I. Расчет чистой арендной платы
Расчет рыночной стоимости права пользования (годовой ставки аренды) произвести, используя метод прямой капитализации в рамках доходного подхода.
V = NO/R
где NO – чистый операционный доход объекта оценки (руб.); R – коэффициент капитализации
Расчет чистой арендной платы за оцениваемый объект базируется на согласованной рыночной стоимости права собственности, полученной различными подходами. Капитализируемый чистый операционный доход по своей сути является чистой арендной платой и рассчитывается путем отношения рыночной стоимости права собственности объекта оценки и коэффициента капитализации: Vпр.п. = Vпр.с * R R принять равным 8, 26%
Таблица 12 «Расчет чистой арендной платы »
II. Расчет величины суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта
Согласно исходным данным для выполнения работы Арендодатель является ответственной (несущей издержки) стороной за содержание и эксплуатацию ГТС: - за уплату налога на имущество, страхование, уплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование, накладных расходов, расходов на проведение работ по оценке, инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств, за поддержание глубин в пределах 20 метров от ГТС.
Общая сумма арендной платы по договору аренды складывается из ставки аренды (чистая арендная плата) и величины суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого причала.
Возмещение затрат на оплату налога на имущество Возмещение затрат на оплату налога на имущество в составе сумм эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащих возмещению арендодателю, рассчитывается как произведение ставки налога на имущество и остаточной стоимости имущества на дату оценки.
Инвестиционные затраты на воспроизводство основных средств Расчет инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств осуществляется на основе балансовой стоимости причала (рыночной стоимости права собственности) и нормы амортизационных отчислений.
Затраты на поддержание глубин Затраты на поддержание глубин в пределах 20 метров от причальной стенки приняты в соответствии с параметрами заносимости и рыночными условиями «Правила технической эксплуатации портовых сооружений и акватории» - 115840 руб/год. Накладные расходы Сумма годовых отчислений на возмещение накладных расходов определяется по следующей формуле: На = Б x Nн где Б – первоначальная балансовая стоимость причала (рыночная стоимость права собственности); Nн – норматив отчислений накладных расходов (0,1%)
Страховые отчисления Сумма годовых страховых отчислений определяется на основе рыночной стоимости права собственности и страховой тариф по договору страхования (1%).
Возмещение затрат на оплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование Водный налог. Действующая ставка водного налога составляет 33,84 рублей за 1 кв.м. акватории в год, площадь акватории, принятая для расчета – 0,04070 кв.м.
Затраты на получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование. Издержки на получение лицензии на водопользование определяются лицензирующим в индивидуальном порядке для каждого из соискателей. В рамках данной работы сумма издержек – 17810 руб/год.
Расходы на проведение оценки Сумма возмещения, подлежащая учету в ежегодном платеже составила 19643 руб.
Результаты расчета суммы эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду имущества, подлежащей возмещению арендодателю, представить в табличном виде Таблица № 13
III. Расчет рыночной стоимости права пользования по договору аренды объекта оценки Согласно исходным данным для выполнения работы результаты расчетов рыночной стоимости права пользования представить в следующем виде:
· Величина чистой арендной платы (без НДС) – 147 211,1;
· Сумма эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащая возмещению арендодателю (без НДС) – 408 588;
· Общая сумма платежа за пользование объектом аренды (без НДС) – 555 799,1;
Таблица 14 «Сводная таблица»
S = l x b = 3340,7 кв.м
ЗАКЛЮЧЕНИЕ В ходе выполнения курсового проекта была посчитана рыночная стоимость права собственности на данное имущество (причал) различными подходами – доходным и затратным. Рыночная стоимость права собственности причала, рассчитанная 1-м подходом равна 974 166,8, а на 2-м подходе равна 2 590 288. Ставка аренды произведена методом капитализации в рамках доходного подхода и равна 166,37. Оценка рыночной стоимости была произведена на 11.03.2012. При составление отчета, сравнительный подход к оценке рыночно стоимости права собственности не был использован из-за недостаточности сведений.
Популярное: Как распознать напряжение: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям ... Личность ребенка как объект и субъект в образовательной технологии: В настоящее время в России идет становление новой системы образования, ориентированного на вхождение... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (1167)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |