Задачи, рекомендуемые для решения. 1.4.1. Для установления средней цены сделки с 2-х комнатной квартирой ввиду отсутствия

 

1.4.1. Для установления средней цены сделки с 2-х комнатной квартирой ввиду отсутствия данных о ценах фактических сделок оценщиком произведена выборка из публикаций в печати по ценам спроса и предложения. В результате получены следующие данные:

 

Цена спроса, Д.е.	Число испытаний	Цена предложения, д.е.	Число испытаний
240 – 250		315 – 325
250 – 260		325 – 335
260 – 270		335 – 345
270 – 280		345 – 355
280 – 290		355 – 365
290 – 300		365 – 375
300 – 310		375 – 385
310 – 320		385 – 395
320 – 330		395 – 405
330 – 340		405 – 415
340 – 350		415 – 425
350 - 360		425 - 435

 

Определите среднюю цену сделки.

 

1.4.2. Имеются следующие данные о ценах спроса и предложения на продажу однокомнатной квартиры в центре г. Новосибирска:

 

Цена спроса, д.е.: 160; 165; 169; 172; 175; 189; 196; 210; 225; 235.

Цена предложения, д.е.: 185; 187; 193; 195; 198; 205; 210; 220; 235; 245.

 

Установите среднюю цену сделки.

 

1.4.3. По приведенным в задачах 1.2.1 и 1.3.5 данным определите среднюю цену сделки.

 

1.4.4. По имеющимся статистическим данным установите среднюю цену сделки по поводу 3-х комнатной квартиры:

 

Цена, д.е.	Число испытаний
По спросу	По предложению
350 – 360		-
360 - 370		-
370 – 380
380 – 390
390 – 400
400 – 410
410 – 420
420 – 430
430 – 440
440 – 450
450 – 460
460 – 470
470 – 480
480 – 490
490 – 500

 

 

1.4.5. Для установления средней цены сделки по поводу продажи 2-х комнатной квартиры оценщиком были собраны статистические данные о ценах спроса и предложения:

 

Цена спроса, д.е.: 255; 258; 260; 265; 265; 270; 272; 275; 280; 290; 295.

Цена предложения, д.е: 270; 275; .280; 288; 290; 293; 295; 297; 300; 310; 315.

 

Установите среднюю цену сделки.

 

 

Затратный метод

 

Затратный метод основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях - замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. В основе метода лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления – это расходы в текущих ценах на строительство его точной копии с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой.

 

Алгоритм использования затратного метода включает в себя следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всеми имеющимися документами.

2. Оценка текущей стоимости восстановления или замещения.

3. Оценка всех видов накопленного износа.

4. Оценка величины предпринимательской прибыли.

5. Оценка стоимости участка земли.

6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

 

Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.

 

1. На основе сметной стоимости строительства. Последняя определяется по следующей схеме:

1. Строительно-монтажные работы

1.1. Основная и дополнительная заработная плата строительных рабочих

1.2. Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкции

1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов

Итого прямые затраты (ПЗ)

 

1.4. Накладные расходы (НР)

Итого издержки подрядчика (С)

 

С = ПЗ + НР , т.р. (12)

 

1.5. Плановые накопленные (ПН)

Итого цена подрядчика (или восстановительная стоимость строительно-монтажных работ) (С _в,смр)

 

2. Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО)

 

3. Прочие затраты застройщика, связанные со строительством

 

3.1. Затраты на проектно-сметные и изыскательские работы

3.2. Затраты, связанные с землеотводом

3.3. Затраты по функциям заказчика

3.4. Оплата юристов и других консультантов

3.5. Страховые платежи

3.6. Налоги (налог на автодороги, НДС)

3.7. Расходы по продаже

3.8. Текущие расходы за время окончания строительства до продажи

3.9. Прочие затраты

Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)

Всего затраты застройщика (ЗЗ)

 

ЗЗ = С _{в, смр} + ЗО + ПЗЗ , т.р. (13)

 

4. Прибыль застройщика (ПрЗ)

Итого стоимость объекта (восстановительная) (С _в,об)

 

С _в,об = ЗЗ + ПрЗ , т.р. (14)

2. Индексный способ оценки объекта недвижимости предполагает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных средств предприятий и организаций . Индексы для переоценки утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.

 

3. Способ сравнительной единицы. В этом случае скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и пр.

 

4. Способ разбивки на компоненты. Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объема или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу и т.д.)

 

 

Для недвижимости различают три вида износа:

· физический,

· функциональный,

· экономический (по внешним причинам).

 

Физический износ может быть определен по срокам службы:

, % (15)

где С_и – степень физического износа, %

Т_ф(н) – фактический (нормативный) срок службы объекта, лет.

 

Стоимость физического износа определяется следующим образом:

, т.р. (16)

 

Физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый износ – затраты на восстановление износа меньше, чем добавленная стоимость.

Неустранимый износ – затраты на восстановление износа больше, чем добавленная стоимость.

Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка. В отечественной практике функциональный износ именуется моральным износом. Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания. Поправочный коэффициент представляет собой отношение архитектурного, конструктивного или эксплутационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объекта.

Экономический (внешний) износ – износ из-за ухудшения внешней среды, обусловленного экономическим, политическим и прочими факторами. Внешний износ, как правило, неустраним. Способом измерения внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.