Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Таблица 11
Пояснение к вычислению корректировок 1. Нами выбранные объекты аналоги находятся в собственности. Различие по данному элементу не имеется, поэтому корректировка не вносится. 2. Корректировка по условиям продажи не вносится, так как оцениваемый и сравниваемый объекты имеют одинаковые характеристики по данному фактору. 3. Корректировка на условие финансирования не вносится, так как все объекты схожи по этому элементу сравнения. 4. Корректировка на группу капитальности не вводится. 5. Вводится поправка на торг 10%. 1) 4900000-(4900000*0,1)=4410 000 2) 6500000-(6500000*0,1)=5850 000 3) 400000-(400000*0,1)=360 000 6.Вводится корректировка на местоположение 382/382*100-100=0 382/382*100-100=0 382/327*100-100=16.8 265-265*0/100=265 265-265*0/100=265 265-265*16.8/100=220.48 7.Стоимость земельного участка с корректировкой 265*618.6=163929 265*900=238500 220.48*100=22 048 8.Стоимость недвижимости 4410000-163929=4 246 071 5 850 000-238500=5 611 500 360 000-22 048=337 952 9.Стоимость недвижимости 1кв.м. 4 246 071/425.5=9 979,02 5 611 500/360=15 587,50 337 952/52.9=6388,51 10.Поправка на площадь помещения 102/425.5=0.24 102/360=0.28 102/52.9=1.93
Таблица 12
Коэффициент поправки определяем по таблице12 Ко1=1,25 Ко2=1,2 Ко3=0,93 11.Цена 1 кв.м. недвижимости с поправкой 9 979,02*1,25=12 473,77 15 587,50*1,2=18 705 6 388,51*0,93=5 941,31 12. Вводится поправка на износ. ; %
Пизн1=(100-2)/(100-5)=1,03 Пизн2=(100-2)/(100-3)=1,01 Пизн3-(100-2)/(100-3)=1,01 Цена 1кв.м с поправкой на износ 12 473,77*1,03=12 847,98 18 705*1,01=18 890,05 5 941,31*1,01=6 000,72 13.Вес при согласовании 3/14=0,21 5/14=0,35 6/14=0,42 14.Вклад в итоговую стоимость 12 847,98*0.21=2 409 18 890,05*0,35=5 903,77 6 000,72*0,42=2 250,27 15.Откорректированная стоимость 1 кв.м. недвижимости 2 409,00р+5 903,77р.+2 250,27р=.10 563,03р. 16.Стоимость объекта 10 563,03р.* 102,0+95 400,00р.= 1 172 829,46р.
Доходный подход Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта недвижимости. Применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, а также связанные с объектом оценки расходы. Доходный подход разделяется на метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В работе применяется метод прямой капитализации. Он используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества к постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.
Таблица 13
Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости
Таблица 14
Популярное: Генезис конфликтологии как науки в древней Греции: Для уяснения предыстории конфликтологии существенное значение имеет обращение к античной... Почему человек чувствует себя несчастным?: Для начала определим, что такое несчастье. Несчастьем мы будем считать психологическое состояние... Как выбрать специалиста по управлению гостиницей: Понятно, что управление гостиницей невозможно без специальных знаний. Соответственно, важна квалификация... Почему стероиды повышают давление?: Основных причин три... ©2015-2024 megaobuchalka.ru Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. (470)
|
Почему 1285321 студент выбрали МегаОбучалку... Система поиска информации Мобильная версия сайта Удобная навигация Нет шокирующей рекламы |