Условия финансирования сделки

Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Значение корректировки 0%.

Условия продажи (аренды).

Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero — предлагаю) — письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.

Значение корректировки (+/-) 0%.

Дата предложения

Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по объектам за ретроспективный период. Значение корректировки на время продажи можно сделать на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости. Данная информация получается из обзоров рынка недвижимости, публикуемых ведущими агентствами недвижимости и аналитическими агентствами.

Значение корректировки 0%.

Снижение цены в процессе торгов.

В процессе ведения переговоров, покупателям часто удается снизить цену

предложения, скидки на торг существенно возрастают. Средние значения скидок на торг 6%.

Значение корректировки 6%.

Местоположение.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе даных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости.

Учитывают ближайшее окружение, специфику локального расположения объекта, по сравнению с объектами аналогами. Это связано с тем, что объект может иметь удачное районное или окружное расположение и напротив плохое локальное расположение, что очевидным образом влияет на инвестиционную привлекательность объекта, а, следовательно, и на его рыночную стоимость. Более приближенные к метро объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения (близость к памятникам архитектуры, к церковным сооружениям, окруженные природным ландшафтом; магазины, расположенные в первой линии домов, офисы в районе административно-деловой застройки) имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. Объекты, расположенные в близости промзон, и не имеющие никакого отношения к производственно-складскому назначению, напротив теряют свой инвестиционный интерес при прочих равных условиях.

Таблица 11

Значение поправки на местоположение

Характеристика	Объект 1	Объект 2
Источник информации	"Инком-недвижимость",	"Миэль"
Точная ссылка на информацию	http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1100889/	http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=1100909
Местоположение	ст.м. Братиславская, Перервинский б-р д. 15, корп. 2	ст.м. Братиславская, ул. Братиславская ул д. 11
Удаленность от метро	10 м.п. от ст.м.	5 м.п. от ст м.
Площадь, кв. м	76,9
Назначение	квартира	квартира
Состояние помещения	экономичный ремонт	экономичный ремонт
Состояние здания	хорошее	хорошее
Стоимость продажи за 1 кв. м, руб.	145643,7
Удаленность от метро	10 мин. пешком от ст.м.	5 мин. пешком от ст м.
5 м.п. от ст.м.	5%	0%
10 м.п. от ст м.	0%	-7%

Значение корректировки составляет -7 %

Тип дома

Панельные дома являются более престижными, чем блочные. Недостаток блочных домов является плохая состыковка блоков, невозможность варьировать габаритами квартир и изменять их планировку, поэтому это является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1-2%.

Значение корректировки - 2%

Степень строительной готовности

Все используемые в расчете объекты-аналоги являются завершенным строительством и эксплуатируемые по назначению жилые дома. Корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%

Этаж.

Обычно, спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и.т.д., а квартиры на последнем - из-за опасений возможных протечек крыши. В связи с тем, что все объекты-аналоги не расположены на первом и последнем этажах, корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%.

Общая площадь.

Квартиры с большей жилой площадью, при прочих равных условиях, обычно стоят дороже. Все выбранные объекты-аналоги имеют сопоставимую площадь, поэтому корректировка не применялась.

Значение корректировки 0%.

Состояние помещений.

Поправки на состояние помещений влияют на цену очевидным образом. Для расчета поправки, возможно, использовать метод укрупненных показателей, то есть стоимость улучшений на 1 кв. м общей площади помещений, метод парных продаж, метод статистической обработки данных.

 

 

Виды ремонта:

1. Текущий ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.
1.1. Простой косметический ремонт.

Восстановление прежнего состояния помещений без работ по замене видов отделки. Переклейка обоев, перекраска стен и потолков, окраска окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовка и покрытие полов лаком.

1.2. Косметический ремонт с заменой отделочных материалов.

Восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов.

2. Капитальный ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.

2.1. Простой капитальный ремонт.

К работам текущего ремонта добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.

2.2. Сложный капитальный ремонт.

К работам простого капитального ремонта добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и т.д.

3. Реконструкция.

Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры в связи с заменой собственника, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы сложного ремонта, связанные с заменой несущих конструкций помеще ний: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д.

4. Отделка помещений.

Получивший в последние годы широкое распространение вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации – «без отделки». Совмещает в себе все предыдущие три вида работ, в том числе реконструкцию, т.к. зачастую заменяются все, только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы.

Таблица 12