Факторы риска/премии
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Систематические риски
|
Потери при сборе арендной платы
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Потери от недозагруженности объекта оценки
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Качество управления
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Взвешенный итог
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сумма
|
|
Количество факторов
|
|
Средневзвешенное значение риска
|
|
Таблица 15
Расчет коэффициента капитализации
№ п/п
| Показатель
| Ед. изм.
| Значение
| Порядок расчета
|
| Безрисковая ставка
| %
| 6,6
| Ставка по рублевому депозиту
|
| Вероятный срок экспонирования объекта на рынке
| мес.
|
| Экспертно
|
| Поправка на неликвидность
| %
| 3,3
| 6,6/12*6
|
| Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость
| %
| 5,75
| Средневзвешенное значение риска вложений в объект недвижимости + риск инвестиционного менеджмента
|
| Ставка дисконтирования (ставка капит. для земли)
| %
| 15,65
| п.1+п.3+п.4
|
| Общий срок экономической жизни улучшений
| лет
|
| Исходя из констр. исполнения объекта
|
| Фактический возраст улучшений
| лет
|
| Техпаспорт
|
| Эффективный возраст улучшений
| лет
|
| Экспертно
|
| Оставшийся срок экономической жизни
улучшений
| лет
|
| п.6-п.8
|
| Ставка возврата капитала
| %
| 1,01
| 100/п.9
|
| Общая ставка капитализации для улучшений (зданий)
| %
| 16,66
| п.5+п.10
|
| Коэффициент капитализации для здания
|
| 0,16
| п.11/100
|
Таблица 16
Расчет резерва на замещение улучшений земельного участка (здания)
№
| Наименование конструктивного элемента здания
| Нормативный срок службы, лет
| Восстановительная стоимость, руб.
| Резерв на замещение конструктивного элемента, руб.
|
2.
| Двери
|
| 32 839,22р.
| 820,98р.
|
4.
| Окна
|
| 49 258,84р.
| 1 231,47р.
|
5.
| Отделочные работы
|
| 23 456,59р.
| 670,19р.
|
6.
| Отопление
|
| 14 073,95р.
| 351,85р.
|
7.
| Водопровод
|
| 9 382,64р.
| 625,51р.
|
8.
| Канализация
|
| 5 864,15р.
| 146,60р.
|
10.
| Электричество
|
| 12 901,12р.
| 368,60р.
|
11.
| Итого:
|
| 147 776,51р.
| 4 215,20р.
|
Таблица 17
Расчет операционных расходов
№ п/п
| Показатель
| Ед. изм.
| Значение
| Порядок расчета
|
| Налог на землю
| руб.
| 137.52
| п.2*п.3
|
| Площадь земельного участка
| м2
|
| Кадастровый план
|
| Ставка земельного налога
| руб. за м2
| 0.382
| 0,1% * кадастровая стоимость 1 м2 земли
|
| Налог на имущество
| руб.
| 11365.5
| 2.2% от остаточной стоимости объекта п.5
|
| Остаточная стоимость объекта без НДС
| руб.
| 516616.5
| Затратный подход
|
| Расходы на страхование
| руб.
| 2583.08
| 0,5% * п.5
|
| Резерв на замещение
| руб.
| 4 215.20
| Табл. 16
|
| Расходы на управление
| руб.
| 1509.19
| 1% * ДВД (п.5 табл.18)
|
| Расходы по оплате коммунальных услуг и обслуживанию здания
| руб.
|
| 25руб/м2 в мес.*12мес.*Sпом
|
| Расходы по охране здания и уборке помещения
| руб.
|
| 1 уборщица
З/П = 4500
5000*1*12*1.34
|
| Итого:
| руб.
|
|
|
Таблица 18
Расчет стоимости объекта доходным подходом
№
| Наименование
| Ед. изм.
| Показатель
| Примечания
|
| Полезная площадь объекта
| м2
| 102.0
| Техпаспорт
|
| Арендная ставка
| руб/м2
|
| По рынку аренды
|
| Потенциальный валовый доход в год
| руб.
|
| п.1*п.2*12 – доход при максимальной загрузке помещений
|
| Прогнозируемая недогрузка и потери от неуплаты
| руб.
| 16768.8
| 10% от ПВД – определяется экспертно, исходя из ситуации на рынке
|
| Действительный валовый доход
| руб.
| 150919.2
| п.3-п.4
|
| Операционные расходы
| руб.
|
.
| Итого из табл. 17
|
| Чистый операционный доход до налога на прибыль
| руб.
| 47959.2
| п.5-п.6
|
| Чистый операционный доход для ЕОН
| руб.
| 47959.2
|
|
| Коэффициент капитализации
| %
| 0,16
| Табл.15, п.12
|
| Стоимость единого ОН
| руб.
|
| п.8/п.9
|
| Стоимость 1 кв. м
| руб.
| 2938.7
| п.10 / п.1
|
| Стоимость воспроизводства улучшений земельного участка
| руб.
| 516616.5
| Стоимость недвижимости по затратному подходу без учета земельного участка
|
| Чистый операционный доход, приходящийся на улучшение
| руб.
| 826.58
| п.12 * п.9
|
| ЧОД для земли
| руб.
| 47132.62
| п.7-п.13
|
| Коэффициент капитализации для земли
| от %
| 15.65%
| Табл.15. п.5
|
| Стоимость земли, полученная методом остатка
| руб.
| 301166.9
| п.14/п.15
|
| Стоимость кв. м земли
| руб.
| 436.5
| п.16 / п.2.табл. 17
|
1. Аренда помещения под магазин в Балтасинском районе, с Ст.Салаусь, ул. Тукая 80 кв.м. (330руб.).
2. Аренда помещения под магазин в п.г.т. Балтаси, ул Гагарина 60 кв.м. (247 руб.).
3. Аренда помещения под магазин в г. Арск, ул. центральная 49 кв.м.(355 руб.).
4. Аренда помещений под магазин в Арском районе, с. Мюндеш, ул. М. Джалиля 90 кв.м. (405руб.).
5. Аренда помещения под магазин в Арском районе , с. Сиза, 25 кв.м. (320 руб.).
6. Аренда помещений под магазин в п.г.т. Кукмор, ул. Космонавтов 56 кв. м.(250 руб.).
Среднее арифметическое значение арендной ставки равен 317,83 руб.
Таким образом, стоимость объекта по методу прямой капитализации составит:
Сдох.= 299745руб.
СОГЛОСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ТРЕМЯ ПОДХОДОМ
Таблица 19
Согласование результатов объекта оценки
№
| Критерии
| Затратный подход
| Сравнительный подход
| Доходный подход
|
| Достоверность информации
|
|
|
|
| Полнота информации
|
|
|
|
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца
|
|
|
|
| Способность учитывать конъюнктуру рынка
|
|
|
|
| Способность учитывать местоположение
|
|
|
|
| Допущения, принятые в расчетах
|
|
|
|
| Сумма баллов (п.1-п.6)
|
|
|
|
| Удельные весовые показатели, %
|
| 57,5
|
|
Таким образом, итоговая стоимость объекта оценки на 16.06.2011 будет равна:
Ситоговая = 175339.1 руб.* 0,19 + 1 172 829,46 р.* 0,575 +299745руб.* 0,23= 776632.7 руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе мы рассчитали стоимость объекта оценки 3 основными подходами (затратным, сравнительным, доходным):
Сзат. = 175339.1руб.
Ссравн. = 1 172 829,46руб.
Сдох. =299745руб.
За конечную стоимость мы принимаем значение, полученное в результате традиционного обобщения использовав среднюю арифметическую взвешенную величину Ситоговая = 776632.7 руб.