Осуществление правомочий участника общей долевой собственности

Как уже было сказано, в содержание права общей собственности традиционно входят три правомочия: владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Статья 247 ГК устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Предполагается, что сособственники могут установить фактически любой порядок владения и пользования имуществом вплоть до отказа от осуществления данных правомочий на общее имущество одним из сособственников, например, жилым домом по соглашению может пользоваться одно лицо, несмотря на наличие таких прав у второго участника общей долевой собственности на этот жилой дом. Форма такого соглашения законом не установлена.

При недостижении соглашения между сособственниками порядок владения и пользования определяется судом. В.А. Белов высказывает сомнения относительно целесообразности вмешательства суда в решение такого вопроса, аргументируя это необходимостью стремления к прекращению права общей собственности в ситуации, когда сами участники не в состоянии разрешить подобный спор. Кроме того, следует отметить сложность принудительного исполнения такого решения суда в случае, если какой-либо из сособственников не согласен с установленным судом порядком пользования имуществом, что свидетельствует о недостаточной эффективности такого способа разрешения спора.

Несмотря на то что, исходя из сущности права общей собственности, правомочия каждого собственника распространяются на все имущество в целом, он вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При невозможности такого предоставления участник общей долевой собственности вправе требовать компенсацию от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Как следует из нормы закона, компенсация может быть установлена как при невозможности вообще предоставить лицу часть имущества, так и при невозможности предоставить имущество, полностью соразмерное принадлежащей ему доле. Также если в пользование собственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей его долю.

Рассмотрим практическую реализацию норм о такой компенсации. Д. обратилась в суд с иском к Г. о взыскании компенсации за пользование общим имуществом. Д. и Г. являются собственниками квартиры по ½ доли каждый. Ранее решением суда был определен порядок пользования указанной квартирой, в соответствии с которым Г. была выделена комната, площадь которой превышает идеальную долю на 3,3 кв. м. В первой и апелляционной инстанции в удовлетворении требований истицы судами было отказано в связи с тем, что указания на присуждение такой компенсации не было при постановлении решения об определении порядка пользования квартирой. Однако суд кассационной инстанции посчитал отказ в удовлетворении требований незаконным, указывая, что определение порядка пользования имуществом не лишает лицо в дальнейшем требовать компенсации за пользование имуществом, так как такая компенсация не является элементом определения порядка пользования имуществом. Кроме того, суд отметил правомерность требований истицы о компенсации, которая состоит не только из ежемесячной компенсации за пользование частью жилого помещения, но и из компенсации за уже прошедший период с момента вынесения решения об определении порядка пользования имуществом до настоящего времени, то есть за тот период, когда истица не имела возможности пользоваться своим имуществом.

Закон не ограничивает указанную компенсацию только денежной суммой, в связи с чем предполагается, что данная компенсация может устанавливаться и в виде другого встречного предоставления. Эту компенсацию следует отличать от компенсации при разделе общего имущества или выделе из него доли, установленной ст. 252 ГК, так как при определении порядка пользования общим имуществом право общей собственности не прекращается, а компенсация может быть назначена не только единовременная, но и периодическая, о чем свидетельствует приведенная выше судебная практика.

Размер доли влияет и на ряд других отношений, возникающих между сособственниками. Установленное ст. 248 ГК правило предусматривает распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, соразмерно долям сособственников, однако соглашением может быть установлен иной порядок их распределения. Расходы по содержанию общего имущества, в частности налоги, сборы, иные платежи, издержки по содержанию и сохранению общего имущества, также возлагаются на всех соразмерно принадлежащим им долям.

Распоряжение общим имуществом тоже осуществляется по соглашению всех ее участников, но при этом вмешательство суда в эти отношения законодательством не предусмотрено. То есть вопрос о распоряжении имуществом нельзя решать большинством голосов и, тем более, ставить решение этого вопроса в зависимость от долей, принадлежащих сособственникам.

В отличие от распоряжения общим имуществом, распоряжение долей одного из сособственников может осуществляться им самостоятельно. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако для защиты прав остальных сособственников необходимо соблюсти нормы о преимущественном праве покупки. При продаже своей доли или при отчуждении ее по договору мены одним из сособственников постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи доли с публичных торгов. Существование данного института обоснованно тем, что участникам общей собственности не безразлично, кто займет место собственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы в увеличении собственных долей, а государство - в уменьшении числа сособственников для упрощения гражданского оборота. Следует отметить, что преимущественное право возникает только при отчуждении доли постороннему лицу, а не одному из сособственников.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Срок для реализации сособственниками своего права составляет десять дней со дня извещения при продаже доли в праве собственности на движимое имущество и месяц - на недвижимое имущество. Право продавца продать свою долю любому лицу возникает, если в течение этого срока остальные участники не откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, то есть предполагается возможность как прямого отказа лиц от своего преимущественного права, так и их молчаливое согласие на отчуждение доли постороннему лицу.

Дискуссионным является вопрос о том, является ли извещение о намерении продать долю офертой. Например Э.П. Гаврилов считает, что предполагаемого покупателя может фактически не существовать, а правовое значение извещения заключается в том, что продавец информирует сособственников о своем намерении продать свою долю и предлагает им приобрести эту долю на определенных условиях, что можно рассматривать как оферту. Л.В. Кузнецова говорит о возможности признания извещения офертой в случае, если она содержит формулировки, позволяющие считать его офертой, то есть если она адресована одному или нескольким конкретным лицам и содержит существенные условия договора. Кроме того, если сособственники выразили желание приобрести долю, но на иных условиях, чем указаны в извещении, то есть не совершили акцепта, то у продавца сохраняется право заключить договор с третьим лицом на первоначальных условиях. Б.Г. Гончикнимаева в свою очередь сущность извещения видит именно в уведомлении сособственников о том, что предполагается возмездное отчуждение своей доли постороннему лицу, в котором не содержится важного признака оферты - направленности, то есть выражения намерения лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом. Более того, она рассматривает извещение как приглашение делать оферты, несмотря на то, что ст. 437 ГК прямо предусматривает, что при этом такое приглашение должно направляться неограниченному кругу лиц.

Так как извещение должно содержать все существенные условия отчуждения имущества, то предполагается, что в случае желания продавца изменить эти условия, он обязан направить сособственникам новое извещение.

Также в литературе высказывались несколько мнений по вопросу определения покупателя в случае, если при направлении извещения лицом, отчуждающим свою долю в общем имуществе, своим преимущественным правом пожелают воспользоваться сразу несколько сособственников. В соответствии с первой точкой зрения (Н.К. Толчеев), которая представляется мне наиболее правильной, продавец в таком ситуации сам вправе выбрать одного из участников и заключить с ним договор об отчуждении доли. Другая точка зрения (А.П. Фоков) предполагает необходимость разделить отчуждаемую долю между сособственниками, выразившими свое желание приобрести ее, пропорционально уже принадлежащим им долям, однако такое мнение противоречит положениям закона, в соответствии с которыми извещение должно содержать окончательные условия договора, в том числе касающиеся субъектного состава и размера продаваемой доли, которые не подлежат изменению. Третья точка зрения (Л.В. Кузнецова) заключается в том, что продавец должен заключить договор с тем лицом, кто первым выразил намерение приобрести долю.

В случае если доля была продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Требование именно перевода прав и обязанностей обусловлено сущностью преимущественного права, так как лицо, защищая свои права в судебном порядке, утверждает не о незаконности совершенной сделки в целом, а о том, что его лишили возможности реализовать имевшееся у него право. Хотя А.П. Черных, анализируя данную норму, считает, что защита нарушенного права проявляется в том, что первоначальный договор квалифицируется как недействительный, и происходит заключение нового договора в принудительном судебном порядке на ранее согласованных условиях, что представляется неверным, учитывая легальную формулировку.

Следует отметить, что установленный трехмесячный срок является по своей сути сроком исковой давности, который течет со дня, когда лицу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, что подтверждается п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».