Обеспечение бухгалтерской отчетности и налогообложения ТСЖ

Основы бухгалтерского учета и налогообложения – это предмет специальных курсов. Гораздо более важным является овладение новой идеологией и новым мышлением, в том числе и применительно к таким консервативным вопросам как бухгалтерия и налогообложение.

Многим трудно поверить, что некоммерческие организации практически не платят налоги. А это действительно так, потому что налог на доходы платят сами работники как физические лица, организации только удерживают его с выплаченных сумм и перечисляют в бюджет. Земельный налог или арендную плату за землю тоже платит не юридическое лицо, а совладельцы земельного участка – собственники помещений в многоквартирном доме – в размере установленных долей.

Единственным исключением является единый социальный налог, обязанность начислять который установлена для НКО с 1 января 2005 года.

Большинство остальных установленных налоговым законодательством налогов имеют в качестве базы для налогообложения объем платных услуг или выручку, которые отсутствуют в некоммерческих организациях. Поэтому нельзя согласиться с теми, кто считает, что экономика ТСЖ в правовом отношении плохо защищена и это создает для жителей многоквартирных домов непреодолимые проблемы. Надо лучше знать налоговое и иное (в частности, по НКО) законодательство и более активно отстаивать свои права.

За последнее время бухгалтерский учет и отчетность значительно усложнились, возросло количество обязательных форм, их начинка. Все это требует новых знаний и умения, дополнительных трудозатрат и расходов. Но это совсем не требуется для ведения элементарного учета финансов в сравнительно небольшом доме, где трудятся обычно всего один-два человека – управляющий и бухгалтер.

ТСЖ пользуются Рекомендацией по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденной приказом Госстроя от 14 июля 1997 года № 17-45.

На практике вполне достаточно вести учет с применением двух регистров: «Книга учета хозяйственных операций» (форма № К-1) и «Ведомость учета оплаты труда» (форма № В-8). Такой порядок учета был предусмотрен простой формой бухгалтерского учета для малых предприятий, совершающих незначительное количество хозяйственных операций (как правило, не более ста в месяц), не осуществляющих производство продукции и работ, связанных с большими затратами материальных ресурсов.

Право частной собственности на квартиру и неразрывно связанное с ним право на долю в общем имуществе заставляет по иному подойти к вопросу отражения на балансе стоимости многоквартирного дома. Ряд нормативных документов ошибочно исходит из того, что ТСЖ, ЖСК и ЖК имеют жилой дом на своем балансе.

Учетная политика некоммерческого жилищного объединения.

Документ «Учетная политика» появился не сегодня, однако до сих пор не получил признания среди бухгалтеров, многие из которых считают, что он носит формальный характер. Далеко не все налоговые инспекторы требуют его представления, тем более ежегодного обновления. Поэтому многие бухгалтеры ТСЖ ограничиваются переписыванием публикуемых примеров учетной политики с внесением в них минимальных изменений.

Однако этот же документ будет играть совсем другую роль, если в нем найдут отражение все основные положения, которыми надлежит руководствоваться бухгалтеру некоммерческого жилищного объединения. В таком виде учетная политика будет самым важным документом, который в случае необходимости сможет защитить бухгалтера и руководителя ЖСК и ТСЖ от необоснованных претензий.

Рекомендуют отразить в учетной политике следующие вопросы:

1. Бухгалтерский учет организация (ЖСК, ТСЖ) ведет по простой (упрощенной) форме по аналогии с малым предприятием, выполняющим менее ста хозяйственных операций в месяц и не осуществляющим производства продукции с большими затратами материальных ресурсов. Учет ведется с применением двух регистров: № К-1 (Книга учета хозяйственных операций) и № В-8 (Ведомость учета оплаты труда).

2. Основную (уставную) деятельность организация ведет за счет целевых поступлений в форме взносов собственников помещений (членских - ежемесячных, целевых – на инвестиции и капитальный ремонт, дополнительных – на расходы в связи с просрочкой внесения ежемесячных членских взносов (пени), на погашение разрыва с целевыми расходами, вступительных и прочих). Все взносы собственников (включая целевые поступления на капитальный ремонт) отражаются на счете 86 как целевое финансирование и не являются базой налогообложения.

Примечание: некоммерческая организация, основанная на членстве, платных услуг своим членам не оказывает и поступившие от них взносы не отражает в виде выручки от оказания платных услуг. Эти взносы также не являются «квартплатой».

3. Размеры взносов собственников помещений рассчитываются бухгалтером на основе сметы целевых расходов, утверждаемой ежегодно общим собранием с учетом исполнения предыдущего года, договорных обязательств и планирования повышения уровня содержания многоквартирного дома. Смета имеет разделы: эксплуатационная деятельность (содержание домовладения), оплата потребленных коммунальных услуг и финансирование капитального ремонта.

Примечание: общие расходы (например, банковское обслуживание) обычно включают в первый раздел, при переходе собственников помещений на индивидуальные расчеты за ресурсы (например, за воду, тепло, газ) второй раздел сметы сокращается.

4. Взносы собственников помещений на абонентское обслуживание могут расщепляться с выделением доли некоммерческой организации на содержание внутридомовых сетей, используемых поставщиком услуги. Такие взносы также не являются базой налогообложения, поскольку поступают не от поставщика (в виде комиссионных по агентскому договору), а непосредственно от собственников помещений.

5. Квартальная бухгалтерская отчетность организации включает форму № 1 «Бухгалтерский баланс» и форму № 2 «Отчет о финансовых результатах», годовая отчетность – дополнительно включает №№ 5 и 6. Для внутренних целей применяется форма № 4 (полугодовая).

6. Квартальная налоговая отчетность состоит из форм:

- 1151001 (Налоговая декларация по налогу на добавленную стоимость);

- 1151050 (Расчет по авансовым платежам по ЕСН);

- 1151058 (Расчет по авансовым платежам по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование);

- Декларацию по налогу с продаж (до 2004 года), а также форм:

-1151005 (Налоговая декларация по налогу на прибыль организации);

- 115200 (Расчет по налогу на имущество предприятий);

- 1153001 (Налоговая декларация по земельному налогу).

Примечание: у большинства ЖСК и ТСЖ заполняются фактически только две последние формы. Поэтому в Учетной политике лучше указать только их, а остальные формы (без цифр) представлять во избежание конфликта с налоговым инспектором.

7. При расчетах с поставщиками коммунальных услуг ОСЖ выполняет функции посредника, то есть расчеты имеют транзитный характер (суммы, включенные в состав членских взносов, соответствуют платежам конкретным поставщикам) и не являются объектом налогообложения. (Примечание: важно помнить, что посреднические функции выполняются по поручению собственников, а не поставщиков, и поэтому не являются агентскими функциями).

8. Суммы, включенные в состав членского взноса, отражаются на отдельных субсчетах. При утверждении баланса решением общего собрания возможен перенос остатков с одного субсчета (счета) на другой.

9. Бухгалтерский учет сумм, отражаемых на субсчетах поставки коммунальных ресурсов, а также эксплуатационной деятельности (для оплаты услуг поставщиков) ведется как учет целевых сборов и расходов. По сборам и расходам целевого назначения образовавшиеся недоборы показываются в балансе в составе прочих оборотных активов, а переборы – в составе прочих краткосрочных пассивов.(Примечание: в отношении остатков целевых средств (перебора или недобора) нельзя применять термины, относящиеся к предпринимательской деятельности – «прибыль» и «убыток», которые обозначают налогооблагаемые величины).

10. Жилой дом и земельный участок не являются собственностью ТСЖ и не отражаются в составе основных средств.

11. Членские и другие взносы могут поступать как безналичным, так и наличным путем в кассу организации с оформлением по приходным ордерам без применения контрольно-кассовой техники, которая предназначена для учета прихода выручки, а не целевых поступлений.

12. ТСЖ не является собственником многоквартирного дома и платит налог на имущество только на то имущество, которое находится в собственности у него как у юридического лица.

13. Земельный налог рассчитывается в размере 3% от установленной ставки с учетом права собственников помещений на льготу по земельному налогу. Облагаемая налогом площадь земельного участка уменьшается в размере доли, приходящейся на собственников, имеющих право на льготу, исходя из доли общей площади их квартир в общей жилой площади дома. Размер земельного участка не может быть равен площади фундамента, так как согласно приказу в него должны входить площадки для отдыха, хозяйственных нужд и других целей.

14. ОСЖ может вести предпринимательскую деятельность с целью получения дополнительных средств на содержание домовладения и капитальный ремонт здания и инженерных коммуникаций. Раздельный учет двух видов деятельности обеспечивается учетом затрат на разных счетах: по основной (некоммерческой) – на счете 20 (по видам затрат, которые списываются на счет 86), по предпринимательской (неосновной) – на счете 29, которые списываются на счет 90.

Другой важный вопрос – льготного налогообложения полученной прибыли – не получил пока нужного решения. Более правильно называть ее целевой прибылью, так как расходуется она строго на определенные цели – на содержание и ремонт домовладения. Поэтому неверно, что она облагается налогом по ставке, установленной для прибыли коммерсанта, который может использовать ее по своему усмотрению на любые цели. Да и саму эту деятельность ТСЖ правильнее называть термином «неосновная» вместо «предпринимательская» - у нее иная суть и цель.

Тема 7. Экономический механизм функционирования жилищно-коммунального комплекса.

Система оплаты жилья и коммунальных услуг.

Плата за наем жилья. Плата за содержание и текущий ремонт (техобслуживание) жилищного фонда. Оплата коммунальных услуг.

Основные направления совершенствования оплаты жилья и коммунальных услуг. Тарифная политика. Порядок регулирования тарифов.

Ответственность жителей по оплате жилья и коммунальных услуг.

Меры социальной поддержки отдельных категорий населения по оплате жилья и коммунальных услуг.