Затратный метод оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка земли;

определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа. При определении рыночной стоимости недвижимости, участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:

при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли - методом сравнения продаж;

при наличии достаточного количества достоверной информации о продажах или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями или сооружениями, представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли как свободного - методом остаточной стоимости земли;

при наличии рыночной информации о долгосрочной аренде земли - методом капитализации арендного дохода;

при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде - применением действующих нормативных методик, установленных государством.

Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

При определении восстановительной или замещающей стоимости необходимо учитывать следующие обстоятельства. Стоимость зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических будущих затрат на строительство.

Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость замещения.

Для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность, стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке. Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:

на основании данных специализированных нормативных    баз и справочников для оценки;

на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;

на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

стоимость материалов, изделий и оборудования;

заработная плата строительных рабочих;

стоимость строительных машин и механизмов;

стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

Способ расчета прямых издержек должен согласовываться с принятым методом расчета накопленного износа. Выбор конкретного способа расчета прямых издержек зависит от:

наличия и полноты имеющейся проектно-сметной документации;

физической возможности получения дополнительной информации о конструкции объекта оценки;

особенностей задания на оценку;

роли результата, полученного затратным методом, при согласовании результатов оценки.

При выборе способа расчета стоимости восстановления или замещения, определяющим является допущение, что для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

При наличии в полном объеме проектно-сметной документации и соответствии ей объемов работ и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые издержки следует определять базисно-индексным методом. При этом сметные цены на строительство, рассчитанные в базисе систем ценообразования строительной продукции (в ценах 1955, 1969, 1984 или 1991 гг.) приводятся к текущим ценам на дату оценки с помощью индексов удорожания.

При полном или частичном отсутствии проектно-сметной документации для определения прямых издержек необходимо выполнить обмерные работы, рассчитать объемы строительно-монтажных работ и их стоимость. Детализация расчета объемов строительно-монтажных работ зависит от применяемой нормативной базы по ценообразованию.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:

стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

стоимость финансирования строительства;

расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

административные и другие расходы застройщика.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги по данным позициям. Для определения величины внешнего (экономического) износа применяются два метода:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.