Задачи, рекомендуемые для решения. 2.1. Имеются следующие данные о затратах на строительство коттеджа (100м2):
2.1. Имеются следующие данные о затратах на строительство коттеджа (100м2): - основная заработная плата строительных рабочих – 10 д.е.; - стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей – 300 д.е.; - затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов – 50 д.е.; - накладные расходы – 35%; - рентабельность подрядчика – 45%; - стоимость инженерного оборудования – 150 д.е; - прочие затраты застройщика – 200 д.е; - рентабельность застройщика – 50%.
Определите стоимость объекта (восстановительную) с учетом износа, если нормативный срок эксплуатации 80 лет, фактический срок эксплуатации – 3 года.
2.2. Имеются данные о сметной стоимости строительства здания: - прямые затраты – 500 д.е.; - накладные расходы – 40%; - рентабельность подрядных работ – 50%; - затраты на инженерное оборудование – 200 д.е.; - прочие затраты застройщика – 20%; - рентабельность застройщика – 50%.
Здание эксплуатируется 5 лет, норма амортизации 1%. Установите стоимость восстановления объекта с учетом износа.
2.3. Восстановительная стоимость строительно-монтажных работ составляет 1,1 млн. руб. Затраты на приобретение инженерного оборудования составили 350 д.е., прочие затраты застройщика составляют 20% от общих затрат застройщика, рентабельность – 55%. Норма амортизации объекта 1%, фактический срок эксплуатации 10 лет. Поправочный коэффициент функционального износа по конструктивно-эксплутационным параметрам – 0,75. Установите восстановительную стоимость объекта недвижимости с учетом износа.
2.4. Восстановительная стоимость объекта недвижимости 25 млн. р. Норма амортизации объекта 1,5%, фактический срок эксплуатации 10 лет. Поправочный коэффициент по архитектурным параметрам 0,95; по конструктивно-эксплутационным – 0,85. Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости с учетом износа.
2.5. Имеются данные о сметной стоимости строительства объекта недвижимости: - основная заработная плата рабочих – 900 д.е.; - стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей – 1800 д.е.; - затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов – 250 д.е.; - накладные расходы – 40% от прямых; - рентабельность подрядчика – 50%; - затраты на инженерное оборудование – 300 д.е.; - прочие затраты застройщика – 25%.; - рентабельность застройщика – 50%.
Срок эксплуатации объекта 10 лет, норма амортизации 1%. Определите восстановительную стоимость объекта за вычетом износа.
2.6. Затраты застройщика на объект недвижимости составили 4000 д.е. Рентабельность застройщика 50%. Объект эксплуатируется 5 лет, норма амортизации 1,2%. Поправочный коэффициент по архитектурным параметрам объекта 0,98; по конструктивно-эксплуатационным 0,89. Определите восстановительную стоимость объекта за вычетом износа.
2.7. Прямые затраты подрядчика на строительство объекта недвижимости – 2500 д.е., накладные – 45%, рентабельность подрядчика – 45%. Затраты на инженерное оборудование - 15%. Прочие затраты застройщика 20% от общих затрат; рентабельность застройщика – 50%. Определите стоимость восстановления объекта недвижимости.
2.8. Себестоимость реконструкции 1 м2 в доме сталинской застройки по оценкам специалистов, работающих в сфере строительства, $200. Определите восстановительную стоимость квартиры общей площадью в 120 кв.м.
2.9. Восстановительная стоимость объекта недвижимости составила 5000 д.е. Срок эксплуатации объекта 20 лет, норма амортизации равна 1,5%. Поправочный коэффициент по архитектурным параметрам объекта равен 0,8; по конструктивно-эксплуатационным – 0,75. Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости за вычетом износа.
2.10. Прямые затраты подрядчика на строительство коттеджа составили 3000 д.е., накладные – 30% от прямых; рентабельность подрядчика – 50%; затраты на инженерное оборудование – 20%; прочие затраты застройщика – 20% от общих затрат. Рентабельность застройщика – 50%. Определите стоимость восстановления данного объекта.
Доходный метод
Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, пронесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Капитализация дохода– процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: - сумму будущего дохода; - время получения дохода; - продолжительность получения дохода.
Основные этапы оценки доходным методом:
1. оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнительных объектов; анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования (ВПД); 2. оценка потерь от неполной загрузки (сдачи) в аренду и невзысканных арендных платежей (П). Величина потерь вычитается из ВПД и получается действительный валовой доход:
ДВД = ВПД – П, т.р. (17)
3. расчет издержек по эксплуатации (ЭИ) оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии; 4. определение чистого дохода (ЧД) происходит путем исключения из ДВД величины ЭИ:
ЧД = ДВД – ЭИ, т.р. (18)
Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта недвижимости разными методами: 1) капитализация дохода (метод прямой капитализации); 2) дисконтирование денежных потоков. тоимость При методе прямой капитализации стоимость объекта определяется по формуле: , (19)
где V - стоимость объекта недвижимости; J - чистый доход; R - коэффициент капитализации.
Схема применения метода прямой капитализации: 1) определить размер стабилизированного ЧД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет); 2) определить величину коэффициента капитализации R; 3) определить V по формуле (19).
Коэффициент капитализации R может быть определен: 1. методом рыночной экстракции; 2. аналитический метод (кумулятивное построение R); 3. методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала); 4. метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).
Структура коэффициента капитализации:
R = RON + ROF, (20)
где RON – ставка дохода на капитал; ROF – ставка возврата капитала.
При методе дисконтирования денежных потоковстоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
, (21)
где n – порядковый номер получения денежного потока; n = 0, … N; CFn – денежный поток в n-ый период; i – ставка дисконта.
Схема использования метода:
1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости. 2. Определить реверсионную стоимость – размер выручки от перепродажи в конце периода владения. 3. Определить ставку дисконта. 4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки). Типовой пример
Определите стоимость 4-х комнатной квартиры в центре г. Санкт-Петербурга, общей площадью 127 кв.м.
Решение
А. Произведем оценку годового валового потенциального дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов: Рыночная ставка аренды - $10 за 1 кв.м площади за месяц. ВПД = 10 * 12 * 127 = $15.240
Б. Оценка потерь от неполной загрузки (сдача в аренду). В нашем примере уровень загрузки равен 100% и потерь от сдачи в аренду нет. Потенциальный валовой доход равен действительному валовому доходу: Впд = двд.
В. Расчет издержек по эксплуатации объекта недвижимости на основе анализа фактических издержек по его содержанию. Нет, следовательно, ДВД равен чистому доходу: ЧД = ДВД = $15.240.
Г. Определим рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом ставки возвратной капитализации по формуле (19). Ставка капитализации определяется по методу кумулятивного построения по данным для оценки офисных помещений Центрального района «Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга».
Таким образом, рыночная стоимость квартиры составит:
Популярное: Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы... Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Как выбрать специалиста по управлению гостиницей: Понятно, что управление гостиницей невозможно без специальных знаний. Соответственно, важна квалификация... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (351)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |