Экспертиза, согласование и утверждение проектно-сметной документации

 

В соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (№ 1008 от 27.12.2000 г.) градостроительная, предпроектная и проектная документация на объекты, строительство которых осуществляется частично или полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, кредитов, получаемых под государственные гарантии, других средств, получаемых в качестве государственной поддержки, а также на потенциально опасные и технически особо сложные объекты независимо от источников финансирования и форм собственности предприятий, зданий и сооружений до ее утверждения подлежит государственной экспертизе.

По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов, кроме потенциально опасных и технически особо сложных объектов, решение о проведении государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик (инвестор).

После разработки и взаимной увязки в комплексном рабочем проекте отдельных его частей, проектировщики согласовывают проект с заказчиком, органами государственного надзора, а в части сметной стоимости - с подрядными строительными организациями.

При одностадийном проектировании на согласование, соответствующих инстанций, проектировщики представляют рабочие проекты со сводными сметами к ним, а при двухстадийном - проекты со сводными сметами и рабочую документацию на отдельные объекты, работы и затраты, входящие в соответствующую очередь осуществления проекта, а также сводки затрат. Рабочие чертежи, составленные в соответствии с утвержденным рабочим проектом, согласованию не подлежат.

При согласовании отдельных частей проекта проектировщики проверяютсоответствие их состава и содержание предъявляемым требованиям и установленным в заданиях на проектирование показателям.

Заказчик согласовывает с генподрядчиком раздел рабочего проекта “Организация строительства и производства работ”. Подрядная строительная организация рассматривает этот раздел рабочего проекта, основные решения проекта, сводный сметный расчет стоимости строительства и представляет заказчику замечания в срок не более чем 45 дней со дня получения этих материалов. При неполучении замечаний в этот срок рабочий проект считается согласованным и может быть утвержден. По поручению заказчика проектная организация вносит в проектно-сметную документацию изменения, вытекающие из принятых заказчиком замечаний от подрядной строительной организации.

В зависимости от источников финансирования, инстанция, которая утверждает проектно-сметную документацию, определяет уровень и содержание экспертного заключения.

Целью государственной экспертизы является:

- предотвращение создания объектов, строительство и использование которых нарушает права физических и юридических лиц или не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке норм и правил;

- оценка эффективности капитальных вложений, направляемых на строительство объектов, осуществляемых за счет средств федерального бюджета или средств бюджета субъектов РФ.

Кроме комплексной экспертизы, рабочие проекты могут направлять на юридическую, экологическую или финансовую проверку. Например, под экологической экспертизой понимается система комплексной оценки экологических и социально-экономических последствий осуществления проектов, направленная на предотвращение их отрицательного влияния на окружающую среду и на решение намеченных задач с наименьшей затратой ресурсов и нежелательными минимальными последствиями.

Рассмотрение проектов строительства проводится в следующем порядке:

- проверяется комплектность и полнота представленных материалов, при этом состав и содержание принимаемой на экспертизу документации должны соответствовать требованиям "Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений" (СНиП 11-01-95). При обоснованной необходимости экспертные органы могут затребовать дополнительную информацию по рассматриваемому проекту;

- проверяется полнота исходных данных, материалов инженерных изысканий, соответствие принятых в проектах строительства решений требованиям, изложенным в договоре на выполнение проектных работ, показателям ранее утвержденного (одобренного) обоснования инвестиций в строительство, другим предпроектным материалам, техническим условиям, строительным нормам и правилам, государственным стандартам, территориальным каталогам и иным нормативно-техническим документам, действующим на момент проведения экспертизы, а также согласованность и увязка проектных решений, приведенных в соответствующих разделах проекта строительства. В случае отступлений от требований нормативных документов рассматривается их обоснованность и наличие разрешений на это соответствующих органов;

- проводится изучение пояснительной записки и графических материалов с определением соответствия разработанных решений заданию на проектирование и другой разрешительной документации.

Обращается особое внимание на наличие:

- вариантных проработок, расчетов и других материалов, обосновывающих выбор оптимальных проектных решений;

- установленных законодательством согласований проекта строительства с органами государственного надзора и другими заинтересованными организациями;

- записи ответственного лица за проект (главного инженера проекта, главного архитектора проекта, управляющего проектом), удостоверяющей, что проектная документация на строительство объекта разработана в соответствии с государственными нормами, правилами и стандартами.

Особое внимание уделяется оценке места расположения площадки (трассы) строительства в увязке с утвержденной градостроительной документацией, проверяется срок действия акта выбора земельного участка и другой разрешительной документации, а также производится сравнение с данными и технико-экономическими показателями лучших отечественных и зарубежных аналогов. При этом может оказаться необходимым или целесообразным дополнительное рассмотрение обоснований инвестиций в строительство зданий и сооружений, поскольку ряд основополагающих моментов определяется именно на стадии их разработки.

При формировании заключений экспертизы следует привести принципиальное описание принятого проектного решения, обосновать его нерациональность, допущенное отступление от требований действующих нормативов и изложить рекомендации по изменению (улучшению) решений с указанием ссылки на соответствующий документ или результаты расчетов. При этом формулировка должна быть лаконичной, исключающей двойное толкование.

Одновременно экспертиза должна отмечать в заключениях применение новых прогрессивных, рациональных технологических, объемно-планировочных, архитектурных, конструктивных и других решений, обеспечивающих высокий уровень производства и качества (конкурентоспособность) продукции (работ, услуг), долговечность и надежность зданий и сооружений при эксплуатации, снижение материалоемкости, расхода топливно-энергетических и других ресурсов по сравнению с заданным уровнем.

Исходя из общих принципов проектирования и требований задания заказчика, при экспертизе рабочих проектов рассматриваются следующие разделы:

1. Технологические решения.

2. Архитектурно-строительные решения.

3. Решения по инженерному оборудованию.

4. Охрана окружающей среды.

5. Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций.

6. Организация строительства.

7. Сметная документация.

8. Эффективность инвестиций.

Критерием оценки качества проектов строительства является эффективность инвестиций в создание (развитие) предприятий, зданий и сооружений, а также рациональность технологических, объемно-планировочных, конструктивных и прочих решений и соответствие их современным техническим, природоохранным, социальным, эстетическим, градостроительным и другим требованиям. При этом производится оценка качества каждого раздела проекта и на ее основе формируется общая экспертная оценка, указываемая в выводах и предложениях по проекту в целом.

Оценка качества формируется с учетом:

- анализа технико-экономических показателей, состав которых определяется в зависимости от отраслевой специфики и видов строительства, их сопоставления с показателями, определенными в составе обоснования инвестиций в строительство данного объекта, а также установленными заданием на проектирование;

- соответствия проектных решений заданию на проектирование;

- комплектности представленной документации и глубины проектных проработок, включая качество оформления документации;

- отмеченных нарушений и отступлений от требований действующих директивных и нормативных документов и пр.

При формировании выводов и предложений должно быть учтено влияние проведенной экспертизы на технико-экономический уровень проектируемого объекта с оценкой изменений эффективности инвестиций, технико-экономических показателей, расхода сырья, материалов, топливно-энергетических ресурсов в производстве и строительстве, уровня воздействия на окружающую среду, сметной стоимости строительства и т. д.

На основе проведенного анализа и оценок проектных решений может быть сделан один из следующих выводов:

- проект рекомендуется к утверждению (при отсутствии замечаний, ведущих к существенным изменениям проектных решений и основных технико-экономических показателей);

- проект возвращается на доработку (при серьезных замечаниях, вызывающих изменения проектных решений и основных технико-экономических показателей или при необходимости проработки дополнительных вариантов проектных решений).

Может быть также сделан вывод, о нецелесообразности осуществления проекта исходя из оценки уровня показателей эффективности инвестиций, их надежности, устойчивости и других условий реализации проектных решений.

При наличии незначительных замечаний в ходе экспертизы допускается корректировка проектной организацией документации, что должно быть оговорено в экспертном заключении.

Для проведения государственной экспертизы проектной документации необходимые документы в 4 экземплярах представляются:

- в экспертный совет при Правительстве РФ по объектам, относящихся к его компетенции;

Главное управление государственной вневедомственной экспертизы при Госстрое РФ по объектам градостроительной деятельности, финансируемые за счет федерального бюджета и целевых программ, потенциально опасных и технически особо сложных объектов;

- в организации вневедомственной экспертизы субъектов РФ по месту размещения объекта.

Сводное заключение по результатам проведения государственной экспертизы предпроектной и проектной документации содержит совокупную оценку:

- экономической целесообразности и технической возможности реализации проектных решений с учетом требований экологической и промышленной безопасности;

- соответствия архитектурно-планировочных и инженерно-технических требований технологическим требованиям, требованиям конструктивной надежности и безопасности;

- технико-экономические показатели строительства объекта.

Предпроектная документация утверждается заказчиком (инвестором).

Проектная документация утверждается:

- по объектам, строительство которых осуществляется за счет средств федерального бюджета - Госстроем РФ;

- по объектам, строительство которых осуществляется за счет бюджетов субъектов РФ - в порядке, установленном органами исполнительной власти субъектов РФ;

- по объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов - заказчиком (инвестором).

Схема согласования и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации на строительство объектов, финансируемых за счёт средств федерального бюджета, приведена на рис. 1.7.

 

 

Рис.1.7. Структурная схема согласования и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации на строительство объектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета

 

1.7. Предпроектная и проектная подготовка строительства

 

На основании статей 21, 22, 23 и 62 Градостроительного кодекса Российской федерации собственник, владелец, арендатор или пользователь объекта недвижимости имеет право осуществить застройку земельного участка, благоустройство территории, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство - документ, являющийся основанием для реализации архитектурного проекта, выдаваемый заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральными законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Разрешение на строительство необходимо для контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде. Основные положения по выдаче разрешения на строительство приведены в МДС 11-1.99 «Методические рекомендации о порядке выдачи разрешений на строительство».

Субъектами градостроительных отношений, подпадающих под регулирующее действие Порядка выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости являются:

- инвесторы (в том числе иностранные), заказчики (застройщики), в том числе государственные заказчики, подрядчики, пользователи объектов недвижимости (объектов капитальных вложений);

- государственные органы, органы местного самоуправления, включая соответствующие органы архитектуры и градостроительства;

- государственные органы контроля, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты;

- другие лица.

Органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обязаны:

- рассматривать заявления заинтересованных физических и юридических лиц, касающиеся подготовки документов в целях выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости, за исключением объектов федерального значения и значения субъектов Российской Федерации;

- выдать указанные в заявлении разрешения на основании подготовленных местными органами архитектуры и градостроительства по форме, в порядке и в сроки, установленные законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации на срок не более чем три года;

- продлевать разрешение на строительство на основании заявления заказчика

- осуществлять, в случае наделения их соответствующими полномочиями, в пределах своей компетенции выдачу разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения и значения субъектов Российской Федерации;

- обеспечить контроль за осуществлением строительства объектов недвижимости в соответствии с выданными ими разрешениями на строительство;

- информировать население о принимаемых и принятых решениях по вопросам подготовки документов и выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости и их комплексов в границах поселений и на межселенных территориях;

- установить порядок участия граждан Российской Федерации и их объединений в обсуждении принимаемых решений о подготовке документов и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости;

- приводить свои решения в соответствие с решением суда по делу о выдаче или отказе в выдаче разрешения на строительство.

Местные органы архитектуры и градостроительства обязаны:

- рассматривать в пределах своей компетенции заявления заинтересованных физических и юридических лиц о выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости;

- осуществлять проверку материалов и сведений при подготовке разрешений на строительство;

- доводить до сведения заказчика требования о необходимости соблюдения особых условий реализации инвестиционных проектов, вопросы согласования проектной документации с заинтересованными организациями;

- обеспечить контроль за соответствием проектной документации разрешенному использованию земельного участка;

- осуществлять регистрацию разрешения на строительство и утвержденной проектной документации в муниципальном градостроительном кадастре;

- согласовывать в установленном порядке градостроительную и проектную документацию для строительства объектов недвижимости;

- определять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, в том числе в случаях, если строительные работы не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий и сооружений, а также не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки поселения и их отдельных объектов.

Для получения разрешения на строительство объекта недвижимости в зависимости от его значения и местоположения, заказчик (застройщик) представляет в соответствующий орган местного самоуправления, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или федеральный орган архитектуры и градостроительства следующие документы и материалы, которые являются основанием для выдачи разрешения:

- заявление заказчика (застройщика, инвестора) - физических и юридических лиц, государственных органов местного самоуправления по форме;

- копию разрешения соответствующего органа исполнительной власти о строительстве объекта недвижимости и о подготовке документов для получения разрешения на его строительство;

- сведения о градостроительной, землеустроительной и проектной документации на строительство;

- копии лицензий на право выполнения функций заказчика по данному типу объектов;

- проектную документацию (согласованную и утвержденную в установленном порядке);

- копию свидетельства на право собственности, владения, пользования земельным участком, акта отвода земельного участка в натуре;

- копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

- справки налогового органа о постановке на учет или свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве предпринимателя со штампом налогового органа;

- иные документы и сведения, определяемые нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Заявление рассматривается в течение одного месяца и принимается решение о выдаче или отказе в выдаче разрешения.

Отказ в выдаче разрешения на строительство направляется застройщику в письменной форме с мотивированным объяснением причин принятого решения. Отказ может быть произведен в случаях:

- несоответствия проектной документации на объект утвержденной градостроительной документации, выданному архитектурно-планировочному заданию, строительным нормам и правилам;

- несоответствия проектной документации на объект разрешенному использованию земельного участка.

При изменении организационно-правовой формы застройщика или передаче прав собственности на объект разрешение подлежит перерегистрации в месячный срок.

Заказчик (застройщик) в процессе строительства обязан информировать орган, выдавший разрешение на строительство, об изменении условий, существенно влияющих на проектные решения, окончание срока лицензии и другие факторы.

По истечении срока действия разрешения застройщик обязан продлить его и перерегистрировать в соответствующем органе исполнительной власти.

В разрешении на строительство указываются:

- наименование объекта недвижимости с установленными границами и формами собственности (местоположение земельного участка и юридический адрес заказчика (застройщика);

- назначение, градостроительный регламент (данные о параметрах и видах разрешенного использования земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости), ограничения на их использование;

- условия обеспечения вновь создаваемой и (или) модернизируемой недвижимости объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

- основные этапы реализации проектной документации;

- сроки начала и завершения строительства;

- условия продления разрешения на строительство;

- санкции за невыполнение обязательств;

- порядок передачи для учета, регистрации и хранения исполнительной съемки территории, зданий, строений и сооружений, подземных сетей и коммуникаций;

- особые условия осуществления строительно-монтажных работ.

Строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство (самовольная постройка) влечет за собой наложение штрафа на граждан в размере от 10 до 30 минимальных размеров оплаты труда, а юридических лиц - от 100 до 200 минимальных размеров оплаты труда.

Предоставление недостоверной информации о состоянии среды жизнедеятельности или не предоставление такой информации влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц в размере от 30 до 50 минимальных размеров оплаты труда.

Нарушение разрешенного использования земельного участка и иных объектов недвижимости, нарушение установленных параметров объектов инженерной и транспортной инфраструктуры влечет за собой наложение штрафа на граждан в размере от 10 до 20 минимальных размеров оплаты труда, юридических лиц - от 50 до 100, а должностных лиц - от 20 до 30 минимальных размеров оплаты труда.

Органы исполнительной власти различных уровней сами разрабатывают Порядок выдачи разрешений на строительство, определяют перечень дополнительных материалов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Правительство Москвы утвердило Положениео едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве «Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве. № 378-РМ от 11.04.2000 г.».

Положениеобязательно для всех участников инвестиционно-строительной деятельности независимо от форм собственности и источников финансирования и включает вопросы от обращения заявителя в органы власти г. Москвы до получения разрешения (ордера) на производство строительно-монтажных работ. В зависимости от вида строительных работ устанавливаются этапы проведения предпроектной и проектной подготовки, требования к составу, порядку оформления, согласования и утверждения документации.

Проведение строительных работ на территории г. Москвы осуществляется в соответствии с единой градостроительной политикой и на основании установленного порядка предпроектной и проектной подготовки.

Предпроектная подготовка строительства предусматривает предъинвестиционный и инвестиционный периоды. В предъинвестиционный период разрабатывается следующая градостроительная документация:

- схемы размещения жилищного и других видов строительства;

- схемы инженерного размещения территорий районов строительства и реконструкции;

- градостроительные планы административных округов, районов;

- проекты планировки территории.

В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществляется:

- разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной предъинвестиционной градостроительной документации);

- подготовка исходно-разрешительной документации;

- оформление правового акта городской администрации - разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Результатом предпроектной подготовки строительства является правовой акт, определяющий заказчика - застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности.

Проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:

- разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения (архитектурного проекта);

- разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации (проекта, утверждаемой части рабочего проекта);

- разработку рабочей документации.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.

Проведение строительных работ по объектам на территории г. Москвы производится исключительно на основании оформленного права на их проведение и в соответствии с согласованной и утвержденной документацией, кроме случаев, где в зависимости от вида работ оформление разрешения не требуется.

Заказчик вправе осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ по объекту при наличии следующей документации:

- оформленный правовой акт городской администрации;

- оформленные имущественные и земельные отношения;

- разработанный, согласованный и утвержденный архитектурный проект;

- оформленный ордер на производство строительно-монтажных и земляных работ.

Оформление разрешения необходимо для следующих видов работ:

- новое (капитальное и некапитальное) строительство;

- реконструкция;

- реставрация;

- установка нестационарных объектов;

- использование территории (приспособление для ведения хозяйственной деятельности);

- благоустройство территории;

- капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

- перепланировка и переоборудования помещений;

- реконструктивные работы.

Не требуется оформление разрешений (при условии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам Российской Федерации) при проведении следующих видов работ:

- замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;

- чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отдельных покрытий стен, полов и потолков);

- замена внутренних столярных изделий.

Предпроектная подготовка нового строительства и реконструкции объекта недвижимости включает следующие этапы:

- разработку градостроительного обоснования размещения объекта;

- подготовку исходно-разрешительной документации (ИРД);

- оформление разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

Подготовка ИРД проводится Москомархитектурой, рассматривается регламентной комиссией. Основанием для подготовки ИРД и аренду для этих целей земельного участка является поручение префекта административного округа или поручения Городской окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительству, или правовой акт городской администрации.

Для разработки ИРД заказчик представляет следующую документацию:

- письмо заказчика с заявкой на подготовку ИРД;

- заявка (задание);

- справка Государственного градостроительного кадастра (кроме конкурсных объектов);

- документ, являющийся основанием для подготовки ИРД;

- копии правоустанавливающих документов по оформлению земельных отношений (при наличии);

- лицензия на выполнение функций заказчика на проведение предпроектных работ;

- копии природоохранной разрешительной документации.

Состав ИРД:

- основание для оформления ИРД;

- справку Государственного градостроительного кадастра (по конкурсным объектам);

- градостроительное обоснование размещения объекта;

- материалы предпроектной проработки;

- градостроительное заключение (эскиз, заключение по обследованию объекта недвижимости, заключение по условиям проектирования, заключение согласующих организаций);

- заключение по инженерному обеспечению объекта;

- заключение по компенсационному озеленению;

- заключение Москомприроды;

- протокол рассмотрения материалов предпроектных проработок Архитектурным советом;

- заключение ГУОП г. Москвы о необходимости проведения археологических исследований (для исторических территорий);

- заключение по визуально-ландшафтному анализу (для исторических территорий);

- расчет соцкультбыта (при необходимости);

- расчет продолжительности инсоляции и естественной освещенности (при необходимости);

- сводный расчет платежей, осуществляемых инвестором за право реализации проекта на этапе получения ИРД и до начала производства строительных работ на объекте;

- проект правового акта городской администрации;

- проект договора аренды земельного участка.

Материалы ИРД подлежат согласованию:

- префектом административного округа;

- районной управой;

- ГУ ГО и ЧС г. Москвы;

оформлению заключений:

- ЦГСЭН в г. Москве;

- Москомприроды;

- ОПС Мосгоргеотреста;

- НИиПИ Генплана;

- ГУОП г. Москвы;

- Москомзема (с информацией о территориально-экономической зоне и базовой ставке арендной платы - земельного налога);

- Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы (с информацией об оценке зданий и сооружений, расположенных на участке);

- УГПС ГУВД г. Москвы.

Основанием для получения права на строительство объекта, финансируемого из городских источников, является правовой акт городской администрации - постановление Правительства Москвы.

Основанием для получения права на строительство, реконструкцию объекта внебюджетного финансирования, осуществляемого на конкурсной основе, является правовой акт городской администрации и инвестиционный контракт, оформленные в соответствии с комплектом конкурсной документации, выполненной на основании утвержденной программы строительства.

Основанием для получения права на строительство, реконструкцию объекта с оформленными земельными и имущественными отношениями, является разрешение Москомархитектуры на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом ИРД.

Для оформления разрешений при увеличении общей площади объекта сверх установленной оформленными имущественными отношениями по всем видам работ, обязательно оформление правового акта городской администрации.

Право на строительство крупных торговых объектов, имущественных комплексов с торговой площадью свыше 1000 м2 оформляется Правительством Москвы.

Принципиальная схема разработки исходно-разрешительной документации приведена на рис.1.8.

 

 

Рис. 1.8. Принципиальная схема разработки исходно-разрешительной документации