Показатели эффективности проекта

Чистый дисконтированный доход (ЧДД); другие названия: чистая приведенная стоимость, чистый приведенный доход, Net Present Value (NPV).

Индекс доходности (ИД); другие названия: индекс прибыльности, Рrofitabily Index (PI)

внутренняя норма доходности (ВНД); другие названия: внутренняя норма рентабельности, возврата инвестиций, Internal Rate of Return (IRR).

Срок окупаемости (Discounted payback period; (PBP) мес).

Ставка дисконтирования

(Данные показатели рассчитываются с помощью специальных программ (MS Excel, Project Expert и т.п.)

Все расчеты показателей эффективности рекомендуется выполнять с дисконтированными денежными потоками, представляющими потоки поступления денежных средств [ П(t) ] и оттоки или выплаты денежных средств [ O(t) ] в каждом периоде (t) реализации проекта.

Дисконтирование служит для приведения разновременных экономических показателей к какому-либо одному моменту времени; обычно к начальному периоду.

Сумма поступлений (П(t)), используемая в процессе расчетов по критериям Движения денежных средств, формируется путем суммирования следующих статей:

Поступления от сбыта продукции (услуг)

Поступления от других видов деятельности

Поступления от реализации активов

Доходы по банковским вкладам

Сумма выплат (O(t)),формируется аналогичным образом и включает в себя:

Прямые производственные издержки

Затраты на заработную плату

Выплаты на другие виды деятельности

Общие издержки

Налоги

Затраты на приобретение активов

Другие издержки подготовительного периода

Выплаты % по займам

Банковские вклады

Разница между притоком и оттоком денежных средств в каждом периоде (t) называется потоком реальных денег Ф(t) или движения денежных средств (Cash Flow).

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу, или как превышение интегральных результатов над интегральными затратами.

Необходимо проанализировать устойчивость проекта к возможным изменениям как экономической ситуации в целом (изменение структуры и темпов инфляции, увеличении сроков задержки платежей), так и внутренних показателей проекта (изменение объемов сбыта, цены продукции).

Управляющая компания должна содействовать всей своей деятельностью экологически здоровому и устойчивому развитию. Поэтому в бизнес-плане должно содержаться достаточно сведений относительно экологических аспектов проекта, чтобы можно было оценить его экологические последствия, в т.ч.:

- местонахождение объектов проекта;

- использование земли отведенной под объект в прошлом и в настоящее время;

- описание строительных работ или физических изменений, связанных с проектом;

- предлагаемые меры по смягчению воздействия на окружающую среду или её улучшению;

- заявление о распределении обязанностей при любом загрязнении и/или ответственности за него;

- размеры штрафов за загрязнение окружающей среды;

- любые заявления предприятия об его экологической политике.

Следует дать описание распространяющихся на проект общегосударственных, региональных и местных требований, связанных с защитой окружающей среды, охраной здоровья персонала и обеспечением техники безопасности.

Потенциальный инвестор должен оценить нормативную базу реализации предлагаемого проекта Необходимо осветить следующие аспекты:

- какие правительственные лицензии или разрешения потребуются для выполнения проекта; каким образом предприятие намеревается их получить и сколько на это потребуется времени;

- каков характер ввозных тарифов и квот;

- наличие ограничений на импорт на рынках сбыта за рубежом;

- структура тарифов на коммунальные услуги;

- специфические аспекты ценообразования;

В приложения включаются документы, которые могут служить подтверждением или более подробным объяснением сведений, представленных в бизнес-плане. К числу обязательных относятся следующие:

- биографии руководителей предприятия или проекта, подтверждающие их компетенцию и опыт работы;

- результаты маркетинговых исследований;

- заключения аудиторов (включая аналитическую часть);

- подробные технические характеристики продукции;

- гарантийные письма или контракты с поставщиками и потребителями продукции;

- договоры аренды, найма, лицензионные соглашения;

- заключения служб государственного надзора по вопросам экологии и безопасности, санитарно-эпидемиологических служб;

- статьи из журналов и газет о деятельности предприятия;

- отзывы авторитетных организаций.

Возможно также предоставление в качестве приложения к бизнес-плану:

- фотографий или видеоролика образцов продукции;

- копий авторских свидетельств, патентов;

- плана предприятия;

- сертификатов (ТУ и т.п.) на продукцию;

В заключение стоит отметить, что руководство управляющей компании в зависимости от требований потребителей и от конкретных условий деятельности компании должно самостоятельно определять содержание бизнес-плана, тем не менее, следует придерживаться структуры, представленной в настоящих рекомендациях.

4. Модель управления жилищным фондом и управленческое вознаграждение

Оптимальная схема управления жилищным фондом будет создана тогда, когда собственник (в том числе муниципалитет), или их объединение (товарищество собственников жилья) будет выбирать ту Управляющую компанию, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание здания и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Решать эти задачи такая Управляющая компания может через заключение договоров с другими организациями или субъектами малого предпринимательства, а также собственными силами. Реализация такой схемы позволяет минимизировать стоимость содержания жилой недвижимости и обеспечить необходимое качество услуг.

Эффективная система договорных отношений обеспечивает, с одной стороны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой стороны, создает условия для контроля за количеством и качеством предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их предоставления.

Предполагается использовать основные показатели качества услуг, предоставляемых в процессе управления жилищным фондом, так как набор этих показателей и их содержание может существенно влиять на стоимость обслуживания и определять требования к состоянию инфраструктуры.

Управляющая компания решает тот же круг вопросов по сохранению и содержанию жилищного фонда, но при этом используются иные организационные и экономические инструменты, а именно:

1. Формой взаимоотношений между собственниками жилищного фонда и Управляющей компанией является Договор на управление, в котором предусмотрены взаимные права и обязанности по выполнению конкретных работ, в отличие от административного регулирования деятельности жилищных организаций.

2. Объем финансовых ресурсов, определяемый в соответствии с согласованной между собственниками и Управляющей компанией сметой, является обязательной к исполнению величиной.

3. В составе сметы расходов отдельной строкой оговаривается фиксированная величина "управленческого вознаграждения", т.е. платы за управление, постоянно получаемой Управляющей компанией на протяжении всего действия контракта. Величина управленческого вознаграждения определяется в процентах от полученных доходов, данный процент определяется договором между собствеником и компанией.

4. Взаимоотношения Управляющей компании с работниками может осуществляться на основе контрактов (срочных трудовых договоров), где указаны конкретные функциональные обязанности и сумма вознаграждения, которую работник будет получать. При этом в договоре указывается сумма значительно меньшая, чем может быть величина реальных выплат.

5. Мотивом стимулирования качественной работы Управляющих компаний и нанятых работников является угроза расторжения Договора на управление или трудового контракта. Это является иным, по сравнению с существующей практикой лишения премий, механизмом стимулирования труда.

6. Показателем успешности работы Управляющей компании выступает удовлетворенность потребителей (жильцов, проживающих на обслуживаемом фонде). Рост неудовлетворенности жильцов может явиться основанием расторжения Договора на управление.

Управляющая компания по обслуживанию жилищного фонда является юридическим лицом и имеет самостоятельный расчетный счет.

Самым важным элементом нового мотивационного механизма является управленческое вознаграждение. Оно представляет собой фиксированную в процентах величину, которую представитель владельца жилищного фонда предлагает Управляющей компании за услуги по организации процесса жилищного обслуживания и которая зависит от уровня соответствующих доходов.

Величина управленческого вознаграждения, на основании анализа может быть зафиксирована на уровне 5-6,5% от доходной части сметы и не пересматриваться в течение всего действия контракта (финансового года).

Другой особенностью управленческого вознаграждения является возможность его использования по усмотрению руководителя Управляющей компании.

Таким образом, управленческое вознаграждение позволяет определить и контролировать величину управленческих издержек, которые всегда существовали, но не имели до этого адекватных инструментов регулирования. Кроме того, управленческое вознаграждение может быть увеличено за счет отдельных мероприятий по энергоресурсосбережению.