III. Расчет чистого денежного потока

В результате проведенного расчета выручки от отстоя судов у оцениваемого причала с учетом произведенных затрат, формируется прибыль до налогообложения. (D_в)

Согласно налоговому законодательству налог на прибыль принят в размере 20 %.

Чистый денежный поток (NO) формируется за счет чистой прибыли (D_o) увеличенной на сумму амортизации и уменьшенной на величину капитальных вложений в основные средства.

Капитальные вложения

Расчет ежегодной суммы отчислений на капитальный ремонт производится, исходя из следующих предпосылок:

- в качестве полной восстановительной стоимости причала принята первоначальная стоимость;

- фонд на капитальный ремонт причала составляет 20% от полной восстановительной стоимости, согласно нормативным срокам жизни сооружений в соответствии с Постановлением от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства РФ».

- накопление происходит по ставке 17,45 % годовых, фактор фонда возмещения составляет величину, равную 0,04368

Сумма ежегодных отчислений на капитальный ремонт определяется путем умножения затрат на капитальный ремонт на величину фактора фонда возмещения.

Таблица 2 «Отчисления на капитальный ремонт»

IV. Расчет терминальной стоимости

В данном расчете прогноз денежных потоков построен на 3 года с даты оценки, по истечении 3 лет рассчитана терминальная стоимость (V_p).

Терминальная стоимость на конец прогнозного периода определяется методом прямой капитализации путем капитализации чистого денежного потока от отстоя судов (отношение чистого денежного потока четвертого года к коэффициенту капитализации).

Для расчета терминальной стоимость коэффициент капитализации принять равным 0,1486.

Таблица 3 «Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

доходным подходом

ВЫВОД:В результате проведения оценки объекта путем доходного подхода, была установлена стоимость прав на него на рынке на сегодняшний день. Стоимость права собственности составила 974 166,8 руб.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

I. Расчет стоимости нового строительства (полной восстановительной стоимости)

Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства нового объекта как нового, т. е. без учета износа.

Структура затрат на строительство объекта недвижимости определяется тремя основными составляющими:

E_b = E_d + E_id + P_r

где E_b - стоимость нового строительства;

E_d - прямые издержки;

E_id - косвенные издержки;

P_r - прибыль предпринимателя

Таблица № 4

Расчет прибыли предпринимателя

Норму дохода на вложенный капитал для расчета прибыли предпринимателя принять равной 17,45 % (рассчитывается по безрисковой ставе, очищенной от долларовой инфляции, с учетом прогнозного уровня рублевой инфляции).

ПП = 36757298*17,45% = 6 414 166 (руб.)

ИТОГО: полная восстановительная стоимость – 43 171 464