Создание нормативно-правовой базы оценки

Вопрос № 1 и 3

Первые опыты оценки имущества для целей налогообложения

В 1874 году вышла книга первого  русского земского статистика Н.Н.Романова "Исследование земских раскладок Вятской губернии". Одной из заслуг Н.Н.Романова считается введение в практику собирания статистических данных разъездного (экспедиционного) способа. Следует заметить, что к этому времени основным способом сбора информации была рассылка бланков-вопросников владельцам имуществ , характерная для французского кадастра. Положительные результаты работы Н.Н.Романова привели к тому, что начиная с 1876 года начала повсеместно применяться так называемая англо-бельгийская экспедиционная система. В частности, Московская и Черниговская губернии первыми  положили эту систему в основу деятельности своих статистических бюро.

Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ, разработки новых методов сбора статистических данных и методов их обработки

Одной из первых программ, предназначенной для получения оценочных сведений, была "Программа для статистико-экономического изучения Черниговской губернии", представленная Черниговской губернской земской управой в 1876 году. Несомненно, что эта программа явилась своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки - оценочной статистики.

Главной особенностью Черниговской программы была тщательная подготовка и разработка перечня сведений, необходимых для оценки недвижимости. Вся программа была разделена на три блока:

- добывающая промышленность

- перерабатывающая промышленность

- торговля

При этом вопросы, входящие в каждый блок охватывали как общие сведения о социально-экономическом, демографическом состоянии конкретного селения, так и специальные вопросы о земледелии и землевладении, промыслах и промышленности, торговле и коммерции, ценах на продукцию, урожайности, арендных платах за землю, продажных цен и т.д. Еще одной особенностью Черниговской программы было то обстоятельство, что описание земель выполнялось по генеральным дачам, а не по административным границам.

Показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая и с учетом распространенной тогда формы ведения земледелия - испольщины, когда земля сдавалась в аренду за часть урожая. Леса оценивались по годовому доходу от рубки, огороды и поля, занятые техническими культурами - по специальным методикам. Статистический метод для вывода средних норм доходности дал результат, достаточный для обоснованного налогообложения. Результаты работы по Черниговской программе (1876-1886) были опубликованы в 15 томах с картами и всеми необходимыми для оценки сведениями.

В Нижегородской губернии особенностью статистических исследований для целей оценки земли являлось то, что в их основе лежали естественноисторические исследования почв, которые были выполнены основоположником русского почвоведения - В.В.Докучаевым. В 1979 году В.В. Докучаев издает первую почвенную карту Европейской России, в течение 5 лет исследует характеристики залегания русского чернозема, и затем вместе с учениками (в число которых входил известный впоследствии почвовед Сибирцев) издает почвенное описание Нижегородской губернии в 15 томах. Классификация почв, предложенная Докучаевым, опиралась на физико-механические и химические показатели, что и позволило сформировать основы новой науки.

Если в Черниговской губернии данные по урожайности получали путем расспроса владельцев, то в Нижегородской губернии эти же данные получили на основе исследования почв, выполненных В.В. Докучаевым и его учениками. Доходность земли в Нижегородской губернии определялась с учетом традиционного способа земледелия - обработки земли крестьянами своими силами, поэтому в основе доходности лежали выручка и издержки на производство продукции. В Нижегородской губернии впервые также выполнены работы по регистрации земелевладений с учетом почвенных условий каждого.

Первый опыт оценки  в Харькове (1871) был неудачным, несмотря на наличие инструкции. Причина неудачи была в том, что оценка выполнялась без централизованного руководства, состав оценочных комиссий постоянно менялся. В результате городская дума, в составе которой было много профессоров высших учебных заведений, признала итоги оценки несостоятельными. В 1892 году была избрана специальная комиссия для проведения переоценки городской недвижимости с целью  обеспечения равномерного налогообложения  по доходности.

Вопрос № 2

Создание нормативно-правовой базы оценки

Для установления оцениваемых прав на земельный участок в про­цессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения — отношения между органами государ­ственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряже­ния землями, а также по поводу государственного управления земель­ными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регу­лируются конституционными нормами и гражданским законодатель­ством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного пра­ва, образуют следующую систему.

1. Международные нормативно-правовые акты:
а) договоры;

б) конвенции;

в) декларации.

Если международным договором Российской Федерации установ­лены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.

2. Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;

б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» и др.);

в) федеральные подзаконные акты:

■ указы Президента РФ,

■ постановления Правительства

■ распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Региональные нормативно-правовые акты (например, в Москве):

а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» и др.);

б) подзаконные акты:

■ постановления

■ распоряжения,

■ решения,

■ инструкции, письма, решения московских судов и иные акты.

При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной кате­гории земель и разрешенным использованием в соответствии с терри­ториальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя:

■ целевое назначение;

■ форму собственности;

■ разрешенное использование.

Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплу­атации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.

1.К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель других категорий.

2.Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения — сады, виноградники);

б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан;

в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и зем­лям иного специального назначения относятся территории, располо­женные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строитель­ства, транспортировки и т.п.).

4. К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное цен­ное назначение. К ним отно­сятся земли заповедников, лечебно-оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.

5. К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для веде­ния лесного хозяйства.

6. В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под поло­сы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяй­ственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

 Категория земель указывается:

а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов РФ, органов местного самоуправления;

б) в договорах, предметом которых являются земельные участки;

в) в документах государственного земельного кадастра;

г) в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росземкадастр - государственная организация, основной профессиональной деятельностью которой является межевание земель и формирование землеотвода (комплекс работ по закреплению на местности границ землепользований)

Вопрос № 3