Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Введение

 

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму - в профессиональной литературе; а к третьему - формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается. Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Главное и наиболее интересное для нас понятие - «недвижимость».

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации разделяет объекты гражданских прав на движимые и недвижимые вещи. В ст. 130 записано: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса» - многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом».Для них установлены разные режимы гражданского оборота. «Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе». «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость) определяется следующим образом: «земельные участки (в том числе земельные доли), участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые прочно связаны с землей, так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а именно: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, как обособленные имущественные комплексы, а также объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов».

В профессиональном и бытовом смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к «нематериальным понятиям». Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.     

Оценка недвижимого имущества необходима при:

· операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

·   акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

·   привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

·   кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

·   страховании объектов недвижимости;

·   кредитовании под залог объектов недвижимости;

·   внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

·   разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

·   ликвидации объектов недвижимости;

·   исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;

·   других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Оценка рыночной стоимости включает права и выгоды, вытекающие из владения и/или использования объектов недвижимости. Интересующая нас «рыночная стоимость недвижимости» может формироваться только в процессе функционирования соответствующего рынка.

Рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости». Рынок недвижимости важная часть любой рыночной экономики. По некоторым оценкам на недвижимость приходится более 50% мирового богатства. Основное свойство недвижимости - ее неподвижность - приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам.

Время нахождения объекта на рынке до его продажи называется экспозицией этого товара на рынке. Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от типа объектов и состояния рынка.

Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса. Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Недвижимость - это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной, и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо - через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением или предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

Специфика рынка недвижимости приводит к тому, что наряду с обязательными субъектами любого рынка - продавцом и покупателем - на нем оперируют также государство и, как правило, профессиональные посредники: риэлтеры (агенты по операциям с недвижимостью), оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, адвокаты, специальные средства информации и другие. Участие государства в процессах купли-продажи недвижимости при регистрации каждой сделки и при лицензировании основных профессиональных субъектов делает этот рынок более контролируемым.

Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости, в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

Наряду с куплей-продажей для рынка недвижимости характерно значительное развитие арендных отношений. Многие объекты (например, склады) редко продаются, но часто сдаются в аренду. При совершении сделки с недвижимостью она физически не перемещается в пространстве от одного владельца к другому (как это происходит с движимыми вещами), а переходят только определенные права на нее. Таким образом, объектом сделки является определенный пакет прав; он же и объект ценообразования. Обычно это права собственности или права аренды, как правило, с определенными ограничениями, например, по возможным направлениям использования.

Для описания и анализа состояния рынка недвижимости используются специальные показатели (индикаторы), которые обычно определяются и описываются статистическими методами.

Ценовая ситуация на рынке определяется средними за период (например, месяц) ценами предложения или сделок. В каждом секторе рынка недвижимости может быть своя ценовая ситуация: при продаже или аренде объектов различных видов на первичном или вторичном рынке, в том или ином регионе. Конъюнктура спроса и предложения - это объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка. Активность определенного сектора рынка недвижимости - это количеством сделок, совершенных в нем за определенный период (год, месяц). Важным является понятие ликвидности.

Ликвидность объектов недвижимости определенного класса - это величина, которая обратно пропорциональна среднему по совокупности сделок на заданном рынке времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Под временем экспозиции понимается время от выставления объекта на продажу (начала его рекламы) до момента государственной регистрации сделки. Безусловно, для каждого объекта такое время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов:

конъюнктуры рынка;

параметров объекта;

соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта;

интенсивности рекламной кампании;

случайного нахождения подходящего покупателя и так далее.

Однако при усреднении по большому числу сделок случайные факторы нивелируются, и ликвидность, как и другие показатели, можно рассматривать как важный параметр определенного сектора заданного регионального рынка.

При работе с этими показателями обычно решаются следующие задачи:

анализ и оценка текущего состояния показателей;

исследование динамики показателей;

совместное исследование динамики различных показателей;

исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

. Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

квартиры и комнаты;

помещения и здания под офисы или магазины;

пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в -ближайшей перспективе);

складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость.

Ниже приведены наименование и набор рекомендуемых значений каждого признака классификации.

. ПРОИСХОЖДЕНИЕ

Естественные (природные) объекты.

Искусственные объекты (постройки).

. НАЗНАЧЕНИЕ

Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

Природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации.

Постройки

Для жилья.

Для офисов.

Для торговли и сферы платных услуг.

Для промышленности.

Прочие.

. МАСШТАБ

Земельные массивы.

Отдельные земельные участки.

Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

Жилой дом многоквартирный.

Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

Секция (подъезд).

Этаж в секции.

Квартира.

Комната.

Летняя дача

Комплекс административных зданий.

Здание.

Помещения или части зданий (секции, этажи).

. ГОТОВНОСТЬ К ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

Готовые объекты

Требующие реконструкции или капитального ремонта

Требующие завершения строительства («незавершенка»).

 

 

1.
Теоретические основы оценки недвижимости

 

Понятие рыночной стоимости недвижимости

«Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем та, которую требует рынок. Текущий владелец имущества включен в число тех, кто составляет «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичные предположения относительно рыночных условий или предполагать уровень рыночной стоимости выше того, который является обоснованно достижимым.

Неотъемлемым содержанием определения рыночной стоимости является концепция наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости.

Каждый элемент определения рыночной стоимости при существующем использовании имеет собственное концептуальное содержание.

Рыночная стоимость при существующем использовании как база оценки используется только при оценках для целей составления финансовых отчетов.

Важно также подчеркнуть различие между понятиями «цена» и «стоимость».

Оценка рыночной стоимости определяется как результат своего рода «мысленного эксперимента» проводимого оценщиком, гипотетической справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении условий, приведенный в определении рыночной стоимости.

Как и в других механизмах ценообразования, цена каждой сделки по купле-продаже недвижимости определяется набором многообразных факторов.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы. При определенной условности такого деления оно группирует факторы, зависящие и независящие от отдельно взятого участника конкретной сделки.

При определении рыночной стоимости рассматриваются только объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то следует учитывать, что они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок.

Оценщик как профессионал, обладающий специальными навыками и познаниями, способен проводить более глубокий анализ, чем типичные участники рынка. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным, может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться резко ограниченным числом участников. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сопоставимых объектов собственности. Процесс оценки требует от оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, оценщик должен учитывать с меньшим весом, либо отбрасывать вовсе. Любая оценка стоимости должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится.

 

 

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

 

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных метода (подхода):

затратный метод;

метод сравнения продаж;

метод капитализации дохода.

В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.