Прекращение права общей долевой собственности

Общие основания прекращения права собственности, перечисленные в ст. 235 ГК, несомненно, распространяются и на право общей долевой собственности. Однако, помимо общих оснований, закон также предусматривает специальные способы прекращения общей долевой собственности, к которым относится раздел имущества и выдел доли из имущества. Раздел имущества предполагает прекращение права общей собственности сразу у всех его участников, в результате которого у каждого из них будет свой собственный, обособленный объект права собственности. В результате выдела доли одного из участников из общего имущества это лицо становится собственником выделенного имущества, а общая собственность остальных ее участников сохраняется.

Раздел общего имущества может осуществляться только по соглашению между всеми сособственниками. Участник долевой собственности вправе в любое время потребовать выдела своей доли из общего имущества. Право лица на выдел доли - это субъективное право каждого сособственника. При этом данное право характеризуется тем, что, во-первых, никто не может быть лишен этого права или ограничен в нем, а во-вторых, выдел доли может осуществляться только по желанию самого сособственника. В случае же если участники права общей собственности не договорились о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них, спор может быть разрешен в судебном порядке. Очевидно, что при обращении в суд лицо может заявить требование не о разделе общего имущества, а только о выделе доли из этого имущества.

Из анализа п. 3 ст. 252 ГК следует, что требование о выделе доли в натуре не может быть удовлетворено, если такой выдел доли прямо запрещен законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. В частности, п. 4 ст. 37 ЖК устанавливает запрет на выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А п. 2 ст. 18 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» запрещает выдел доли в натуре из имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Под несоразмерным ущербом имуществу понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и др.

В случае невозможности выдела его доли в натуре, собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата такой компенсации предусмотрена и в случае, если участнику долевой собственности в натуре выделяется имущество, несоразмерное его доле. Следует отметить, что выплата такой компенсации допускается вместо выдела доли в натуре только с согласия самого участника общей долевой собственности. Без его согласия суд может обязать остальных участников выплатить лицу компенсацию только при одновременном соблюдении следующих условий: во-первых, доля собственника должна быть незначительна, во-вторых, она не может быть реально выделена, и, в-третьих, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Существенный интерес также является субъективной категорией, и его наличие устанавливается в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки доказательств в совокупности. В частности, о нем может свидетельствовать нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и др. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Важно отметить, что выдел доли в натуре или выплата компенсации в случае невозможности выдела могут осуществляться только по отношению к лицу, заявившему соответствующие требования, на что указал Конституционный Суд РФ. При толковании нормы абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК, суд разъяснил, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Указанные правила о выделе доли и выплате компенсации в соответствии со ст. 133 ГК применяются также и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь.

Соответственно, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, фактически представляет собой одновременный выдел долей всех сособственников. В результате общее имущество перестает существовать как единый объект права собственности нескольких лиц, а возникает несколько самостоятельных обособленных объектов права собственности, принадлежащих каждому отдельному лицу. Именно поэтому при разделе имущества или выделе доли как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, важно конкретно определить ту часть имущества, которая в результате будет принадлежать каждому из собственников.

Следует отметить, что при невозможности раздела общего имущества или выдела из него доли, участник общей собственности не лишается права требовать определения порядка пользования этим имуществом.

Ст. 255 ГК устанавливает еще одно основание для выдела доли в общем имуществе, при котором не требуется волеизъявления самого собственника доли в общем имущества. Требование о выделе доли может заявить кредитор одного из сособственников в случае недостаточности у лица иного имущества. Закон определяет процедуру обращения взыскания на долю должника в случае, если выделение доли в натуре невозможно, либо против выделения доли возражают остальные участники долевой собственности. Формально, отсылки к нормам о праве преимущественной покупки нет, но фактически в этой процедуре подобным же образом учитываются интересы остальных сособственников и одновременно обеспечивается соблюдение интересов кредитора. Соответственно, в таком случае кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей долевой собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученным от продажи средств в погашение долга.

Абзац 3 ст. 255 определяет действия кредитора на случай отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника. Срок для выражения отказа остальных участников в данной статье не определяется, однако предполагается, что можно применять по аналогии ст. 250 ГК, определяющую порядок реализации преимущественного права. Таким образом, продавец доли обязан известить остальных участников общей долевой собственности о требовании кредитора продать принадлежащую ему долю, предложив сособственникам приобрести указанную долю по цене, соразмерной с рыночной. И в случае, если участники общей долевой собственности прямо откажутся от приобретения доли либо никаким образом не выразят желания ее приобрести в течение месяца при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и в течение десяти дней - на движимое имущество, то кредитор вправе в судебном порядке требовать обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.