Право общей долевой собственности на жилые помещения

Нормы ГК подробно регулируют правовой режим общей долевой собственности. Однако применение на практике рассмотренных норм к отдельным видам имущества имеет свои особенности. В частности, определённые сложности возникают при урегулировании правоотношений общей долевой на жилые помещений. Ст. 15 ЖК жилое помещение определяет как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната.

Владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями, как и любым иным общим имуществом, должно осуществляться по общему согласию всех участников общей долевой собственности. Особого внимания требует реализация правомочия по распоряжению таким имуществом. Однако если распоряжение всем общим имуществом по решению собственников особых сложностей не вызывает, то при желании одного собственника распорядиться своей долей возникают существенные затруднения.

Проблема выдела в натуре доли жилого помещения или его раздела носит острый характер. В соответствии со ст. 252 ГК участник вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, однако в большинстве случаев выдел доли в квартире или жилом доме затруднителен. В соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ, выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др), оборудования отдельного входа. При этом для правильного разрешения дела о выделе части жилого дома в ряде случаев необходимо повести экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома с соответствии с долями собственников с соблюдением требований технических регламентов, о всех допустимых вариантах выдела, о затратах, необходимых на переоборудование с целью формирования изолированных частей дома. Однако очевидно, что если выдел в натуре доли жилого дома еще представляется допустимым, то в подавляющем большинстве случаев выдел в натуре доли квартиры невозможен, в связи с чем требование о выделе доли или о разделе квартиры фактически невыполнимо. Судебная практика идёт именно по такому пути. Так, Черемушкинским районным судом г. Москвы было отказано в удовлетворении заявленных истцом требований о выделе в натуре доли в виде комнаты в трехкомнатной квартире, несмотря на то, что ответчик в судебном заседании признал заявленные требования. В кассационной инстанции решение было оставлено без изменений в связи с невозможностью технического обособления комнаты от иных помещений квартиры. Кроме того, судом было указано на возможность в таком случае по требованию истца определить порядок пользования квартирой.

В литературе высказана и иная точка зрения, в соответствии с которой запрет на выделение в натуре доли в праве собственности на квартиру в случае невозможности формирования полностью изолированных помещений противоречит нормам действующего ЖК. Ст. 16 ЖК определяет комнату как самостоятельное жилое помещения, не ставя возможность ее существования в зависимость от технической возможности выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений. Таким образом, комната как объект права легально существует, а возможность выдела комнаты в квартире отсутствует. Однако представляется, что судебная практика всё же является правильной, так как норма п. 2 ст. 252 ГК предполагает, что при выделе в натуре доли из общего имущества лицо полностью выходит из категории сособственников того имущества, которым он обладал ранее. Данная же точка зрения предполагает сохранение долевой собственности на места общего пользования. Кроме того, образование фактически коммунальных квартир не способствует улучшению гражданского оборота, а приводит к усложнению уже существующих отношений.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах владельцев микродолей в жилых помещениях. В настоящее время возможность приобретения незначительной доли в праве собственности на жилое помещение вызывает целый комплекс проблем при использовании собственниками этого жилого помещения, а неоднозначные формулировки в законодательстве приводят к возникновению противоречивой судебной практики.

П. 2 ст. 288 предоставляет собственнику помещения и членам его семьи использовать данное жилое помещение для проживания. Однако специфика микродоли заключается в том, что собственник такой доли фактически не может реализовать свое право, предусмотренное п. 2 ст. 247 ГК, и получить во владение и пользование часть имущества, соразмерную его доле, так как такая доля была бы слишком мала и непригодна для проживания. По ряду дел, суды, ссылаясь на нормы ЖК и ГК, удовлетворяют требования о вселении собственника в жилое помещение, несмотря на незначительность принадлежащей ему доли. Например, Московский городской суд отменил решение Никулинского районного суда г. Москвы в части определения порядка пользования квартирой, так как жилого помещения, соразмерного принадлежащей истице 1/8 доле в праве собственности, в спорной квартире не имеется, а отступление от равенства долей возможно в случае сложившегося порядка пользования жилым помещением. Однако в части обязания ответчиков не чинить препятствия в пользовании жилым помещением истице решение было оставлено без изменений, так как незначительный размер доли не может служить основанием для отказа в требовании о вселении в жилое помещение.

Однако в других случаях, суды приходят к противоположному выводу о том, что если в квартире отсутствует обособленное жилое помещение, соответствующее доле в праве собственности, и совместное проживание в силу сложившихся отношений невозможно, то вселение владельца микродоли не допускается. Так, было оставлено без изменения решение суда об отказе в удовлетворении встречных требований ответчицы о вселении в квартиру. Судом кассационной инстанции было установлено, что ответчице принадлежит 1/6 доли в праве собственности на квартиру, однако ответчица в квартире не проживает. Ответчица в квартире никогда не проживала, а в квартире не имеется соответствующего доле изолированного помещения. Кроме того, совместное проживание в квартире невозможно ввиду неприязненных отношений между сторонами и хронического заболевания ответчицы. Таким образом, суд пришел к выводу, что право на вселение собственника в квартиру не является безусловным, а право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений.

На рассмотрение Государственной Думы в 2011 году был внесен законопроект о внесении изменений в ЖК с целью ограничить минимально возможную долю в праве собственности на жилое помещение, за исключением случаев наследования данного помещения. Представляется, что данные изменения могут способствовать противодействию злоупотреблению своими правами при приобретении незначительной доли в праве собственности на жилое помещение, однако дальнейшего развития данный законопроект не получил.