Расчет износа: метод срока жизни, метод сравнения продаж, метод эффективного использования

Метод оставшегося срока экономической жизни предполагает учет всех факторов износа в одном показателе – оставшемся сроке экономической жизни. Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.

Износ здесь рассчитывается по формуле:

Таким образом, здесь учитывается желание инвестора окупить вложения за определенный срок. Более этого срока с точки зрения пользователя эксплуатация данного объекта не является необходимой, даже если физически он и может использоваться далее.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.25 Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка (Ср) определяется по формуле:

Ср = Ц i ± К ij ,

где Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка; К ij – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого участка по j -параметру (фактору, элементу сравнения).

Эффективный возраст (ЭВ ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ)*ВС,

где ЭВ -- эффективный возраст;

ЭЖ -- срок экономической жизни;

ВС -- восстановительная стоимость.

Вопрос № 36