Определение рыночной стоимости объекта оценки

 

Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.

Определение рыночной стоимости недвижимости определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Определяя стоимость недвижимости, обычно, используют три подхода, которые необходимы и достаточны для объективного рассмотрения стоимости объекта оценки: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход (обоснование отказа от затратного и доходного подходов представлено ниже). Рыночная стоимость объекта оценки, определенасравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных ценпродажи (предложения) объектов сравнения.

 

11.1 Выбор объектов сравнения

 

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.

Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту.

 

	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4	Объект сравнения №5
Наименование	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира
Местоположение	г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского	г. Брянск, Володарский район, ул. Гоголя	г. Брянск, Володарский район, ул. Вяземского	г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина	г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина
Дата продажи	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.
Источник информации	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.
Стоимость объекта, руб.	1100000	1200000	1050000	1000000	1150000
Стоимость 1кв.м.	31339	38095	32813	32258	34535
Общая площадь, кв.м.	35,1	31,5	32,0	31,0	33,3
Жилая площадь, кв.м.	17,0	15,6	17,0	17,0	16,4
Площадь кухни, кв.м.	7,0	6,5	6,5	6,5	7,0
Тип дома	Панельный	Панельный	Кирпичный	Кирпичный	Панельный
Этаж	1 в 5-этажном	3 в 5-этажн.	1 в 5-этажном	1 в 5-этажном	4 в 5-этажном
Техническое состояние квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Техническое состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Качество отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Наличие балкона	Балкон	Отсутствует	Балкон	Балкон	Балкон
Наличие горячего водоснабжения	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Центральное	Центральное

 

11.2 Корректировка цен объектов сравнения

 

Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.

Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).

Корректировка на дату продажи объекта оценки. Корректировка учитывает фактор времени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения. Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том же секторе рынка.

Отобранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в сентябре 2009 г. оценка проведена в сентябре 2009 года. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Корректировка на местоположение. Корректировка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых.

Корректировка на этаж. Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на его рыночную стоимость. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2009 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г.Брянска («Наш дом» (тел.51-40-36, 69-61-90), «Стрелец» (тел. 51-17-84, 51-16-64), «БГСН» (тел.64-99-99, 51-11-11), «Жилсервис» (тел.51-59-91, 51-68-98), «Адресъ» (тел.72-00-06, 72-03-08) и др.) оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый в последний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных на промежуточных этажах в меньшую сторону.

Корректировка на тип дома. В ходе анализа продаж квартир (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г. Брянска оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных в кирпичных домах, отличается от квартир, расположенных в панельных домах в большую сторону.

Корректировка на техническое состояние. Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

Корректировка на наличие горячего водоснабжения. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2009 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно - информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г.Брянска («Наш дом» (тел.51-40-36, 69-61-90), «Стрелец» (тел. 51-17-84, 51-16-64), «БГСН» (тел.64-99-99, 51-11-11), «Жилсервис» (тел.51-59-91, 51-68-98), «Адресъ» (тел.72-00-06, 72-03-08) и др.

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, где есть горячее водоснабжение, отличается от квартир, где есть индивидуальная газовая колонка в большую сторону.

 

11.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

	Объект оценки	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4	Объект сравнения №5
Цена продажи, руб./кв.м.		31339	38095	32813	32258	34535
Дата продажи	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 20010г.
Корректировка на дату продажи		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		31339	38095	32813	32258	34535
Местоположение	г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского	г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского	г. Брянск, Володарский район, ул. Гоголя	г. Брянск, Володарский район, ул. Вяземского	г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина	г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина
Корректировка на местоположение		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		31339	38095	32813	32258	34535
Этаж	3 в 5-этажн.	1 в 5-этажн.	3 в 5-этажн.	1 в 5-этажн.	1 в 5-этажн.	4 в 5-этажн.
Корректировка на этаж		0,98	1,00	0,98	0,98	1,03
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	32157	31613	35571
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Кирпичный	Кирпичный	Панельный
Корректировка на тип дома		1,00	1,00	0,98	0,98	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Техническое состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Корректировка на состояние дома		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Корректировка на техническое состояние подъезда	Удовлетворительное	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на техническое состояние		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Отделка квартиры	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Корректировка на отделку		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Горячее водоснабжение	Центральное	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Центральное	Центральное
Корректировка на горячее водоснабжение		1,03	1,03	1,03	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		31633	39238	32459	30981	35571
Балкон/лоджия	Балкон	Балкон	Отсутствует	Балкон	Балкон	Балкон
Корректировка на наличие балкона/лоджии		1,00	1,03	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		31633	40415	32459	30981	35571
Удельные веса		3	5	4	2	1
Стоимость объекта, руб./кв.м.	38176

Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения:

С0ц = (31633х3+40415х5+32459х4+30981х2+35571х1)/(3+5+4+2+1)= 38176рублей

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 38176 х 32.6= 1 062 662 рублей.

1160565 ( один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей

Результат оценки

 

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамика развития рынка недвижимости в г.Брянске объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25 декабря 20010 года (округленно) составляет:

1160565

(один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей

Заключение

рыночный стоимость оценка недвижимость

В ходе данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, однокомнатная квартиры, расположенной по адресу: г. Брянск., Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, д. 38, кв. 5, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов. Также был выполнен анализ состава рынка недвижимости по г. Брянску и по Бежицкому району на основе данных периодических изданий и информации, полученной из информационных баз Интернета.

По мере развития рыночных отношений в современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.

 

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I .

2. Федеральный закон РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации от25.102001 г. № 136-ФЗ.

3. Постановление Правительства Российской Федерации № 808 от 11 ноября 2002 г. "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)».

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)».

6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.032002 № 568-Р.

8. Свод Стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО).

9. Международные стандарты оценки, шестое издание 2003, «МКС 2003».

10. Европейские Стандарты Оценки TEGOVA, «ЕСО 2000».

11. Иванова ЕЛ. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е.И. Иванова. Под peд. M.A.Федотовой.-2-еизд.,стер.- М :КНОРУС,2008 – 344.

12. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие/ Под редакцией М.А. Федотовой.- М.: КНОРУС, 2007.-208с.

13. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости: Учебное пособие - М.: Архетектура-С,2005.- 200с.

14. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика,2006г. – 496с.

15. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб., 1997

16. Моя реклама, № 30/1180 от 16.04.09, № 31/1181 от 23.04.09.

17. Недвижимость+Строительство, № 18/523 от 22.04.2009,т № 19/524 от 29.0.2009.

18. Из рук в руки, №46 (264) 17.04.2009.

19. http://www.bryanskobl/ru/

20. http://www.gorodnews.com/

21. http://www.bryansk.gks/ru/