ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ СЛУЖЕБНОЙ ПЛОЩАДЬЮ

Служебной является жилая площадь, которая предоставляется гражданам для проживания по месту работы или в служебном здании, в связи с характером их трудовых отношений, а определенным категориям работников — в соответствии с законодательством Союза ССР и постановлениями Совета Министров СССР. Под характером трудовых отношений, дающих право работнику на пользование служебной площадью, следует понимать выполнение им трудовых обязанностей в условиях, если рабочий день разбит на несколько частей неопределенной длительности, либо когда необходимость вызова работника на производство может возникнуть в любое время суток (обслуживающий персонал на трассах газопроводов, слесари-сантехники в домоуправлениях и т. п.).

Жилые помещения, независимо от принадлежности дома, в котором оно находится, включается в число служебных решением исполкома районного, городского Совета депутатов трудящихся и предоставляется в пользование по выдаваемому этим исполкомом специальному ордеру.

Правовой режим служебных жилых помещений отличается от правового режима обычных жилых помещений. Жилые служебные помещения не могут также сдаваться в поднаем и на могут быть предметом обмена.

Служебное помещение, предоставляемое работнику в связи с особыми условиями его труда, должно находиться по месту его работы, в служебном здании или на территории предприятия.

Помещение может быть предоставлено работнику вне территории лишь при -условии, что оно находится в непосредственной близости от обслуживаемого данным работником объекта, на расстоянии, практически обеспечивающем оперативное обслуживание им этого объекта в любое время суток.

Выселение из служебных жилых помещений производится на основании и в порядке, установленных законом.

Во-первых, право пользование служебным жилым помещением прекращается одновременно с прекращением трудового договора.

Во-вторых, прекративший трудовые отношения работник подлежит выселению вместе со всеми проживающими с ним лицами без предъявления другого жилого помещения через месяц после предупреждения наймодателя.

В-третьих, выселение из служебных жилых помещений производится в административном порядке с санкции прокурора.

Исключения из этих положений законодательства сводятся к следующему.

Инвалиды войны, инвалиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, семьи лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших бeз вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, могут быть выселены из служебного помещения лишь в судебном порядке с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения.

Члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение, могут быть выселены также лишь в судебном порядке с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Это положение распространяется и на граждан, освобожденных от должности, в связи с которой им предоставлено служебное помещение, но не прекративших трудовых отношений с организацией, предоставившей им это помещение.

ЗАСЕЛЕНИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ

Жилые помещения заселяются исключительно на основании ордера, выданного исполкомом местного Совета. Ордер являет» ся единственным документом, который дает право занять определенную жилую площадь. Он выдается жилищным отделом исполкома местного Совета независимо от того, в каком дома (принадлежащем местному Совету или ведомству) предоставлена жилая площадь.

Ордер выписывается на имя лица, состоявшего на учете. Однако в ордере должны быть указаны также все те лица, которые имеют право на вселение и могут вселиться в предоставленное жилое помещение. В данном случае, как правило, идет речь о членах семьи лица, на имя которого выписан ордер.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в нанимаемом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Право на вселение дает лишь ордер, выданный в установленном законом порядке.

Выданный с. нарушением установленного законом порядка ордер на занятие жилого помещения может быть признан судом недействительным. Вселившиеся по такому ордеру лица подлежат в случае спора выселению по иску заинтересованных лиц.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ И НАНИМАТЕЛЯ

Наймодателем в договоре найма жилого помещения в до« мах местных Советов и ведомств могут быть только юридические лица, а нанимателями — граждане. Пользование жилым помещением оформляется договором найма жилого помещения с управлением домом.

В соответствии со статьей 56 Основ гражданского законодательства права и обязанности наймодателя и нанимателя определяются в договоре.

Кроме обязанности предоставить нанимателю жилое помещение в соответствии с в-аконом и договором, наймодатель обязан исправить повреждения оборудования в квартире (по заявлению нанимателя), производить профилактические работы по сохранению качества жилых строений, а также производить капитальный ремонт жилого помещения.

Если при капитальном ремонте наймодателем произведены переустройство и перепланировка жилых помещений и помещение, которое ранее занимал наниматель, более не существует либо оно существенно уменьшено в размере, наймодатель обязан по требованию нанимателя предоставить ему и проживающим с ним членам его семьи другое благоустроенное жи- лое помещение. Вопрос о том, существенно или несущественно уменьшена в размере жилая площадь, решается с учетом конкретных обстоятельств дела. Например, требования нанимателя о предоставлении другого жилого помещения не подлежат удовлетворению, если в результате капитального ремонта жилая площадь уменьшилась до нормы, установленной законом.

Предоставляемое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным, применительно к условиям данной местности и размером не меньше того, которое занимал наниматель. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Однако если наниматель имел излишки жилой площади, помещение предоставляется в соответствии с существующими в данной местности нормами жилой площади.

Закон предусматривает обязанность наймодателя предоставлять нанимателю, выселяемому по предусмотренным законом Основаниям из дома местного Совета или из дома государственной, кооперативной или общественной организации, другое благоустроенное жилое помещение. Это положение не распространяется, если закон допускает выселение без предоставления другого жилого помещения.

Наймодатель обязан своевременно вносить квартирную плачу, поддерживать жилое помещение в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт комнат и подсобных помещений.

Законодательством предусмотрены не только обязанности, но и соответствующие права наймодателя и нанимателя жилого помещения.

Наймодатель вправе предоставить жилое помещение гражданина, призванного на срочную службу в Советскую Армию, Несли там не проживают члены его семьи, другим гражданам. По возвращении военнослужащий вправе потребовать немедленного освобождения этого помещения и вселиться в него. В случае отказа освободить помещение по требованию военнослужащего, проживающие в нем лица подлежат выселению в судебном порядке независимо от срока предоставления им другого помещения.

Кроме того, наймодатель вправе требовать по суду изъятия излишков- жилой площади у нанимателя, если эти излишки составляют отдельную изолированную комнату размером не ме-¹ нее нормы жилой площади (например, девяти квадратных метров для РСФСР), а также если в результате изъятия излишков лица разного пола (независимо от возраста), кроме супругов, не будут вынужденными проживать в одной комнате либо супруги в разных комнатах.

Наймодатель также вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателя в других случаях, в порядке, установленном законом.

Права нанимателя также определены законом. В частности, наниматель вправе вселить других граждан в нанятое им помещение в порядке, установленном в статье 302 ГК РСФСР и в соответствующих статьях ГК других союзных республик.

Нанимателю предоставлено право на сохранение за собой помещения в случае временного отсутствия.

В установленных случаях наниматель имеет право на бронирование жилой площади, на обмен и на сдачу части занимаемого им помещения в поднаем. Однако сдача помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящийся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Жилищное законодательство предусматривает несколько случаев выселения граждан из занимаемых ими помещений. Однако существуют общие положения советского права, обеспечивающие защиту жилищных прав трудящихся.

Наниматель жилого помещения не может быть выселен из занимаемого им жилого помещения иначе, как в судебном порядке и по основаниям, установленным законом. Выселенка граждан в административном порядке с санкции прокурора производится из домов, грозящих обвалом. В этих случаях выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение. В административном порядке выселяются также граждане, самоуправно занявшие жилое или нежилое помещение для проживания в нем. Другое жилое помещение в этом случае не предоставляется. В административном порядке выселяются граждане из служебных жилых помещений, из общежитий.

Кроме того, выселяемому по предусмотренным законом основаниям из дома местного Совета или из дома государственной, кооперативной или общественной организации должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Этими положениями законодательство гарантирует устойчивость договора жилищного найма.

Согласно общим правилам выселение рабочих и служащих. с ведомственной жилой площади в связи с прекращением трудовых отношений не допускается. Однако в соответствии со статьей 62 Основ гражданского законодательства допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилой площади рабочих и служащих, прекративших трудовые отношения в связи с увольнением по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления.

Совет Министров СССР (или Совет Министров союзной республики) может включать в списки предприятия и учреждения важнейших отраслей народного хозяйства и отдельных ведомств, из домов которых допускается выселение в судебном порядке без предоставления жилья тем работникам, которые прекратили трудовые отношения по одной из указанных выше причин. Нельзя, например, выселить работника, если он уволился с данного предприятия по сокращению штатов или но иным основаниям, не указанным в статье 62 Основ.

Общегосударственное, значение требований, содержащихся В статье 62 Основ, не должно противоречить задачам защиты жилищных прав граждан. На эту сторону вопроса обращено внимание в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР ет 18 марта 1963 г. «О порядке применения ст. 62 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» и от 17 января 1974 г. «О дополнении и изменении постановления Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 года «О практике применения ст. 62 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик».

В постановлениях Пленума подчеркиваются, в частности, следующие важные обстоятельства. Во-первых, выселить можно только тех лиц, которым жилая площадь была предоставлена в связи с трудовыми отношениями (как из принадлежащих этим предприятиям или арендуемых ими домов, так и из домов, находящихся на балансе жилищно-коммунальных хозяйств соответствующих комбинатов либо иных хозяйственных объединений в случаях, если это предусмотрено постановлениями Советов Министров союзных республик). Если предприятие предоставило жилую площадь рабочему или служащему в связи с трудовыми отношениями, а ранее занимаемая им жилая площадь, не принадлежащая данному предприятию, по договоренности с владельцем дома предоставлена в пользование другого работника этого предприятия, то рабочий или служащий, проживающий в ведомственном доме и прекративший трудовые отношения по основаниям, указанным в статье 62 Основ гражданского законодательства, не может быть выселен с этой жилой площади. Во-вторых, при решении вопросов о выселении необходимо выяснить, не находятся ли рабочие или служащие (или члены их семей) в трудовых отношениях с предприятиями тех ведомств, работники которых не подлежат выселению, независимо от ведомственной принадлежности дока. Если работник, которому в связи с трудовыми отношениями была предоставлена жилая площадь, уволен, но на том же предприятии работает кто-либо из совместно проживающих о ним членов семьи, выселение этой семьи не допускается.

Основания, предусмотренные в статье 62 Основ, для выселения без предоставления жилой площади не учитываются, если рабочий или служащий расторг трудовой договор хотя и по своей инициативе, но в связи с состоянием здоровья, переводом мужа или жены на работу в другую местность, зачислением с отрывом от производства в высшее или среднее учебное заведение или в аспирантуру и по другим уважительным причинам, а также в случае, если трудовой договор расторгнут по соглашению сторон.

В-третьих, статья 62 Основ, предусматривающая случаи, при которых не допускается выселение без предоставления другой жилой площади, применяется только в отношении совместно проживающих членов семьи, независимо от того, кому из них была предоставлена жилая площадь и кто является основным съемщиком.

Пленум Верховного Суда СССР признал правильной практику судов, которые при разрешении дел по основаниям, предусмотренным в части 2 статьи 62 Основ, относят к членам семьи следующих лиц: военнослужащих и партизан, погибших и пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей, военной службы; иждивенцев погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родителей; супруга, не вступившего в другой брак, независимо от получения им пенсии; детей, не имеющих, своей семьи или хотя и имеющих, но ставших инвалидами до достижения совершеннолетия; детей, оба родителя которых погибли или пропали без вести.

В- четвертых, если предприятиям по ранее действовавшему законодательству не предоставлялось право выселения из принадлежащих им домов без предоставления жилой площади, а в настоящее время они включены в списки предприятий важнейших отраслей народного хозяйства, основания статьи 62 Основ могут применяться лишь в отношении лиц, прекративших трудовые отношения с предприятием после включения этих предприятий в указанные списки.

По делам о выселении на основании статьи 62 Основ применяется общий трехгодичный срок исковой давности, установленный в статье 16 Основ гражданского законодательства.