Мегаобучалка Главная | О нас | Обратная связь


Расчет и внесение поправок



2016-01-05 447 Обсуждений (0)
Расчет и внесение поправок 0.00 из 5.00 0 оценок




Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на анализе парных продаж;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

Обоснование выбора аналогов

Наиболее эффективное использование объекта достигается при его использовании как жилой квартиры, поэтому в качестве аналогов нами были выбраны преимущественно объекты, которые целесообразно и экономически выгодно использовать по такому же назначению, как и оцениваемый объект. Информация по выбранным объектам-аналогам представлена в Таблице №9

 

 

Таблица 9

Объекты аналоги

№п/п Характеристика Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Источник информации "Инком-недвижимость" Агентство недвижимости "Миэль" "Недвижимость и цены" "Недвижимость и цены", "Бест-недвижимость"
Ссылка на интернет-сайт (название журнала) http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1100889/ http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=1100909 http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/msk/city/flat/1101289/ http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/msk/city/flat/1104218/
Наименование объекта Трехкомнатная квартира Трехкомнатная квартира Трехкомнатная квартира Трехкомнатная квартира
Передаваемые права на объект Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Станция метро Братиславская Братиславская Братиславская Братиславская
Местоположение Перервинский б-р, дом 15, корп. 2 Ул. Братиславская, дом 11 ул. Новомарьинская, дом 14/15 ул. Братиславская, дом 8
Тип дома панельный панельный панельный панельный
Общая площадь квартиры, кв. м 76,9 82,00
Наличие отделки экономичный ремонт экономичный ремонт экономичный ремонт экономичный ремонт
Санузел совмещенный раздельный раздельный совмещенный
Состояние дома, отд. мест общего польз. хорошее хорошее хорошее хорошее
Наличие белкона/лоджии лоджия лоджия лоджия лоджия

 

Расчет рыночной стоимости квартиры представлен в Таблице 10.


Таблица 10

Расчет рыночной стоимости квартиры

Характеристика, показатель Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Объект оценки
Источник информации "Инком-недвижимость", "Миэль" "Недвижимость и цены", "Недвижимость и цены", "Бест-недвижимость" -
Ссылка на интернет-сайт (название журнала) http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1100889/ http://www.miel.ru/Databases/Saleout/Showcase/show?saleout_id=1100909 http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/msk/city/flat/1101289/ http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/msk/city/flat/1104218/ -
Функциональное назначение Квартира 1 Квартира 2 Квартира 3 Квартира 4 Квартира
Общая площадь квартиры, м2 76,90 75,00 82,00 78,00 73,10
Цена продажи, тыс. руб. -
Цена предложения, руб./м2 общей площади 11200000:76,90=145643,7 12000000:75,00=160000 10800000:82,00=131707,3 11600000:78,00=148717,9 -
Передаваемые права на объект Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности Право собственности
Корректировка 0% 0% 0% 0% -
Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировка 0% 0% 0% 0% -
Условия сделки Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
Корректировка 0% 0% 0% 0% -
Дата предложения IV квартал 2012г. IV квартал 2012г. IV квартал 2012г. IV квартал 2012г. 15.11.2012
Корректировка 0% 0% 0% 0% -
Поправка на торг Цена предложения, торг есть Цена предложения, торг есть Цена предложения, торг есть Цена предложения, торг есть Рыночная стоимость
Корректировка -6% -6% -6% -6% -
Скорректированная цена, тыс. руб./м2 145643,7 · 6 /100 = 8738,6 145643,7 – 8738,6 = 136905,1 123804,9 139794,8 -
Станция метро Братиславская Братиславская Братиславская Братиславская Братиславская
Местоположение Перервинский б-р д. 15, корп. 2 Братиславская ул д. 11 Новомарьинская ул д. 14/15 Братиславская ул д. 8 г. Москва, ул. Новомарьинская, д16, корп.1, кв.223
Особенности местоположения 10 м.п. от ст.м. Братиславская 5 м.п. от ст. м. Братиславская 3 м.п. от ст.м. Братиславская 2 м.п. от ст.м. Братиславская 7 м.п. от ст.м. Братиславская
Корректировка 0% -5% -3% -2% -
Скорректированная цена, тыс. руб. / м 136905,1 123804,9 · 3 /100 = 3714,2 123804,9 – 3714,2 = 120090,7 134998,9 -
Локальные особенности местоположения Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
Корректировка 0% 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена, тыс. руб. / м 136905,1 120090,7 134998,9 -
Тип дома панельный панельный панельный панельный панельный
Корректировка 0% 0% 0% 0% -
Скорректированная цена, тыс. руб. / м 136905,1 120090,7 134998,9  
Степень строительной готовности 100% 100% 100% 100% 100%
Корректировка 0% 0% 0% 0% -
Скорректированная цена, тыс. руб. / м 136905,1 120090,7 134998,9 -
Этаж/ этажность 3/12 14/17 5/14 12/18 7/17
Корректировка 0% 0% 0% 0% -
Скорректированная цена, тыс. руб. / м 136905,1 120090,7 134998,9 -
Наличие отделки Без ремонта без ремонта Без ремонта Без ремонта текущий ремонт
Корректировка -8% -8% -8% -8% -
Скорректированная цена, тыс. руб. / м 136905,1· 8 /100 = 10952,4 136905,1 – 10952,4 = 125952,7 131449,6 110483,5 -
Санузел совмещенный раздельный раздельный совмещенный раздельный
Корректировка +2% 0% 0% +2% -
Скорректированная цена, тыс. руб. / м 125952,7*2/100=2519,05 125952,7+2519,05=128471,7 131449,6 110483,5 126682,9 -
Состояние дома, отд. мест общего польз. хорошее хорошее хорошее хорошее хорошее
Корректировка 0% 0% 0% 0% -
Скорректированная цена, тыс. руб. / м 128471,7 131449,6 110483,5 126682,9 -
Наличие балкона/лоджии лоджия лоджия лоджия лоджия лоджия
Корректировка 0% 0% 0% 0% -
Скорректированная цена, тыс. руб. / м2 128471,7 131449,6 110483,5 126682,9 -
Сумма корректировок по модулю, % 6% + 8%+2% = 16 % (84%) 6% + 5% + 8% = 19% (81%) 6% + 3% + 8% =17% (83%) 6% +2% + 8%+2% = 18% (82%) -
Весовые коэффициенты* 84 /(84+81+83+82) = 0,254≈ ≈ 0,25 81/(84+81+83+82) = 0,246≈ ≈ 0,25 83 /(84+81+83+82) = 0,251≈ ≈ 0,25 82 /(84+81+83+82) = 0,248≈ ≈ 0,25 -
Взвешенное значение, тыс. руб. / м2 128471,7· 0,25 = 32104,4 131449,6· 0,25 =32862,4 110483,5· 0,25 = 27620,8 126682,9· 0,25 = 31670,7 -
Стоимость 1 м2объекта оценки, тыс. руб. 32104,4 + 32862,4 + 27620,8 + 31670,7 = 124258,3
Стоимость объекта, тыс. руб.         124258,3 · 73,10 = = 9083281

*При сложении весовых коэффициентов, их сумма должна равняться 1


Объяснение вносимых корректировок:

Права.

В рамках данной работы объекты - аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.

Значение корректировки 0%.



2016-01-05 447 Обсуждений (0)
Расчет и внесение поправок 0.00 из 5.00 0 оценок








Обсуждение в статье: Расчет и внесение поправок

Обсуждений еще не было, будьте первым... ↓↓↓

Отправить сообщение

Популярное:
Модели организации как закрытой, открытой, частично открытой системы: Закрытая система имеет жесткие фиксированные границы, ее действия относительно независимы...
Почему двоичная система счисления так распространена?: Каждая цифра должна быть как-то представлена на физическом носителе...
Организация как механизм и форма жизни коллектива: Организация не сможет достичь поставленных целей без соответствующей внутренней...
Почему люди поддаются рекламе?: Только не надо искать ответы в качестве или количестве рекламы...



©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (447)

Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку...

Система поиска информации

Мобильная версия сайта

Удобная навигация

Нет шокирующей рекламы

(0.018 сек.)