Определение восстановительной стоимости здания

Таким образом, согласно приведенных расчетов, восстановительная стоимость здания аналога в ценах на 03.10.2007 года, составляет: 30145592 рублей (Тридцать миллионов сто сорок пять тысяч пятьсот девяносто два) рубля. По данным ЖЭКО № 3, в данном здании общая площадь занятая под квартиры (без лестничных маршей, площадок и других помещений общего пользования) составляет 4824 м2. Следовательно восстановительная стоимость 1м2=30145592/4824=6250,0руб.

Таблица 5

Износ оцениваемого объекта: И=12,90%

С учетом износа 6250,0-12,9%(износ)=5444,0руб.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом износа составляет: 5444,0*36,8=200340руб.

Восстановительная стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63 в ценах на 03.10.2007 года с учетом ценностного коэффициента, износа составляет:

,00 рублей (двести тысяч триста сорок рублей 00 коп.)

Определение рыночной стоимости по сравнительному подходу

При определении рыночной стоимости однокомнатной квартиры в пятиэтажном жилом доме в Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63, использован метод прямого сравнительного анализа продаж (метод экспертных оценок).

Метод прямого сравнительного анализа продаж - метод сравнения данных о действительных продажах сравниваемых объектов. Возможность применения данного метода основана на сборе информации о продаже объектов, сходных с оцениваемым и определенных факторов, влияющих на определение стоимости аналогичных объектов.

В данном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную цену продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные объекты. Использование подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, проданным или предлагаемым на рынке.

Трудность в использовании данного подхода заключается в нахождении достаточного количества достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая и проверяемая информация.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемому объекту. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

·  изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

·   сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках и любых условиях сделки;

·   анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

·   корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

·   согласование скорректированных цен сопоставимых объектов оценки и вывод показателя стоимости оцениваемых объектов.

Анализ рыночного спроса и предложений позволил установить стоимость аналогов, предлагаемых на рынке. После произведения необходимых расчетов по определению износа и корректировки остаточной стоимости на условия рыночного спроса в исследуемом регионе, результаты оценки сведены и представлены в таблице.

Таблица 6

Таким образом, стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63 определенная сравнительным подходом, на дату оценки составляет:

,00 рублей (Один миллион шестьсот восемнадцать тысяч двадцать пять рублей)

Оценка рыночной стоимости по доходному подходу

Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость, полученных от сдачи объекта в аренду.

Все приведенные ниже объекты аналогичны, сопоставимы и находятся в одном городе с объектом оценки.

Таблица 7

Согласно приведенной выше таблице возьмем среднеарифметическую арендную ставку за 1м2 руб./год, для объекта оценки:

Ар.ст=(2530+2639+2555)/3=2574 за 1 м2,

Вычислим арендную ставку для объекта оценки полностью за год:

Ар.ст=2574*36,8=94723 руб/год ,

Далее    вычислим стоимость объекта оценки, применив среднеарифметический мультипликатор:

М=(17,9+18,33+18,82)/3=18,35 , Цена=94723*18,35=1738167 руб.

Таким образом, стоимость квартиры расположенной по адресу: Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63 определенная доходным подходом, на дату оценки составляет:

,00 руб. (Один миллион семьсот тридцать восемь тысяч сто шестьдесят семь рублей 00 коп)

Согласование результатов оценки

Применение для оценки рыночной стоимости стандартных оценочных методик дало следующие результаты:

Таблица 8

Вывод

Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной благоустроенной квартиры, расположенной по адресу: Республика Алтай, г.Горно-Алтайск пр. Коммунистический,95 кв. 63 принадлежащей Шмакову Сергею Тимофеевичу на дату оценки, с учетом округления, составляет:

,00 рублей (Один миллион четыресто пятьдесят тысяч рублей 00 коп.)