Метод сопоставимых продаж

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Московский государственный университет дизайна и технологии

Новосибирский технологический институт

Московского государственного университета дизайна и технологии (филиал)

(НТИ МГУДТ (филиал))

“Утверждаю”

Зав.каф. Э и У

доц., к.т.н. Никольская И.Г.

.............................................

“......” ........................ 2008 г.

 

МЕТОДИЧЕские указания

 

к самостоятельной работе студентов и практическим занятиям

 

по дисциплине “Экономика недвижимости”

 

на тему “Методы оценки объектов недвижимости”

 

по направлению 080500 “Менеджмент”

по специальности 080502.65 “Экономика и управление на предприятии

( легкая промышленность )”

 

Новосибирск - 2008

 

СОСТАВИТЕЛЬ:

доц. В.г. Муравьева

 

РЕЦЕНЗЕНТ:

доцент, к.т.н. и.г. никольская

 

ОБСУЖДЕНО

на заседании кафедры “Экономика и управление “ «1» октября 2008 г.,

протокол № 2.

 

Метод. указания к выполнению самостоятельной работы и практическим занятиям по теме “Методы оценки объектов недвижимости” для студ. НТИ МГУДТ. Спец. 080502.65/ Сост. В.Г. Муравьева; НТИ МГУДТ. - Новосибирск, 2008.- 29 с.

 

 

Содержание

1. Метод сопоставимых продаж (рыночный)………………………..
1.1. Оценка точности результатов испытаний…………………………
1.1.1. Задачи, рекомендуемые для решения ……………………….
1.2. Расчет цены спроса …………………………………………………
1.2.1. Задачи, рекомендуемые для решения ……………………….
1.3. Расчет цены предложения ………………………………………….
1.3.1. Задачи, рекомендуемые для решения ……………………….
1.4. Расчет цены сделок …………………………………………………
1.4.1. Задачи, рекомендуемые для решения ……………………….
2. Затратный метод ………………………………………………………
2.1. Задачи, рекомендуемые для решения ……………………………..
3. Доходный метод ……………………………………………………….
3.1. Задачи, рекомендуемые для решения ……………………………..
4. Согласование результатов оценки ………………………………….
Рекомендуемая литература …………………………………………….

 

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции, с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решения о реализации проектов строительства или объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

Оценка– сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Оценитьобъект недвижимости – значит определить его рыночную стоимость. Традиционно на практике применяются три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж.

 

Метод сопоставимых продаж

 

Суть метода сравнительного анализа продаж или аналогового метода заключается в сравнении данного объекта недвижимости с аналогичным по ряду признаков объектом, рыночная цена которого известна. Данный метод, как правило, применяется при оценке жилых помещений.

Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной или аналогичных однотипных квартир по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.

Задача оценки – определить цену спроса и (или) цену предложения, а также цену сделки на конкретную квартиру на определенную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете за 1м² общей площади квартиры.

Выбор сопоставимых вариантов квартир ведется по следующим признакам:

1. месторасположение строения;

2. капитальность строения;

3. общая площадь;

4. жилая площадь;

5. площадь кухни;

6. этажное расположение квартиры;

7. количество проходных комнат;

8. высота помещений;

9. количество балконов, лоджий;

10.наличие телефона.

Приведенные выше признаки упорядочены или ранжированы экспертным путем.

При проведении статистического обследования наименее трудоемким является сбор о ценах предложения, а определение цен сделок по документам требует дополнительных проверок. Цена сделок определяется расчетным путем из соотношения цен спроса и цен предложения.

Результатом каждого отдельного испытания является соответствующая определяемая цена квартиры (цифра).

Цифра может быть получена следующими равнозначными способами:

1) как оценка исследуемой квартиры или равноценной ей квартиры случайно выбранного эксперта, названная им на основе своих расчетов, опыта и интуиции;

2) как справочная цена на аналогичный объект, т.е. цена, названная в различных объявлениях, в т.ч. в средствах массовой информации, в рекламных проспектах;

3) как любая, случайно выбранная цена из промежуточных между стартовой и продажной на открытом аукционе по розничной продаже нескольких квартир;

4) как известная цифра эквивалента по фактическому или конкретному объявлению об обмене.

При числе испытаний более 10 рекомендуется проводить группировку исходной информации, в результате которой получаем вариационный ряд:

 

Цена, д.е.	Количество квартир (или испытаний), fi
20 – 40 40 – 60 60 – 80 и т.д.	и т.д.

 

Шаг интервала определяется с таким расчетом, чтобы исключить в ряду распределения слишком резкие скачки частот.

Средняя ошибка оценки зависит от степени качественной однородности единиц выборки и характеризуется дисперсией:

, (1)

где х_i – значение вариантов (либо середина интервала), д.е.

х – средняя арифметическая вариантов, т.е. цен на квартиру, д.е.

f_i – частота повторения данного варианта, ед.

åf_i – объем выборки, ед. (квартир)