предложения на рынке вторичного жилья определяется следующими факторами:

- типом квартиры (улучшенной планировки, «сталинка», «хрущевка»);

- географическим месторасположением (район, центр или окраина района),

- этажом и количеством комнат;

- качеством ремонта и отделки квартиры.

Как и на первичном рынке, одно - двухкомнатные квартиры предлагаются по более высокой цене, чем трехкомнатные, разница в цене составляет 2-13,7% за квадратный метр.

Произведенный в квартире 80-х - 90-х гг. постройки так называемый «евроремонт» существенно повышает цену продажи, цена 1 кв.м. в таком жилье превышает средний уровень цен вторичного рынка. На цену частных домов влияют тип конструкционного материала (дерево или кирпич), возраст дома, наличие и состояние инженерных коммуникаций, месторасположение.

За период март - апрель 2009 г. рост цен предложения на вторичном рынке составил, в среднем:

Бежицкий район - 37,5%;

Володарский район - 54,5%;

Советский район - 65,8%;

Фокинский район - 75%.

Во всех районах города по итогам рассматриваемого периода сложилась следующая картина: цены на вторичное жилье практически всех категорий на окраине росли более высокими темпами, чем на аналогичное жилье в центре. Это было обусловлено изначально низкой стоимостью квадратного метра в квартирах улучшенной планировки, при этом удобно расположенных относительно существующей и развивающейся транспортной и социальной инфраструктуры (Московский микрорайон, район Новостройки, район Мясокомбината, район Старого аэропорта). Другим фактором, обусловившим высокие темпы роста цен на жилье на окраине, явилась стимулирующая спрос относительно низкая стоимость жилья в панельных домах первых серий («хрущевках»).

В целом на рынке сохраняется тенденция сокращения разрыва в стоимости кв.м. квартир в относительно новых домах на окраине и квартир в аналогичных домах, расположенных в центре.

8.3 Социально-экономические условия

Итоги развития области в 2007 году свидетельствуют о том, что по основным социально-экономическим показателям сохранена положительная динамика. Оборот предприятий по всем видам экономической деятельности достиг в 2007 году в действующих ценах 188,1 млрд. рублей и на 31,6 процента превысил уровень 2006 года. Темп роста валового регионального продукта в 2006 году оценен в 107 процентов к 2005 году, в 2007 году – в 107,1 процента к 2006 году в сопоставимых ценах. Ведущими видами экономической деятельности, обеспечивающими основной объем валового регионального продукта области, являются обрабатывающие производства, сельское хозяйство, транспорт и связь, оптовая и розничная торговля, строительство, на долю которых приходится почти 70 процентов произведенного валового регионального продукта.

Промышленность. Брянская область является одним из регионов Центрального федерального округа России, обладающим высоким промышленным потенциалом. В структуре производства ведущее место принадлежит предприятиям машиностроения и металлообработки, электронной, химической, лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной, легкой и текстильной отраслей промышленности, промышленности строительных материалов. Основные итоги развития промышленного сектора экономики свидетельствуют о наличии устойчивой тенденции к росту. Предприятиями производственного сектора области отгружено товаров собственного производства в действующих ценах на 64,3 млрд. рублей, что на 31,6 процента больше, чем в 2006 году. Индекс промышленного производства составил 125,5 процента. К числу динамично развивающихся предприятий относятся: в машиностроительном производстве – ЗАО «УК БМЗ», ОАО «Брянский Арсенал», ОАО «Брянский автомобильный завод», ООО «Новозыбковский станкозавод», в металлургическом производстве – ОАО «Бежицкий сталелитейный завод», в обработке древесины и изделий из дерева – ОАО «Дятьково-ДОЗ». На предприятиях по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2009 года отгружено товаров собственного производства на сумму 8,1 млрд. рублей или 128,6 процента к уровню 2008 года. Индекс промышленного производства составил 103,7 процента. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в 2009 году составил 7,6 млрд. рублей или 115,4 процента к уровню 2008 года.

В 2010 году введено в эксплуатацию 298,5 тыс. кв. метров общей площади жилых помещений, что на 21,2 процента больше, чем в 2009 году.

Демографическая ситуация. В развитии демографической ситуации в 2009 году наметились позитивные тенденции. Коэффициент рождаемости по итогам 2009 года составил 10,1 человек на 1000 населения против 9,1 в 2008 году, коэффициент смертности 17,9 против 18,6, коэффициент естественной убыли - 7,8 против - 9,5 в 2008 году. Вследствие естественной убыли населения и миграционного оттока численность населения области на 1 января 2010 года составила 1308,4 тыс. человек и сократилась за 2009 год на 9,2 тыс. человек.

Инвестиции в основной капитал. Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в 2009 году составил 21,3 млрд. рублей (150,3 процента к 2008 году).

Основным источником инвестиционной деятельности были привлеченные средства (около 73 процентов). В структуре привлеченных средств преобладала доля средств федерального бюджета (27,3 процента) и кредитов банка (23,2 процента). На территории области проводилась реализация мероприятий 13 федеральных, 35 областных и 34 ведомственных целевых программ.

Сельское хозяйство. Основные направления производства аграрного сектора области: зерновое, картофеле овощеводческое и мясомолочное. Природно-климатические условия позволяют возделывать такие культуры как рожь, пшеница, ячмень, овес, гречиха. Традиционно значительную долю в с/х производстве занимает картофелеводство (24%). Представлено в области и производство технических культур: льна, конопли и сахарной свеклы. По объему в валовом региональном продукте на втором месте после промышленности продолжает оставаться сельское хозяйство, на долю которого приходится приблизительно 16-20% создаваемой в области валовой продукции. В сельском хозяйстве Брянской области в 2009 году объем валовой продукции в фактически действовавших ценах составил 20,5 млрд. рублей, индекс физического объема к уровню 2008 года – 108,5 процента.

За 2009 год сельскохозяйственные производители всех форм собственности произвели картофеля 1088,8 тыс. тонн (111,7 процента к 2008 году), зерна – 429,9 тыс. тонн (126,3 процента), овощей – 219,2 тыс. тонн (102,2 процента), скота и птицы (в живой массе) – 111,3 тыс. тонн (124,1 процента), молока – 380,2 тыс. тонн (90,2 процента), яиц – 360,9 млн. штук (92,9 процента).

Транспорт. Транспортный комплекс области является одним из важнейших звеньев в обеспечении устойчивого экономического и социального развития региона. Ведущая роль в транспортной системе принадлежит железнодорожному транспорту. На его долю приходится около 80 процентов общих перевозок грузов и 88 процентов выполненного грузооборота всеми видами транспорта. Общая протяженность железных дорог на территории Брянской области составляет 979 км. Имеется три крупных железнодорожных узла: ст. Брянск-1 – пассажирская, ст. Брянск-2 – сортировочная, ст. Унеча – участковая. Общая протяженность автомобильных дорог на территории области 13075 км, в том числе 68,2% с твердым покрытием.

За 2009 год объем перевозок грузов предприятиями транспорта составил 9,99 млн. тонн (115,5 процента к уровню 2008 года), в том числе железнодорожным транспортом перевезено 7,9 млн. тонн грузов (110,2 процента). Грузооборот составил 11,1 млрд. т-км, что на 16,5 процента выше, чем в 2008 году, в том числе железнодорожного транспорта – 9,8 млрд.т-км. (112,7 процента).

Уровень жизни населения. Возросший экономический потенциал Брянской области, концентрация бюджетных и административных ресурсов на решении задач, способствующих повышению уровня жизни населения, позволили существенно продвинуться на пути решения важнейших социальных проблем. Удалось закрепить позитивные тенденции в динамике показателей, характеризующих уровень жизни населения. Численность не занятых трудовой деятельностью граждан, состоящих на учете в органах государственной службы занятости, на 1 января 2010 года составила 9,1 тыс. человек, в том числе безработных – 8,8 тыс. человек. Уровень официально регистрируемой безработицы за месяц возрос на 0,1 процентного пункта и составил 1,3 процента к экономически активному населению, что объясняется сезонными колебаниями ситуации на регистрируемом рынке труда (на 1 января 2009 года – 1,8 процента). Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата за 2009 год возросла на 24,5 процента и составила 8225 рублей, при этом реальная заработная плата увеличилась на 12,6 процента. Среднедушевые денежные доходы сложились в сумме 7575 рублей (больше на 24,1 процента), при этом реальные располагаемые доходы населения выросли на 10,8 процента. Покупательная способность среднедушевых денежных доходов населения в 2009 году составила 2,3 прожиточного минимума. Доля граждан с доходами ниже прожиточного минимума снизилась до 18,9 процента в 2009 году (19,5 процента – 2008 год).