II. Расчет операционных расходов

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

 

Объект оценки.

Объектом оценки является право собственности и право пользования по договору аренды на следующие объекты:

Причал морского порта

 

Виды определяемых стоимостей объекта оценки.

Исполнителем определяется рыночная стоимость объекта оценки, предусмотренная Федеральным стандартом оценки № 2, которая отображает стоимостную оценку заинтересованности собственника в сохранении своих прав на объект оценки.

 

Дополнительные условия.

Дата проведения оценки – 11 марта 2011 г.

Адрес проведения оценки – г. Новороссийск

Ставка арендной платы рассчитывается без учета инфляции.

Наиболее эффективным методом использования предоставленного объекта является использование его для отстоя судов.

 

Основные сведения об объекте оценки:

1. Объект оценки (причал) является государственной федеральной собственностью.
2. Балансовая (первоначальная) стоимость причала составляет 4 714 457 рублей.
3. Назначение причала – для перевалки навалочных грузов
4. Причал представляет собой заанкерованный больверк с лицевой стенкой из стального шпунта ШК-1, забитого по синусоиде.
5. Основные размеры причала:

- длина – 192,4 м. с учетом открылков 203,7 м

- ширина – 16.4 м.

- проектная глубина – 1.7 м.

- навигационная глубина – 1.4 м.

1. Причал оснащен отбойными устройствами, швартовыми тумбами, крановым путем и тремя электроколонками.
2. Сооружение годно к эксплуатации с нормативным режимом эксплуатации.
3. Подъездные железнодорожные пути отсутствуют.
4. Причал имеет глубины меньше проектных.

 

I. Прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течение периода действия арендной ставки

 

Особенности прогноза

1. В соответствии с принципом наиболее эффективного использования, наилучшим вариантом использования причала принять отстой судов.
2. Длину расчетного судна принять равной 150 м.
3. Прогнозный период – 3 года, постпрогнозный период – 4-й год.
4. В течении прогнозного и постпрогнозного периода величину тарифа на отстой судов принять постоянной (28,1 руб/пог.м. в сутки, без НДС)

 

Валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования осуществляется по следующей формуле:

n

D_в^t = ∑ V_в^t T_в^t

n=1

 

где n – число услуг, планируемых к предоставлению за t-й период планирования;

V_в^t – планируемый объем предоставления i-ой услуги за t-й период планирования;

T_в^t – тариф на предоставление i-ой услуги за t-й период планирования.

 

Таблица 1 «Прогноз суммарного времени отстоя судов»

	Показатель
Число суток в месяце	Коэффициент полезного использования	Число возможный линий к постановке судов	Число суток отстоя в месяце (судо-суток)
март		0,6		13,2
апрель		0,6
май		0,6		37,2
июнь		0,6
июль		0,6		37,2
август		0,6		37,2
сентябрь		0,6
откябрь		0,6		37,2
ноябрь		0,6
декабрь		0,6		37,2
январь		0,6		37,2
февраль		0,6		33,6
март		0,6
Итого:	365	-	-	Итого:438

 

Выручка от отстоя судов на причале рассчитывается как произведение прогнозного суммарного времени отстоя судов и тарифа на отстой судов.

В= 438*28,1*150=1846170 (руб.)

 

 

II. Расчет операционных расходов

 

Расчет операционных расходов типичной стивидорной компании по эксплуатации причала по интервалам планирования может быть произведен по формуле:

 

З_оп^t = З_зп + А_оф + А_м + Н_им + С_т + З_тр

где З_зп – затраты на заработную плату;

А_оф - расходы на аренду офиса;

А_м - амортизационные отчисления на имущество;

Н_им - налог на имущество

С_т - затраты на страхование имущества

З_тр - затраты на текущий ремонт причала

 

Затраты на заработную плату

Состав издержек по причалам включает в себя часть заработной платы специалистов, которые способны обеспечить отстой судов и затраты на содержание офиса.

Все издержки по заработной плате рассчитываются по трем составляющим:

• заработная плата руководителя;
• заработная плата бухгалтера;
• заработная плата специалиста по отстою судов.

 

(Средняя заработная плата руководителя - 30 тыс. р. в месяц, бухгалтера – 18 тыс. р. в месяц, специалиста по отстою судов – 25 тыс. р в месяц, с начислениями)

 

Расходы на аренду офиса

Офисное помещение было взято в аренду в г. Новороссийск. Стоимость аренды помещения площадью 50 кв.м. составило 27500 руб/мес. Объявление о сдаче помещения в аренду было найдено на электронном ресурсе

http://www.rosrealt.ru/Novorossijsk/kommercheskaja/arenda/cena/2

 

Амортизационные отчисления

Величина амортизационных отчислений на имущество определяется как произведение первоначальной стоимости (полная восстановительная стоимость) имущества и норматива амортизационных отчислений.

Согласно Постановлению от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства РФ», установлены следующие нормы амортизационных отчислений:

- для морских причальных сооружений – 2,5 %.

 

Налог на имущество

Согласно Налоговому кодексу РФ ставка налога на имущество не может превышать 2,2 % от налогооблагаемой базы.

 

Страхование имущества

Согласно полюсу страхования имущества юридических лиц, страховой тариф составляет 1% от остаточной стоимости имущества, находящегося на балансе арендодателя.

 

 

Затраты на текущий ремонт причала

Расчет величины расходов на текущий ремонт осуществляется в соответствии с заданием на проведение оценки.

З_тр= ПВС х 0,5% = 4714457х0,005 = 23572,29