Мегаобучалка Главная | О нас | Обратная связь


Правовое регулирование отношений собственности в жилищной сфере



2015-11-27 739 Обсуждений (0)
Правовое регулирование отношений собственности в жилищной сфере 0.00 из 5.00 0 оценок




Конституция РФ (ст.35) провозглашает «Каждый праве иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами».

Владение в гражданском праве понимается как фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на имущество.

Под распоряжением понимается одно из правомочий собственника имущества, позволяющее совершать со своим имуществом распорядительные сделки (купля – продажа, мена, дарение), ведущие к его отчуждению либо передающие имущество во временное владение и пользование другому лицу (сдача в аренду, залог).

Одним из основным правомочий собственника является пользование, оно заключается в праве потребления имущества в зависимости от его назначения

Действующий Жилищный Кодекс РФ определил права собственника жилого помещения как владение, пользование, распоряжение принадлежащим ему жилым помещением, однако ограничил его в связи с назначением жилых помещений и пределами его использования.

Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в т.ч. находящихся полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Способы управления многоквартирным домом.

Рыночные реформы, последовательно осуществляющиеся в России, затронули в первую очередь отношения собственности, в том числе – в жилищной сфере. В результате процесса приватизации огромное количество людей, проживающих в городских квартирах, превратилось во владельцев недвижимости. Вслед за этим возникла проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев и правового урегулирования отношения между сособственниками общего имущества.

Действительно, с развитием и увеличением доли частной собственности на жилищный фонд целесообразно самим собственникам жилья предоставить право выбора формы управления и обслуживания принадлежащей ему недвижимости.

Возможны два варианта реализации функций по управлению недвижимостью.

Первый предполагает, что собственник отказывается от услуг по управлению своей недвижимостью и самостоятельно их выполняет. Собственники жилья заключают договоры на обслуживание с выбранными ими самими фирмами, предоставляющими услуги по эксплуатации жилищного фонда. Они сами проводят конкурсный отбор и контролируют подрядную организацию.

Несомненным преимуществом этого варианта являются низкие расходы на управление. Кроме того, возможен непосредственный контроль членов товарищества и большая вероятность того, что управляющие, будучи домовладельцами, с большим вниманием будут относиться к пожеланиям и нуждам товарищества.

Однако при этом вероятен риск необоснованных дополнительных расходов в результате неквалифицированного управления; возможны трудности, связанные с поиском кандидатуры управляющего среди жильцов; неудовлетворительном управлением товариществом из-за отсутствия у кандидатов специальной подготовки.

Второй вариант предполагает наем профессионального управляющего (фасилити менеджера) или управляющей компании, которые будут заниматься текущим управлением товарищества и отвечать за эксплуатацию и техобслуживание здания. Товарищества собственников жилья выходят на рынок услуг по управлению жилищным фондом и на конкурсной основе выбирают фирму, которая будет управлять их недвижимостью. Эта фирма, в свою очередь, сама осуществляет конкурсный отбор подрядных организаций, которые будут обслуживать жилищный фонд.

Преимущества такого варианта в том, что товарищество может принимать на работу специалистов высокой квалификации, которых никто не сможет упрекнуть в предвзятости решений, принимаемых ими в рамках компетенции. Политика товарищества формируется правлением, включающим собственников, избираемых из общего числа жителей дома, и профессионалов в области финансов и управления недвижимостью. Данный вариант требует больших расходов со стороны товарищества и предполагает определенные трудности с поиском подрядчика соответствующей квалификации, способного проявить достаточное внимание к потребностям собственников.

 

Понятие товариществ собственников жилья и кондоминиума. Правовые основы создания ТСЖ. Содействие на местном уровне становлению ТСЖ в существующем жилищном фонде. Организация ТСЖ в процессе строительства. Организационные основы деятельности ТСЖ.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Кондоминиум — это единый комплекс недвижимого имущества, вклю­чающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), нахо­дятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федера­ции, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

одно здание или его часть, либо несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Для того чтобы организовать товарищество собственников жилья, не­обходимо наличие не менее двух собственников жилья. Данное правило не распространяется на случаи организации товарищества во вновь соз­даваемом кондоминиуме.

Как правило, созданию товарищества предшествует проведение орга­низационного и учредительного собраний собственников жилья (домо­владельцев). На организационном собрании рассматривается вопрос о необходимости создания товарищества, его функциях и порядок финансирования деятельности товарищества. На учредительном собрании при­нимается решение о создании товарищества, а также утверждаются его учредительные документы, подготовленные инициативной группой.

Регистрация товарищества

Товарищество собственников жилья считается организованным с мо­мента его государственной регистрации.

Для регистрации товарищества необходимо представить следующие документы:

заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев;

выписку из протокола общего собрания, содержащую решение об организации товарищества и утверждении его устава;

устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схем поредения и распределения долей участия всех домовладельцев;

копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом;

описание общего имущества в кондоминиуме;

паспорт домовладения;

другие документы, предусмотренные законодательством для регистрации юридических лиц (квитанция об оплате регистрационного сбора, гарантийное письмо и т. д.).

Региональными нормативными актами, регламентирующими порядок создания товариществ собственников жилья, может быть предусмотрено представление и иных документов, например учредительного договора товарищества.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.



2015-11-27 739 Обсуждений (0)
Правовое регулирование отношений собственности в жилищной сфере 0.00 из 5.00 0 оценок









Обсуждение в статье: Правовое регулирование отношений собственности в жилищной сфере

Обсуждений еще не было, будьте первым... ↓↓↓

Отправить сообщение

Популярное:
Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние...
Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы...



©2015-2020 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (739)

Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку...

Система поиска информации

Мобильная версия сайта

Удобная навигация

Нет шокирующей рекламы



(0.012 сек.)