Пояснение к вычислению корректировок

1. Нами выбранные объекты аналоги находятся в собственности. Различие по данному элементу не имеется, поэтому корректировка не вносится.

2. Корректировка по условиям продажи не вносится, так как оцениваемый и сравниваемый объекты имеют одинаковые характеристики по данному фактору.

3.Объект оценки и сопоставимые объекты имеют схожие условия по данному элементу, поэтому корректировка не вносится.

4. Поправка уторгования (торг). Величина корректировки равен 10%- средняя величина по рынку уступки запланированной цены продавца покупателю.

1) 220-(220*0,1)=198

2) 200-(200*0,1)=180

3) 200-(200*0,1)=180

5. Корректировка на дату продажи не вносится, так как объекты выставлены на продажу.

6. Корректировка на местоположение вычисляется:

, в %

7. Корректировка на наличии коммуникаций не вносится, так как все объекты имеют инженерные коммуникации.

8. Поправка на площадь земельного участка. Согласно с общественным правом рынка с ростом масштаба объекта продаж стоимость единицы снижается. Поправку целесообразно проводить при различии площадей между ОО и ОА более чем на 1,5 раза.

При этом диапазон различии по площадям от 1,5 до 3 поправка состоит от 5-15%, если более 3, то мах. значение 15%.

1) Sоа1/Sоо=2500/360=6,9 П=15%

2) Sоа2/Sоо=1500/360=4,2 П=15%

3) Sоа3/Sоо=1000/360=2,7 П=12%

9. Поправка на рельеф не вносится.

10. Поправка на форму. Как правило, при прочих равных условиях, чем больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете на единицу площади стоимость земельного участка.

Коэффициент земельного участка в зависимости от отклонения его длины к ширине.

Таблица 9

b1/l1=45/55,5=0,8; К=0,91

b2/l2=35/42,8=0,8; К=0,91

b3/l3=20/50=0,4; К=0,65

b/l=12,5/25=0,5; К=0,73

П1=73-91=-18%

П2=73-91=-18%

П3=73-65=-8%

С1=С2=175,2-(175.2*18/100)=143,7

С3=128,34-(128,34*8/100)=118,08

Валовая коррекция

220-(152,85-152,85*15/100)=44,22

200-(138.09-138.09*15/100)=41.20

200-(139.20-139.20*15/100)=44.10

Вес при согласовании

3/8=0,38

2/8=0,25

3/8=0,38

Вклад в итоговую стоимость

175.78*0,38=65.92

158.80*0,25=39.70

155.90*0,38=58.46

Откорректированная стоимось 1кв.м.

С=65.92+39.70+58.46=164.08

Стоимость земельного участка

Сзу=164.08*360=59 068.20 руб.

Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Источником является газета «Хезмэт» («Труд»).

[email protected],ОАО « ТАТМЕДИА»

Таблица 10

Данные об аналогах