Оценка стоимости восстановления (замещения)

Кафедра ЭПС

Дисциплина

“Экономика недвижимости”

 

Курсовая работа на тему:

«Определение рыночной стоимости

Недвижимости»

 

Выполнила: ст. гр. 29-401

Хадиева Л.Р.

Проверил: Сиразетдинов Р.М.

 

 

Казань 2011

Содержание

Введение……………………………………………………………………….......... 3

1. Затратный подход………………………………………………………………....4

1.1 Оценка стоимости восстановления……………………………………………..4

1.2 Оценка физического износа………………………………………………….....7

2. Анализ рынка коммерческой недвижимости………………………………….12

3. Сравнительный подход………………………………………………………….14

4. Доходный подход………………………………………………………………..20

Согласование результатов по оценке объекта недвижимости…………………..25

Заключение………………………………………………………………………….26

 

 

Введение

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя­ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент време­ни. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности явля­ется необходимым условием функционирования рыночной экономики.

В данной работе под объектом исследования понимается рынок нежилой недвижимости. Изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ - это предмет данной курсовой работы.

Целью выполнения курсовой работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости, а именно:

1) затратного;

2) сравнительного анализа продаж;

3) доходного.

В качестве объекта оценки было выбрано здание магазина в Балтасинском районе РТ. В качестве исходных данных при определении рыночной стоимости объекта недвижимости были использованы: технический

паспорт объекта недвижимости, фотографии объекта недвижимости.

Затратный подход

Оценка стоимости восстановления (замещения)

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Для реализации затратного подхода используется следующая формула:

, где:

С_зем – стоимость земельного участка.

С_восст- стоимость восстановления или замещения данного объекта недвижимости новым.

- величина накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний.

При оценки объекта недвижимости затратным методом в данной курсовой считаем, что земельный участок арендуется.

При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1. Метод количественного анализа. Наиболее точный, но требует больших затрат времени на поиск информации и в расчете.

2. Метод разбивки по компонентам. Стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания.

3. Метод сравнительной единицы . Используется при оценки типовых зданий и сооружений и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами-аналогами, представленными в сборниках “Укрупненных показателей восстановительной стоимости”.

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

, где:

- восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. из сборника УПВС, тыс.руб.;

- суммарный попраочный коэффициент в ВС единицы измерения, кторый определяется из рекомендаций в Общей части сб.УПВС, технической части и т.д.;

- строительный объем здания (принимается по рабочим чертежам или рассчитывается по рабочим чертежам здания), ;

- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;

- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.;

К - коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1991г. К уровню цен 2001г.

- коэффициент удорожания сметных цен от уровня 2001 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

- коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1,18– налог на добавленную стоимость, который необходимо учитывать в случае купли-продажи.

Для оцениваемого объекта принимаем аналог по сборнику №33, Отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения» , таблица 19 «Главные магазины».

Строительный объем здания составляет 643м³.

Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок:

1)Введем понижающий коэффициент на отсутствие вентиляции К=0,85.

2)изменение материала кровли от рулонной на профнастил: К= 0,88

3)Общий поправочный коэффициент:

К = 0,85*0,88=0,748

Татарстан относится к 1 территориальному поясу, значит восстановительная стоимость 1 куб.м. здания будет равна 14,0 рублям.

 

Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1969 г.) составит: руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1984 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: руб.

Где:

-1,18 – отраслевой индекс пересчета стоимости строитель­ства для химической промышленности на 1.01.1984г. (Постановление Госстроя СССР 94 от 11.05.83 г.),

-1,03 – территориальный коэффициент к индексам по РТ;

Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1991 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: руб.

Где:

-1,6 индекс пересчета стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1991 г. (Постановление Госстроя СССР 14 от 06.09.90 г.),

-0,97 территориальный коэффициент к индексам по РТ;

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ в ценах 1991 г., где удельный вес данных работ по сб.18 УПВС табл.19 составляет

1,2%-отопление;

1,1%-электроосвещение.

0,8%-Водопровод

0,5%-Канализация

1,2%-газоснабжение

Тогда: руб.

 

С_{91общестр} = 12735.4-152,82-140,01-101,9-63,8-152,8=12124,07руб.

 

Таблица 1.

 

Наименование работ	% к восст. ст-ти	Ст-сть в ценах 1991 г.	Индекс удорожания	Индекс к текущим ценам	Ст-ть на дату оценки 2011г.
Отопление	1,2	152,82	13,2	3,7	2020.9
Электроснабжение	1,1	140,01		3,32	5113.2
Водопровод	0,8	101,9	12,8	3,45	4499.9
Канализация	0,5	63,8	10,8	2,8	1929.3
Газоснабжение	1,2	152,8	13,4	3,7	7575.8

Индексация специальных видов работ

Стоимость общестроительных работ на 2001 год (по постановлению Кабинета Министров РТ от 29. 12. 1999 г. №830):

С₂₀₀₁^{общестр}=12124,07*7,8=94567,74руб.

 

Стоимость общестроительных работ на дату оценку, будет (Постановление Кабинета Министров РТ от 22.02.11 №151):

94567,74*4,41= 417043,8 руб.

 

Восстановительная стоимость объекта (с учетом предпринимательской прибыли в размере 20%) составит:

С_пв=(417043,8+2020.9+5113.2+4499.9+1929.3+7575.8)*1.2=525818,4 руб.