Описание объекта оценки

Основные предпосылки и ограничения

Сделанные допущения и ограничительные условия

. Настоящий отчет достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов отчета вне данного контекста является некорректным и может привести к искажению ситуации и неадекватным последствиям.

. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась. Собственность считается свободной от каких-либо претензий и исков третьих сторон.

. Для целей анализа информация, полученная из различных источников, считается достоверной. Однако в текущей рыночной ситуации мы не можем гарантировать абсолютную точность информации, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

. Выводы о действительной стоимости объекта действительны только на дату оценки. Мы не принимаем на себя ответственность за изменения рыночной ситуации или состояния объектов, которые могут наступить после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость объектов.

. При проведении оценки мы предполагали отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемых объектов. На нас не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Объем выполненных работ

Состав работ по выполнению оценки рыночной стоимости данного объекта включает:

Сбор и анализ общих данных. На этом этапе ставилась задача выявления и анализа природных, экономических, социальных и других факторов в масштабе региона и района расположения объекта, которые могут оказывать влияние на потребительские качества и стоимость недвижимости.

Сбор и анализ специальных данных. На данном этапе проводился детальный анализ местоположения объекта оценки, выполнялось техническое освидетельствование объекта с целью определения фактического состояния, проводился анализ рынка данного типа недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. На основе собранной информации был сделан вывод о характере использования объекта.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. В соответствии со стандартами, утвержденными постановлениями Госстандарта РФ от 18.08.98, а также стандартами Российского Общества Оценщиков и международных стандартов “TIAVSC” произведено определение рыночной стоимости объектов оценки.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, или права на них.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. При этом в практике оценки имущества используют следующие принципы - спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества - дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Восстановительная стоимость имущества - стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки.

Остаточная стоимость - стоимость имущества с учетом износа.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

·   одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·   стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·   объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

·   цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·   платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При выполнении настоящей работы был проведен ряд исследований и собрана необходимая информация. Были проанализированы все доступные данные по рынку аналогичной недвижимости в данном регионе. Была проведена инспекция и визуальный осмотр недвижимости, подлежащей оценке 30 сентября 2007 года.

Согласно предоставленной Заказчиком информации, собственником оцениваемой однокомнатной квартиры является Шмаков Сергей Тимофеевич (Свидетельство о государственной регистрации права от 06.02.2003 года. Кадастровый номер 04:65:000000:00:94/641/а/А1:0003/А1; запись регистрации №04-77/65-2.2003/184).

Оцениваемое имущество - однокомнатная квартира, расположена на первом этаже пятиэтажного жилого дома в Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63

Здание возведено на ж/бетонном фундаменте, стены панельные из железобетона, перекрытия сборные ж/б плиты, крыша шатровая, кровля оцинкованное железо по деревянной обрешетке, полы дощатые по лагам без столбиков, в санузлах бетонные, облицованы кафелем, оконные заполнения деревянные с двумя створными переплетами, двери .

Общая площадь квартиры 36,8 м2, жилая площадь 18,9 м2, подсобная площадь 17,9 м2.

Квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, коридора, совмещенного санузла. Отопление центральное. Внутренняя отделка улучшенная.

Стены комнат оклеены обоями, пол окрашен краской, потолок покрыт потолочной плиткой. Стены и пол санузла отделаны керамической плиткой.

Распределение площади по комнатам приведено в таблице:

Анализ рынка

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Оцениваемая квартира имеет достаточно выгодное место расположение в г.Горно-Алтайск, на центральном проспекте города в районе республиканской больницы.

За последнее время наметилась тенденция увеличения доходов населения. Данное обстоятельство откладывает свой отпечаток и на развитие рынка недвижимости. Повышается спрос на жилье, объекты недвижимости производственного назначения.

Анализ динамики развития и тенденций рынка недвижимости показывает, что в случае отсутствия дестабилизирующих факторов политического характера и резких колебаний курса национальной валюты рынок жилой недвижимости в течение всего 2007 года будет устойчиво развиваться.

Цены на жилье будут расти медленно, отслеживая инфляционные изменения потребительского спроса.

Определение рыночной стоимости по затратному подходу

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Рыночная стоимость, полученная с применением затратного метода, считается достаточно точной в случае стабильности экономической ситуации в регионе и в стране в целом.

Конструктивные характеристики:

Размеры: площадь застройки 6667 м2, строительный объем - 20000 м3, высота - 3,0 м.

Обоснование для расчета: УПВС №28, таблица 45.

Восстановительная стоимость 1 м3 аналогичного здания согласно УПВС № 28, табл. 45, для 2 территориального пояса в ценах 1969 года составляет

С = 25,5 руб.

Поправочный коэффициент для 2 территориального пояса К=1,07,

Исходя из вышеизложенного С=25,5*1,07=27,3